Thị trường bất động sản ngoại thành Hà Nội đầu năm 2022 có gì hấp dẫn?

Nhiều thông tin thị trường bất động sản khu vực ven đô Hà Nội như Thạch Thất, Hoà Lạc đang nóng lên từng ngày. Các chuyên gia dự báo như thế nào về thị trường này?

Thị trường bất động sản nóng lên từng ngày

Cuối năm 2021, thị trường bất động sản khu vực Thạch Thất, Hoà Lạc đang nhộn nhịp hợp bao giờ hết, khi giới đầu tư ùn ùn đổ bộ về đây săn đất, khiến thị trường nhiều khu vực bị nhiễu loạn.

Khu vực này là nơi giao thoa giữa đại lộ Thăng Long và quốc lộ 21, tỉnh lộ 420, đường Hồ Chí Minh và nhiều tuyến đường trọng điểm khác. Trong tương lai có nhiều thay đổi như tuyến đường sắt Metro, trục Hồ Tây - Ba Vì, cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình hội tụ những trường đại học, khu công nghệ cao Láng Hoà Lạc…. Vì thế nơi đây hội tụ đầy đủ các yếu tố và điều kiện để tạo nên cú hích lớn cho sự bùng nổ của thị trường nhà đất.

Theo khảo sát của phóng viên, giá đất nền Hoà Lạc – Khu Công nghệ cao, đại học Quốc gia Hà NộiVà vùng lân cận giá dao động khoảng 7 – 18 triệu đồng/m2 tuỳ vào vị trí và pháp lý rõ ràng.Những ngày này, nhiều khu vực tại Thạch Thất nhộn nhịp giao dịch mua bán đất, giá đất nơi đây tăng nhanh một cách khó hiểu. Rất nhiều nhà đầu tư săn đón, khả năng thanh khoản cao lướt nhanh, tiềm năng sinh lời cao là nguyên nhân dẫn đến giá đất đang nóng lên từng ngày ở đây.

Giá đất tại một số nơi ở khu vực nói trên bỗng tăng từ 3 - 4 triệu đồng/m2, lên 5 - 6 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại vị trí có hạ tầng vừa mới xây dựng xong như Hòa Thạch, tại đây có đường DH09 mới chạy từ Xuân Mai lên khu công nghệ cao, giá đã lên trên 10 triệu đồng/m2.

Anh Linh một môi giới tại đây cho biết, thị trường nhà đất khu vực này hiện tại gần như không có các dự án quy hoạch 1/500 chuẩn chỉnh, nếu có thì rất ít và đang ở dạng chưa đủ điều kiện mở bán.

“Sức nóng của thị trường Hoà Lạc nổi lên từ khoảng cuối năm 2018 và giao dịch khá ổn định trong những năm qua, tuy nhiên, thời điểm hiện tại thì rất kém, giao dịch chậm, thưa thớt”, vị môi giới này nói.

Thông tin về thị trường nhà đất khu vực này, anh Dương một người dân địa phương cho hay, giá bán đất liên tục tăng trong thời gian qua từ mức 5 – 7 triệu/m2 lên 11 – 13 triệu/m2, thậm chí là 17 – 19 triêu/m2 đây là khung giá phổ biến.

Theo anh này, giá đất phụ thuộc vào từng khu đất, từng vị trí, có vài địa điểm tăng lên đến 25 – 30 triệu/m2, nhưng thị trường này hiện tại không có nhiều giao dịch.

Tiềm năng thị trường bất động sản Hoà Lạc

Theo khảo sát, tại khu công nghệ cao này nhiều tập đoàn lớn đã xây dựng nhà máy sản xuất như: Đại học FPT, TH School, FPT Software, Viettel….Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp FDI khác như: Hanwha, Nidec, Vikomed, Noble, Widia Shinki,… Gần nhất, tập đoàn VinGroup đã khởi công xây dựng nhà máy Vinsmart thứ hai với quy mô gấp 25 lần nhà máy đầu tiên tại Hải Phòng. Hiện tại đang có hàng chục dự án lớn khác đang triển khai.

Theo giới kinh doanh bất động sản, nhà đất ở Hoà Lạc và khu vực lân cận một năm qua được hưởng lợi nhờ dòng vốn đổ mạnh đầu tư vào hạ tầng. Mặt bằng giá trung bình tăng khá mạnh so với những năm trước đó, vào khoảng 50-70% so với 3 năm trước tùy theo từng khu vực khác nhau.

Trong tương lai gần Hòa Lạc sẽ là một đô thị đáng sống khi lượng dân đổ về tăng nhanh nhằm đáp ứng nhu cầu học tập, làm việc của các nhà máy. Được biết, đô thị vệ tinh Hòa Lạc chưa phát triển mạnh các khu nhà ở tập trung chất lượng cao, do đó hầu hết lượng lao động tại các nhà máy trong khu công nghệ cao vẫn đang phải di chuyển bởi xe bus của cơ quan về khu trung tâm sinh sống.

