Tân Hoàng Minh và 2,45 tỷ/m2 đất: Người giàu không khùng, đừng dạy họ cách tiêu tiền!

Vụ Tân Hoàng Minh “chốt đơn” lô đất vàng Thủ Thiêm với giá 2,45 tỷ đồng/m2 khiến nhiều người sốc nặng. Nhiều người cho rằng, mua với mức giá này thì lấy đâu ra có lãi?

Ngày 10/12 vừa qua, cuộc đấu giá 4 lô đất vàng Thủ Thiêm diễn ra đã ghi nhận loạt kỷ lục về giá cả. Trong đó, phải kể đến lô đất 10.060 m2 thuộc về "ông lớn" Tân Hoàng Minh. Ông chủ Tân Hoàng Minh chấp nhận bỏ 24.500 tỷ đồng để giành quyền sở hữu lô đất này.

Tính sương sương, mỗi mét vuông đất tại đây sẽ có giá khoảng 2,45 tỷ đồng. Con số này là “vô tiền khoáng hậu” trong thị trường bất động sản Việt Nam. Mức giá này áp đảo cả giá đất quận 1 (TP.HCM) và giá đất Hoàn Kiếm (Hà Nội). Thậm chí, con số này còn vượt qua giá đất ở những nơi đắt đỏ bậc nhất thế giới như Thượng Hải, Hong Kong, New York…

Đây có phải là bước đi sai lầm?

Mức giá 2,45 tỷ đồng/m2 đất phải nói là quá lớn. Vì vậy, khi xây dựng dự án những căn hộ siêu sang sẽ có giá bao nhiêu? Theo tính toán của các chuyên gia, để có lãi thì mỗi căn hộ siêu sang phải có mức giá tối thiểu là 500-600 triệu đồng/m2.

Đây quả thực là con số khó nhằn với nhiều chủ đầu tư và quỹ đầu tư địa ốc. So sánh trong khu vực, căn hộ cao cấp có giá khủng nhất hiện nay cũng chỉ mức 200 triệu đồng/m2.

Sau đấu giá, khoảng 3 tháng sau doanh nghiệp sẽ nộp đủ tiền đất vào ngân sách thành phố. Nhiều người thậm chí còn đưa ra kịch bản Tân Hoàng Minh chấp nhận “nộp phạt” để rút lui. Bởi mua đất với giá “trên trời” như thế, làm sao mà có lãi? Không ít người nói Tân Hoàng Minh… khùng sau buổi đấu giá. Tuy nhiên, nếu nhìn tổng thể thì có thực sự như vậy?

Nhiều tờ báo phân tích, với mức giá 2,45 tỷ đồng/m2 và vị trí khu quy hoạch, dự án chỉ được xây dựng tối đa 25 tầng. Trong đó, 4 tầng khối đế và 2 tầng hầm. Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ là 90.000m2, trong đó 72.000m2 diện tích sàn hữu dụng. Tổng diện tích sàn cho nhà ở là 68.400m2 và 3.600m2 là cho thương mại. Diện tích tầng hầm là 20.120m2.

Như đã nói ở trên, để có lãi thì mỗi căn hộ có mức giá tối thiểu 500-600 triệu đồng/m2. Đó là tư duy kinh doanh của người bình thường. Bởi đây toàn phép cộng trừ nhân chia đơn giản, kiểu mua thấp, bán cao. Thế nhưng, nếu tính toán đơn giản như thế sẽ chỉ đủ ăn hay sung túc là cùng. Thực tế, để vươn thành tỷ phú hàng đầu như ông chủ Tân Hoàng Minh là điều không thể. Mỗi người phải nhân lên x lần tài sản mới có thể vào nhóm những tỷ phú hàng đầu. 

Một vài kịch bản có thể xảy ra

Thứ nhất, giả sử bên cạnh lô đất Tân Hoàng Minh vừa “chốt đơn” có 3 lô đất tương tự. Những lô đất này mua vài năm trước với giá 300 tỷ đồng. Hiện tại, Tân Hoàng Minh có thể rao bán với mức giá “rẻ hơn 30% so với giá thị trường. Tức là, mỗi lô có giá khoảng 17,000 tỷ đồng. 

