Tín hiệu đảo chiều của thị trường bất động sản và kinh nghiệm từ quá khứ

Thị trường chủ đạo gam màu trầm

Báo cáo của Batdongsan.com.vn tại hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES ngày 14/12 cho thấy, bất động sản bán tại Hà Nội có xu hướng suy giảm. Mảng cho thuê hồi phục so với đầu năm nhưng tốc độ vẫn chậm hơn so với TP.HCM. Nhà riêng và đất tại Hà Nội là 2 loại hình bất động sản bán sụt giảm mức độ quan tâm. So với TP.HCM, 2 loại hình trên cũng không tăng trưởng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết gam màu trầm là chủ đạo khi thị trường bắt đầu suy giảm từ quý 2.2022. Mức độ quan tâm và lượng giao dịch đều có xu hướng giảm do tác động của những thông tin không tích cực như chủ đầu tư bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm, FED lần đầu tiên tăng lãi suất sau 3 năm khiến nhiều ngân hàng thương mại tăng lãi suất huy động; chủ tịch Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát bị bắt do sai phạm trái phiếu; Hà Nội siết chặt việc tách thửa đất, các công ty bất động sản cắt giảm lượng nhân sự lớn khi thị trường đi xuống…

Về diễn biến từng phân khúc cụ thể, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc kinh doanh miền Bắc của Batdongsan.com.vn cho biết, về phân khúc căn hộ chung cư, mức độ quan tâm với loại hình chung cư giảm nhẹ so với đầu năm nhưng giá bán tăng ở phân khúc trung cấp.

Cụ thể, ở thị trường mua bán, biến động mức độ quan tâm chung cư giảm ở một số quận như Nam Từ Liêm giảm 5%, Hà Đông giảm 12%, Hoàng Mai giảm 5%, Long Biên giảm 1%...

Mức độ quan tâm giảm nhẹ nhưng giá bán vẫn tiếp tục tăng mạnh, trong đó phân khúc trung cấp tăng mạnh nhất là 13%, cao cấp tăng 7% và bình dân tăng 2%. Thị trường chung cư vẫn thiếu hụt nguồn cung ở khu vực trung tâm.

Về loại hình nhà phố, ông Hảo cho biết mức độ quan tâm tăng mạnh ở quận trung tâm, giá bán bắt đầu đi ngang trong quý 4/2022. Những quận trung tâm ghi nhận mức quan tâm tăng mạnh nhất là Ba Đình với 72%, Bắc Từ Liêm 54%, Thanh Xuân 52%... Biến độ giá nhà phố cũng tăng 7% so với quý 1/2022.

Cũng theo ông Hảo, đất nền là phân khúc trầm lắng trong quý 4/2022. Giá bán vẫn tăng nhẹ dù mức độ quan tâm giảm mạnh ở tất cả các quận, huyện. Cụ thể, giá bán đất nền ở Hoài Đức tăng nhẹ 3% nhưng mức độ quan tâm sụt giảm 46%; Ba Vì giá giảm 5% và mức độ quan tâm giảm 43%; Thanh Trì giám bán giảm 2% và mức độ quan tâm giảm 43%; Sóc Sơn giá bán tăng 7% nhưng mức độ quan tâm giảm 65%...

Nhìn nhận về sự phát triển của các phân khúc bất động sản trong thời gian tới, ông Hảo cho rằng điều này hoàn toàn phụ thuộc vào mức độ mở của room tín dụng, sự thay đổi về mặt chính sách. Tuy nhiên, khảo sát cho thấy 61% môi giới nhận định chung cư sẽ triển vọng nhất trong thời gian tới, 15% cho rằng nhà riêng sẽ phát triển mạnh…

Dự đoán về thời điểm ấm dần của thị trường, 35% môi giới cho rằng đó sẽ là quý 3 và quý 4 năm 2023; 27% cho rằng là quý 2/2023; 16% cho rằng là năm 2024; 17% cho rằng đó là sau năm 2024 và 5% cho rằng là quý 1/2023.

Nói về sự suy giảm của thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV khái quát trong “4 Đ”, đó là điều chỉnh sau 2 năm tăng nóng, đầu cơ nhiều, đòn bẩy tài chính lớn và tâm lý đám đông nặng nề.

“Lãi suất tăng, bất động sản chắc chắn sẽ đi xuống”, ông Lực nhấn mạnh.

