Room tín dụng có hay không phụ thuộc vào dự án bất động sản

Đòn bẩy tín dụng

Theo vnbusiness.vn, tổng hợp số liệu của Ngân hàng Nhà nước mới đây cho thấy, tới cuối tháng 6, tín dụng tăng 4,73%.4,73%. Đặc biệt về cơ cấu tín dụng, tín dụng chảy vào kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm 2023 tăng 14%, như vậy các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc vừa qua đang dần có tác dụng. Tuy nhiên, đáng chú ý là tín dụng cho tiêu dùng bất động sản trong kỳ lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm 2022 tăng 15%.

“Có thể thấy, tính đến thời điểm hiện tại, nhà đầu tư BĐS là cá nhân và người mua nhà ở thực vẫn chưa sẵn sàng đầu tư nên tín dụng vẫn còn thấp. Việc tháo gỡ khó khăn pháp lý, điều chỉnh giá bán BĐS cũng là một trong các giải pháp để thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư vào BĐS” - Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng nói.

Với bối cảnh hiện nay, HoREA kỳ vọng vào những giải pháp đòn bẩy tín dụng sẽ có tác động lan tỏa ra thị trường, nhất là tăng tổng cầu và tăng niềm tin cho các nhà đầu tư. 

“Tín dụng tiêu dùng BĐS giảm trong 6 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư BĐS khó tiếp cận tín dụng hay giảm nhu cầu tín dụng liên quan tới tâm lý “giảm niềm tin thị trường”. Nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ làm tăng “sức mua” và “tổng cầu” cho thị trường BĐS” - Theo quan điểm của HoREA.

Về phía NHNN, nhà điều hành trong thời gian gần đây đã ban hành các chính sách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS như giảm lãi suất cho vay, cơ cấu lại nợ… Các nhà băng khẳng định ngành BĐS vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và ảnh hưởng lớn tới những ngành, nghề khác. Vì vậy, các ngân hàng vẫn dành room tín dụng hỗ trợ cho ngành này. 

Đơn cử như MB bank, đến hết tháng 6 ghi nhận tổng dư nợ lĩnh vực BĐS đạt khoảng 147.000 tỷ đồng (chiếm 20% tổng dư nợ), tăng trưởng 4,2% so với năm ngoái. Có 80% dư nợ BĐS là cho vay khách hàng cá nhân mua nhà, chiếm 21,5% tổng dư nợ của MB khi đạt 115.400 tỷ đồng. 20% còn lại là cho vay khách hàng doanh nghiệp, khoảng 31.600 tỷ đồng, chiếm 6%.

Tổng giám đốc MB - Ông Phạm Như Ánh cho rằng, những vướng mắc về pháp lý của dự án hiện nay của một số chủ đầu tư làm người mua nhà mất niềm tin, trì hoãn việc trả nợ và gây ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng ngân hàng. 

Làm sao để tín dụng chảy mạnh hơn vào BĐS?

Theo đại diện MB, tuy đã có những chuyển biến tích cực, nhưng trong 6 tháng cuối năm 2023 và năm 2024, dự kiến thị trường BĐS còn nhiều khó khăn và tiềm ẩn rủi ro lớn, các dự án vẫn trong quá trình hoàn thiện pháp lý, dự án chưa xây dựng xong, chủ đầu tư không bàn giao sản phẩm đúng kế hoạch. 

“Niềm tin của người mua nhà đã giảm làm ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu vay vốn, tuân thủ cam kết thanh toán theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư cùng như cam kết trả nợ vay với ngân hàng” - Ông Ánh nói.

Vì vậy, Tổng giám đốc MB kiến nghị NHNN sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ một cách chủ động, linh hoạt, phối hợp ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng, thực hiện những biện pháp theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, hỗ trợ thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. 

Bên cạnh đó cần phân nhóm BĐS để có chính sách quản lý và phát triển phù hợp, xem xét chính sách ưu tiên nhà ở cho người thu nhập thấp, BĐS khu công nghiệp…; BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng… có tính chất đầu tư nên cần quy hoạch và quản lý riêng để phát triển bền vững, ổn định. 

Theo HoREA, một số thông tư mới được NHNN ban hành sẽ khiến doanh nghiệp địa ốc và người mua khó tiếp cận tín dụng hơn. Chẳng hạn quy định cấm tổ chức tín dụng cho vay “để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh” là không phù hợp thực tế, không đảm bảo tính đồng bộ với các quy định hiện hành của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020 và Luật Kinh doanh BĐS. Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020 và Luật Kinh doanh BĐS. 

Do đó, HoREA đề nghị NHNN xem xét cho phép tổ chức tín dụng cho vay “để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh”, phải có tài sản đảm bảo theo quy định pháp luật về tín dụng. 

Để kiểm soát rủi ro, Hiệp hội đề nghị NHNN quy định tổ chức tín dụng có trách nhiệm quy định về việc cho vay theo tình trạng pháp lý dự án. Ví dụ, dự án A đã có “quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư” thì có thể vay tín dụng với tỷ lệ không quá 30% tổng mức đầu tư; Hay dự án B có “Giấy phép xây dựng” thì có thể vay vốn với tỷ lệ không quá 50%... 

Ngoài ra, HoREA còn đề nghị NHNN xem xét gia hạn thêm 12 tháng với quy định các tổ chức tín dụng phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung và dài hạn tới ngày 1/10/2024, thay vì ngày 1/10/2023, nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng hỗ trợ vốn cho người dân và doanh nghiệp. 

NHNN cho phép các tổ chức tín dụng mua trái phiếu doanh nghiệp để có thể đảo nợ áp dụng cho các doanh nghiệp có đủ điều kiện: có tài sản đảm bảo, có dự án đã được giao đất, cho thuê đất được vay để tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn, khoản vay có thể xem xét không quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành, tổ chức tín dụng được nhận thế chấp bằng trái phiếu này và có tài sản đảm bảo theo phương thức tổ chức tín dụng giải ngân trực tiếp đến các “trái chủ”.