Số tiền này họ dùng để thanh toán cho lô đất vừa trúng thầu. Vị chi, Tân Hoàng Minh vẫn dư ra hơn 25,000 tỷ đồng. Số tiền này đủ để xây tòa nhà trên lô đất vừa mua mà không cần phải vay mượn. Theo đó, lô đất vừa đấu giá không có lợi nhuận. Toàn bộ lợi nhuận đến từ 3 lô đất cũ. Lô vừa đấu giá chỉ là đồ trang sức để tôn thêm vẻ sang trọng của Tân Hoàng Minh. 

Trường hợp thứ hai là khi Tân Hoàng Minh có nhiều tiền. Họ không cần bán 3 lô đất cũ. Cộng thêm lô đất vừa trúng thầu tổng cộng là 25,400 tỷ đồng. Chia ra, trung bình mỗi m2 đất chỉ còn 653 triệu đồng. Tuy nhiên, cần mặc định rằng, cả 4 lô đất này đều được nâng tầm. Mỗi m2 đất có giá 2,45 tỷ đồng/m2 để cùng bán với giá 450-500 triệu đồng/m2 như các phân tích ở trên.

Trường hợp thứ 3, sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, cổ phiếu của Tân Hoàng Minh chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Con số 24,500 tỷ đồng đấu giá so với lượng cổ phiếu đang giao dịch trên sàn chỉ như “muối bỏ bể” mà thôi. 

Thứ 4, cái tên Tân Hoàng Minh trở nên hot hơn hết trong những ngày qua. Tân Hoàng Minh xuất hiện khắp báo lớn đến báo nhỏ. Từ báo làng tới báo trung ương, từ báo trong nước đến báo nước ngoài đều có. Chứng tỏ, Tân Hoàng Minh đã nổi tiếng toàn cầu sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm. Giống như việc tỷ phú Richard Branson đã đưa cái tên Virgin của mình đi khắp muôn nơi. Hiện tại, những thứ được gắn với Tân Hoàng Minh đều được “sang chảnh hóa” một cách kỳ lạ. 

Kịch bản thứ 5 sau khi dựng lên tòa cao ốc nơi đất vàng Thủ Thiêm. Khi đó, những thương hiệu xa xỉ bậc nhất thế giới sẽ đổ xô về đây. Việc xuất hiện ở tòa nhà đắt đỏ bậc nhất sẽ giúp họ khẳng định đẳng cấp. Đây cũng là nơi để giới siêu giàu chi tiền, đổ xô về đây mua hàng. 

Thứ sáu, việc đấu giá còn nhiều điều bí ẩn. Không ai biết doanh nghiệp tham gia đấu giá có mối liên kết gì không. Rất có thể, mỗi người đã chốt cho mình vài lô đất ở đó. Thực tế, cuộc đấu giá được tổ chức chỉ là một màn kịch để “thổi giá”, thiết lập mặt bằng giá mới mà thôi. 

Biết đâu được trước đó, những người này đã ngầm định giá sàn với nhau. Phần chênh lệch giá sàn với giá trúng thầu, họ sẽ chia đều ra để cùng chịu. Sau cuộc chơi, ai cũng vui, ai cũng thắng. Không có ai bị thiệt thòi cả. 

Đừng dạy người giàu cách tiêu tiền  

Thực tế, khoảng cách giữa thiên tài và thằng khùng rất mong manh. Người giàu làm gì cũng có cái lý riêng của họ. Họ không khùng, chắc chắn cũng chẳng điên. Người giàu biết cách nhân bản tiền của mình lên nhanh chóng. Nếu để ý và biết cách học hỏi, ắt hẳn nhiều người sẽ thấy được cái hợp lý trong sự việc tưởng chừng như vô lý!