Mong tín hiệu đảo chiều xuất hiện cuối 2023, đầu 2024

Để nhìn nhận về tín hiệu đảo chiều, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng cần quan sát từ năm 2007 - 2014 để xem thị trường vận động như thế nào. Vào 2007, đây là năm tín dụng được nới lỏng. Năm này, giá bất động sản tăng cao, giao dịch nhiều, lợi nhuận lớn – một trong những năm đỉnh cao của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, đến năm 2008, lạm phát tăng, lãi suất tăng cao, thanh khoản lao dốc, hàng tồn kho cao gấp 3 lần 2007 – một chỉ báo cho thấy thị trường rất khó khăn. Năm 2010, giá cả thị trường vẫn khá cao và năm 2011, có hiện tượng nhiều dự án bắt đầu phải bán. Năm 2012, giá trị hàng tồn kho tăng 85% so với cùng kỳ.

Đến năm 2013, ông Quốc Anh cho biết tín dụng được nới lỏng, room tín tăng, có gói kích thích 30.000 tỉ, hàng tồn kho giảm và thị trường có dấu hiệu phục hồi.

“Hãy chú ý thời điểm quý 2/2013, hàng tồn kho giảm sau 7 năm tăng liên tiếp”, ông Quốc Anh nói và cho biết nếu đối chiếu vào giai đoạn hiện tại thì lãi suất từ 2018 – 2022 khá ổn định, đến quý 2/2022 lãi suất tăng lên.

“Như vậy, phải từ quý 2/2024 mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều, bởi sớm nhất thì đầu 2023, lãi suất mới có thể giảm”, ông Quốc Anh nhận định.

Chỉ báo tiếp theo là chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, cần xem xét bối cảnh từ 2008-2014. Ở năm 2012, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng giảm, lạm phát lên tới 8%, đến 2013 thì tăng trưởng tín dụng từ 7% tăng lên 12% và lạm phát giảm còn khoảng 6%. Khi tín dụng được nới lỏng, thị trường xuất hiện tín hiệu đảo chiều.

“Hiện nay, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng khá ổn định từ 2019 cho đến trước tháng 12/2022. Nếu tiếp tục nới lỏng tín dụng trong 2023 thì chúng ta thậm chí có thể chứng kiến tín hiệu đảo chiều trong năm 2023”, ông Quốc Anh nhận định.

Một chỉ báo nữa là chính sách. Ông Nguyễn Quốc Anh cho hay trong bối cảnh 2008-2014, năm 2011 có chủ trương hạn chế tín dụng vào khu vực phi sản xuất để tập trung cho khu vực sản xuất.

Theo đó, phải mất 2 năm sau, đến năm 2013 mới có chính sách hỗ trợ thị trường và nới lỏng tín dụng. Khi đó, room tín dụng được tăng lên, các tổ chức tín dụng được quyền quyết định tỷ trọng tín dụng dành cho khu vực phi sản xuất, gói tín dụng 30.000 tỉ và Luật Đất đai sửa đổi.

“Có sự tương đồng là đầu 2022, chúng ta có quyết định tập trung tín dụng cho khu vực sản xuất, hạn chế vốn vào khu vực rủi ro, sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp, lập tổ công tác tháo gỡ thị trường bất động sản…Như vậy, không cần chờ đến 2 năm như giai đoạn trước, mà ngay trong năm này Chính phủ đã có nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn của thị trường”, ông Nguyễn Quốc Anh nói.

Tựu trung lại, chuyên gia này cho hay với các yếu tố liên quan đến lãi suất, tín dụng và chính sách bất động sản thì có thể hy vọng rằng tín hiệu đảo chiều sẽ diễn ra vào cuối năm 2023.

TS Cấn Văn Lực cho rằng nhận định thị trường bất động sản phục hồi trong 3 năm tới là có cơ sở, bởi thế giới bắt đầu không tăng lãi suất, ít nhất là đến thời điểm năm nay nên áp lực tỷ giá cũng bớt đi. Đồng thời, những vụ việc sai phạm đã và đang diên ra thời gian qua đã cơ bản được xử lý và các nhà đầu tư dang lấy lại niềm tin trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Đối với doanh nghiệp, ông Lực cho rằng cần cơ cấu lại việc kinh doanh, kiểm soát tốt dòng tiền, đặc biệt lưu ý là những rủi ro liên quan đến lãi suất và tỷ giá; đón đầu xu hướng xanh hóa và số hóa…