Sự lao dốc của thị trường bất động sản Trung Quốc khi người dân không còn "hào hứng" mua nhà

Thị trường bất động sản Trung Quốc rất khó để hồi phục như cũ

Một con số đáng báo động đã xảy ra trên thị trường bất động sản Trung Quốc trong thời gian vừa qua. Đó là chỉ số theo dõi doanh số bán căn hộ và nhà ở tại Trung Quốc đã sụt giảm liên tục trong 11 tháng liên tiếp. Từ những năm 1990 khi Trung Quốc tư nhân hóa thị trường bất động sản thì đây là con số giảm ở kỷ lục. 

Nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Nomura Holdings, Lu Ting nhận định rằng: "Tính đến thời điểm này, đây là đợt suy thoái tồi tệ nhất trong lĩnh vực bất động sản". Trước đó, trong giai đoạn 2008 - 20114, kinh tế của Trung Quốc cũng đã bị suy thoái và ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường hàng hóa toàn cầu khi nhu cầu nhập khẩu thép và đồng của Trung Quốc sụt giảm.

Nguyên nhân của những con số báo động trên là do Bắc Kinh đã đưa ra những quy định mới nhằm mục đích siết chặt những khoản vay thế chấp và hoạt động tài trợ cho các nhà phát triển. Ngoài ra, đây còn là nỗ lực giúp giảm thiểu rủi ro tài chính và kiểm soát giá nhà đang ngày một tăng cao. 

Trong năm nay, khi chính quyền các địa phương có biện pháp nới lỏng quy định hạn chế để hỗ trợ đà tăng trưởng thì tốc độ sụt giảm của doanh số bán nhà ở Trung Quốc dự kiến sẽ cải thiện một chú. Tuy nhiên, kể từ tháng 3, những đợt phong tỏa ở Thượng Hải và các thành phố khác không những khiến tốc độ đi xuống cảI thiện hơn mà còn căng thẳng hơn so với năm ngoái.

Đã có rất nhiều thành phố lớn ở Trung Quốc thực hiện nới lỏng các quy định hạn chế mua nhà trong những tháng gần đây và PBOC cũng hạ lãi suất thế chấp xuống mức thấp kỷ lục. Tuy nhiên, doanh số bán nhà vẫn giảm hơn 40% so với tháng 5, nguyên nhân do các đợt phong tỏa khiến doanh nghiệp ngừng hoạt động và tỷ lệ thất nghiệp tăng đột biến.

Theo nhà kinh tế Trung Quốc Iris Pang tại ING Groep, chia sẻ: "Thị trường lao động hiện nay cần phải hồi phục để vực dậy nhu cầu. Tuy nhiên, điều này phụ thuộc nhiều vào khả năng Trung Quốc áp dụng các đợt phong tỏa trong tương lai." Bà cũng cho biết thêm, phải đến năm 2023, doanh số bán nhà ở Trung Quốc mới có thể hồi phục. 

So với trước đây, đợt suy thoái này có những khác biệt, khi bất động sản được sử dụng để thúc đẩy nền kinh tế. Trong cuộc họp vào hồi tháng 4, giới chức Trung Quốc đã khẳng định "nhà là để ở, không phải để đầu cơ".

Mục tiêu tăng trưởng 5,5% khá xa vời

Theo các nhà kinh tế, những vấn đề mà bất động sản Trung Quốc đang gặp phải có thể khiến cho tăng trưởng GDP của Trung Quốc giảm 1,4 điểm phần trăm vào năm nay, chỉ thấp hơn 0,2 điểm phần trăm so với thời kỳ nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi đại dịch. Trong năm 2022, GDP của Trung Quốc đạt mức khoảng 5,5% là "ngoài tầm với". Có lẽ, việc đạt được con số 3% cũng là một điều khó khăn.

Để tập trung vào việc đảm bảo duy trì các vụ vỡ nợ của nhà phát triển sẽ không gây ra bất cứ cuộc khủng hoảng tài chính nào, các cơ quan quản lý của Trung Quốc đã để mức lãi suất thế chấp tại Bắc Kinh cao hơn khá nhiều so với thời điểm vào đợt sụt giảm năm 2014. Nhà kinh tế tại công ty tư vấn Plenum, Chen Long, cho biết, giới chức chính phủ nước này "không muốn trở thành nguyên nhân bắt nguồn nếu mọi thứ vượt khỏi tầm kiểm soát một lần nữa."

Tuy nhiên, trong khi doanh số bán và xây dựng nhà sụt giảm mạnh, thì giá bất động sản ở Trung Quốc vẫn giữ ở mức khá cao so với những đợt suy thoái trước đây. Nguyên nhân là do nguồn cung về nhà ở vẫn mức thấp nên các quan chức có nhiều cơ hội để duy trì các chính sách thắt chặt. Sự sụt giảm này đã thay đổi cục diện của ngành kinh tế. 

Theo Bloomberg Billionaires Index, những chủ sở hữu doanh nghiệp phát triển nhất của nước này, tính đến 31/5  đã mất tổng cộng 65 tỷ USD. Các nhà phân tích đã dự đoán rằng, vào cuối năm nay doanh số bán nhà tại Trung Quốc sẽ hồi phục một chút trong bối cảnh các thành phố tiếp tục nới lỏng quy định thế chấp và các chính sách khác. 

Mặc dù vậy, chuyên gia của Gavekal Dragonomics, Roseala Yao cho rằng: “Thông qua hoạt động tiêu thụ của ngành thép và các loại vật liệu xây dựng khác ta có thể phản ánh doanh số bán nhà. Đó là tiếp tục tăng nhẹ và sau đó giảm so với mức đỉnh lịch sử."

Ngay khi Bắc Kinh muốn hoạt động xây dựng được đẩy mạnh và tăng tốc thì điều kiện cơ bản lại không được thuận lợi. Quá trình đô thị hóa với quy mô lớn ở Trung Quốc đã đạt đến điểm giới hạn. Kể từ năm 1996, mức tăng trưởng dân số ở các thị trấn và thành phố lớn lần đầu tiên giảm xuống dưới 1% vào năm ngoái.

Tổ chức tư vấn ở Sydney, Viện Lowy đã nghiên cứu cho rằng: nhà ở chiếm khoảng 11% GDP của Trung Quốc tuy nhiên đến năm 2030, con số này sẽ giảm xuống chỉ còn ở mức gần 7%. Các hình thức đầu tư như cơ sở hạ tầng và xây dựng nhà máy cũng sẽ không tăng trưởng nhanh để có thể bù đắp khoảng trống do chi tiêu đối với hoạt động xây dựng chung cư sụt giảm.

Lowy đã kết luận rằng, mặc dù Trung Quốc có thể tránh được cuộc khủng hoảng tài chính xảy ra do sự suy thoái của lĩnh vực bất động sản, nhưng tăng trưởng GDP của nước này sẽ sụt giảm xuống mức khoảng 4% từ nay đến hết thập kỷ. Roland Rajah – nhà kinh tế trưởng của Lowy, cho biết: "Tăng trưởng kinh tế giảm tốc đang cho thấy rằng Trung Quốc không thể trở thành một đầu tàu kinh tế có thể thay thế được cho Mỹ."