Thủ tục mua nhà tái định cư mới nhất

Nhà của ông Nhạc thuộc diện giải tỏa do nước thu hồi đất làm sân bay quốc phòng nên muốn mua nhà tái định cư. Tuy nhiên, ông không biết mình có thuộc đối tượng được mua nhà hay không và thủ tục mua như thế nào. Dưới đây là các thông tin pháp luật dành cho ông Nhạc cũng như những người muốn mua nhà tái định cư.

Nhà tái định cư là gì?

Theo khoản 6 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.

Tiêu chuẩn nhà ở tái định cư

Theo Điều 39 Luật Nhà ở 2014, tiêu chuẩn nhà ở tái định cư ở khu vực đô thị và nông thôn là khác nhau, cụ thể:

Trường hợp 1: Nhà ở tại định cư ở khu vực đô thị

Với khu vực đô thị thì nhà ở để phục vụ tái định cư phải đáp ứng các tiêu chuẩn sau đây:

- Nếu là nhà ở riêng lẻ:

+ Bảo đảm hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp luật về đất đai.
Để biết diện tích đất ở tối thiểu tại 63 tỉnh thành, hãy xem: Diện tích cấp Sổ đỏ và tách thửa 63 tỉnh thành mới nhất.

+ Phải được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt và kỹ thuật kiến trúc.

- Nếu nhà ở tái định cư là căn hộ chung cư:

+ Phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Khi thiết kế nhà ở để phục vụ tái định cư, chủ đầu tư có thể bố trí một phần diện tích để tổ chức kinh doanh phù hợp với điều kiện thực tế của từng dự án;

+ Được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

Trường hợp 2: Nhà ở tái định cư ở khu vực nông thôn

+ Thiết kế, xây dựng phải bao gồm diện tích ở và các công trình phụ trợ, phục vụ sinh hoạt, sản xuất gắn với nhà ở,

+ Tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở như: Phải hài hòa với cảnh quan thiên nhiên, phù hợp với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân và của các dân tộc tại từng vùng, miền.

+ Bảo đảm hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các đối tượng được mua nhà tái định cư

Tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định 3 đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư gồm:

a) Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

b) Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác.

c) Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở.

Như vậy trường hợp của ông Nhạc thuộc Điểm a Khoản 1 Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Do đó gia đình ông thuộc đối tượng diện được mua nhà ở tái định cư theo quy định.

Điều kiện để mua nhà 

Trong thực tế, dù có thuộc diện được mua nhà, nhưng không phải ai cũng được mua mà phải đáp ứng tất cả các điều kiện. Theo khoản 2 Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư như sau:

Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành.

Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này thì được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định tại Điều 115, Điều 116 của Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Như vậy, ông Nhạc cần xác định xem gia đình mình thuộc trường hợp nào để đạt điều kiện theo đúng pháp luật.

Thủ tục mua nhà tái định cư

Theo khoản 3 Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà các bước thực hiện sẽ khác nhau.

Trường hợp 1: Ký hợp đồng mua nhà ở thương mại với đơn vị được giao bố trí tái định cư

- Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại.

- Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư và trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng này.

- Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở từ chủ đầu tư và bàn giao cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bàn giao cho người mua nhà ở.

Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở, quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

Trường hợp 2: Trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư trên cơ sở các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt hàng mua nhà ở giữa đơn vị được giao bố trí tái định cư với chủ đầu tư.

- Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

- Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt hàng, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

- Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm bàn giao nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở.

Việc bàn giao nhà ở phải theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở, quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

Trường hợp 3: Mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng

- Hộ gia đình, cá nhân có tên trong danh sách được tái định cư theo phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thực hiện ký hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

- Việc bàn giao nhà ở này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở và phải lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

Trường hợp 4: Sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư

Căn cứ vào thông báo của UBND cấp huyện, các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư trực tiếp ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải được lập thành biên bản có xác nhận của đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

Trường hợp 5: Bố trí nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 35 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

- Thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư.

- Thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư.

Thì căn cứ vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án.

Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại; việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở, quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

Lưu ý về việc cấp Sổ đỏ, Sổ hồng:

Chủ đầu tư dự án xây dựng thuộc các trường hợp trên có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho các hộ gia đình, cá nhân đã mua, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Hy vọng những thông tin pháp luật trên sẽ giúp gia đình ông Nhạc cũng như những người đang có nguyện vọng mua nhà ở tái định cư, hiểu rõ được các điều kiện, thủ tục.