Với tốc độ đầu tư đang gia tăng mạnh mẽ tại đây, theo giới quan sát chỉ khoảng 2-3 năm nữa khu vực này sẽ lấp đầy các nhà máy. Vì thế, đô thị vệ tinh Hòa Lạc được kỳ vọng sẽ trở thành đô thị sinh thái lớn, đáng sống với dân trí cao. Bên cạnh đó, đây là nơi tập trung các nhà nghiên cứu, giáo sư, chuyên gia nước ngoài,…hứa hẹn trở thành khu vực phát triển khoa học công nghệ bậc nhất Việt Nam.

Giá đất khu vực Hòa Lạc dự báo sẽ tăng nhanh, bởi mặt bằng giá hiện tại còn thấp, thị trường hiện giờ mới rục rịch trở lại sau nhiều năm trầm lắng. Khảo sát mới đây cho thấy, giá đất hiện tại ở các xã như Phú Cát, Bình Yên, Tân Xã, Hạ Bằng…hoặc đất nền các khu dân cư, khu tái định cư đã tăng khoảng 30-50% so với cách đây 2 năm. Đất nền là sản phẩm đang được giới đầu tư quan tâm hơn cả ở khu vực này. Trong đó, một số chung cư cũng đã bắt đầu xuất hiện nhằm giải quyết bài toán nhà ở cho lực lượng lao động tại đây.

Hiện nay tại siêu đô thị này cũng đã hình thành các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, đáp ứng nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai cho giới nhà giàu Hà Nội. Các khu vực phát triển nhiều loại hình này nằm tại Yên Bài, Hòa Lạc, Ba Vì.

Được biết, với quy hoạch đến 2030 tầm nhìn 2050, Hòa Lạc là một trong 5 đô thị vệ tinh của Thủ đô, quy mô 17.000ha được cho là lớn nhất Thủ đô. Khoảng 2 năm trở lại đây, khu vực này đang thay đổi từng ngày, nhất là khi có nhiều "ông lớn" địa ốc đang rót vốn đầu tư vào cơ sở hạ tầng, nhà máy tại Khu công nghệ cao.

Theo đó, định hướng quy hoạch đô thị vệ tinh Hòa Lạc, nơi đây sẽ hình thành 4 phân khu chức năng riêng biệt, bao gồm: Khu công nghệ cao Hòa Lạc, Khu Đại học Quốc gia Hà Nội, Khu đô thị sinh thái và Khu tổ hợp y tế.

Giá đất tăng chỉ là chiêu trò

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Hoà Lạc là thị trường ngoài luồng, chứ ở đây không phải là thị trường chính thống, các giao dịch mua bán đất đai ở đây đều của người dân, chứ khu vực này không có dự án.

Ông Đính cho hay, các hoạt động mua bán ngoài luồng này đã tao sóng cho thị trường, các chiêu bài cũ để đẩy sóng nhà đất khu vực này, đặc biệt là đẩy mức giá bán lên cao gây ra “sốt ảo” chứ không có thực trạng nào cả.

Đánh giá về thị trường nhà đất ở đây vị chuyên gia thị trường bất động sản này phân tích, vùng này đang có đẩy nhiều hoạt động đầu tư hạ tầng các cơ sở đào tạo. Về bản chất khu vực này sẽ phát triển thành một khu đô thị đào tạo.

“Theo quy hoạch cũ thì nó chỉ là vùng Xuân Mai, tuy nhiên gần đây đã mở rộng sang cả khu vực Hoà Lạc, các trường đại học đều đã nhận đất, cũng có vài trường đã có một số hoạt động đầu tư nhưng mang tính cầm chừng, chỉ có duy nhất đại học FPT nằm trong khu công nghệ cao đã hoàn thiện, hầu hết các trường đang bỏ hoang”, ông Đính nói.

Ông phân tích, nguyên nhân các trường đại học chưa chuyển về khu vực này là thiếu nguồn vốn và không chịu trả lại đất đang sở hữu trong khu nội đô, hiện chưa có trường đại học nào có tư tưởng dịch chuyển về Hoà Lạc.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thông tin, một loạt các trường như Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại học Xây dựng, Đại học Bách Khoa, Đại học Ngoại thương, Đại học Quốc gia Hà Nội… tất cả đều có cơ sở ở Hoà Lạc để kéo giãn ra khu vực này, nhưng chưa có đơn vị nào chịu dời ra khu vực này.

Theo vị chuyên gia này, hiện nay các hoạt động đầu tư thực nơi đây đang cầm chừng nhỏ giọt tuy nhiên đất khu vực này vẫn luôn tăng giá, đây chỉ là chiêu trò đẩy sóng. Một phần là do ảnh hưởng từ sốt đất lan rộng từ nhiều vùng khác sang, nên thị trường nơi đây tăng theo.

Bình luận về vấn đề này, ông Đính cho rằng: “Có thể thấy là do các đầu cơ, đầu nậu làm trò để tăng giá bán. Tuy nhiên, trên thực tế tại khu vực này thì không có gì để tăng giá, quy hoạch thì vẫn như vậy, kế hoạch vẫn vậy, không có gì thay đổi. Thực trạng đầu tư ở đây rùa bò, nhưng giá tăng thì cơ sở nào để tăng giá”.

Dựa vào quy hoạch để tạo sóng trên thị trường

Bình luận về thị trường bất động sản Hoà Lạc, TS. Trần Xuân Lượng, Chuyên ngành Bất động sản –  Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, về quy hoạch thì ở đây vẫn là câu chuyện “ Bình cũ rượu mới” khi mà nhà nước có chủ trương đề xuất quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đến 2030 khu vực này trở thành thành phố vệ tinh.

Ông Lượng cho biết, năm 2008 khi sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội thì nơi đây đã có khu công nghệ cao, khu làng đại học, khu làng văn hoá các dân tộc hay khu nhà ở xã hội của Vinaconex Xuân Mai, thời điểm này giá đất ở đây đã tăng và  tăng gấp đôi khi đường đại lộ Thăng Long vừa hoàn thành năm 2010.

“Tuy nhiên, thời điểm đó đến nay, hạ tầng khu vực này phát triển chưa hoàn thiện đồng bộ, đa số các nhà đầu tư hoạt động ở đây chủ yếu là mua lô bán nền. Các giao dịch mua bán đều diễn ra tự phát”, ông nói.

Ông Lượng khẳng định, thực tế hiện nay tại khu vực này cư dân còn thưa thớt vì thiếu hạ tầng xã hội, phần lớn đầu tư ở đâu là các nhà đầu tư ôm đất nền chờ cơ hội lên giá. Cụ thể là nhiều dự án BĐS nhà ở khu đô thị bị thu hồi như:

1- Dự án xây dựng khu đô thị Tiến Xuân tại xã Tiến Xuân, Đông Xuân, huyện Thạch Thất và huyện Quốc Oai của Công ty TNHH MTV SUDICO Tiến Xuân.

2- Dự án xây dựng trường đại học Hoà Bình tại xã Thạch Thất của trường Đại học Hoà Bình và dự án khu nhà ở cho cán bộ giáo dục trường đại học Hoà Bình tại huyện Thạch Thất.

3- Dự án xây dựng khu biệt thự nhà vườn tại xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất của Công ty Cổ phần đầu tư An Lạc.

4- Dự án xây dựng biệt thự nhà vườn tại xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất của Công ty Xây dựng Trường Giang.

5- Dự án biệt thự nhà vườn tại Yên Bình, huyện Thạch Thất của Công ty Cổ phần Thương mại quốc tế Thành Như.

6- Dự án nhà máy sản xuất cọc bê tông tại xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất của Công ty Cổ phần Licogi 13 – Nền móng xây dựng.

7- Dự án xây dựng trung tâm thương mại dịch vụ tại xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất của Công ty TNHH Thương mại Tuổi trẻ.

9- Dự án mở rộng nhà máy sản xuất tại Thạch Hoà, huyện Thạch Thất của doanh nghiệp tư nhân Minh Nguyệt.

10- Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu biệt thự Sunny Light tại xã Yên Bình, huyện Thạch Thất của Công ty Cổ phần Ánh Dương.

Theo TS. Lượng, thời điểm này đang có nhiều thông tin liên quan đến điểu chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, quy hoạch phân khu, chi tiết khu vực Hoà Lạc, Thạch Thất,  Ba Vì, TP. Tây Sơn sẽ trở thành thành phố vệ tinh đến 2030. Chính vì thế thị trường nhà đất khu vực này lại tiếp tục thổi giá lên, tạo sóng và đây là câu chuyện cũ.

Ông Lượng phân tích thêm, thời gian 2010 – 2014 thị trường khu vực này trầm lắng, nhiều nhà đầu tư “ôm bom” nếu các nhà đầu tư nào dài vốn tồn tại đến thời điểm này thì có thể họ có lãi, nhưng không nhiều, đương nhiên các nhà đầu tư non vốn, không kịp lướt sóng sẽ bị rủi ro cao.

Trần Xuân Lượng khuyến cáo: "Việc đẩy giá ở thị trường nhà đất vùng Hoà Lạc và khu vực lân cận, chỉ để phục vụ cho nhóm người có lợi ích ở đây, ví dụ thường thì các Nhà đầu cơ, các Nhà môi giới sẽ lợi dụng thông tin này để có cơ hội lướt sóng, đây là bài toán cũ không chỉ riêng đối với thị trường khu vực này. Nên các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ trước khi ra quyết định…"

Trần Xuân Lượng nhận định, trong trường hợp khu vực này được Nhà nước quan tâm đầu tư hạ tầng đồng bộ, các Trường đại học, các Khu công nghiệp được triển khai, nhiều tuyến đường được mở, kết hợp với đường sắt đô thị, bài toán giao thông kết nối với Trung tâm Hà Nội được giải quyết thì khu vực này là một khu vực rất có nhiều tiềm năng trong tương lai.