Phân khúc bất động sản nào là “điểm sáng” dẫn dắt thị trường năm 2023?

Vài nét nổi bật về thị trường BĐS năm 2022

Sau khoảng thời gian bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, thị trường BĐS Việt Nam phải gánh chịu những tổn thất khá lớn. Người mua nhà và các nhà đầu tư gặp phải hàng loạt những khó khăn về chính sách và định hướng của luật đất đai, thủ tục đầu tư, pháp lý của các dự án,… Đặc biệt, thị trường còn chịu khá nhiều áp lực bởi lãi suất ngân hàng và lạm phát. Những ảnh hưởng trên đã khiến thị trường lao dốc mạnh trong năm 2022 vừa qua.

Ngoài ra, những chính sách siết chặt về nguồn vốn cũng là nguyên nhân tác động trực tiếp đến tình hình thị trường lúc đó. Những tác động nêu trên khiến thị trường BĐS rơi vào nốt trầm, tính thanh khoản cũng bị giảm sút. Số liệu thống kê cho thấy, lượng giao dịch trong năm 2022 chỉ bằng 50% so với năm trước. Nhà nước thực hiện thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới khá nhiều ngành nghề, điển hình như sản xuất, dịch vụ,…

Trước tình hình trên, nhiều nhà đầu tư đã tìm về những vùng nông thôn để săn đất, do đó ở một vài địa phương đã xuất hiện tình trạng sốt đất cục bộ. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, vào quý đầu năm 2022, giá nhà đất trung bình tăng 6% so với tháng 10/2021.

Đến giai đoạn giữa năm, thị trường bắt đầu lắng xuống. Phân khúc bị ảnh hưởng đầu tiên là đất nền nông thôn, tiếp theo đó lan rộng sang phân khúc căn hộ tầm trung và cao cấp tại các đô thị quy mô lớn. 

Ở quý cuối cùng của năm, sự lao dốc của thị trường ngày càng được biểu hiện rõ, các chủ dự án đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi với mức lợi nhuận không tưởng để lôi kéo các nhà đầu tư và khách mua nhà. 

Nhằm khắc phục những khó khăn trên, Chính phủ đã đưa ra một số giải pháp giúp hạn chế những khó khăn đối với thị trường BĐS. Nhà nước đã “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, với mục tiêu nhằm đảm bảo được tính thống nhất, loại bỏ những khó khăn, khúc mắc về vấn đề pháp lý của thị trường BĐS. 

Bên cạnh đó, Thủ tướng cũng đề xuất với các ngân hàng Nhà nước tổ chức hướng dẫn, hợp tác nhịp nhàng với các địa phương, ngân hàng cho vay, tiến hành giải ngân trong thời gian ngắn, ưu tiên cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội. Những chính sách từ Nhà nước và Chính phủ đã phần nào giúp thị trường BĐS 2022 phục hồi trở lại và kỳ vọng sẽ có những bước tiến mới vào năm 2023. 

Kỳ vọng phân khúc nhà ở?

Theo nhận định từ FERI, trong năm 2022 vừa qua, bất động sản văn phòng được xem là một trong những phân khúc được phục hồi khá tốt sau khoảng thời gian dịch Covid-19 được kiểm soát, giá thuê và tỷ lệ hấp thụ đã được khắc phục tương đương mức trước khi dịch bùng phát nhờ vào nguồn cung mới tăng nhẹ. 

Theo như dự báo, vào thời điểm năm 2023, phân khúc này sẽ phần nào bị ảnh hưởng bởi các doanh nghiệp có xu hướng giảm quy mô, chi phí, tìm kiếm các văn phòng cho thuê với diện tích nhỏ hơn hoặc chuyển sang định hướng thuê không gian làm việc chung để tiết kiệm và tối ưu hoá về chi phí thuê văn phòng. 

Đối với bất động sản bán lẻ, giá thuê tăng cao nhờ có sự tham gia của các nhà bán lẻ nước ngoài, do khách thuê nhà nhận được khá nhiều ưu đãi và hỗ trợ từ phía chủ đầu tư nên việc trả mặt bằng là khá hiếm. Ở thời điểm này, tỷ lệ hấp thụ được ghi nhận cao hơn so với khu vực ngoài trung tâm, các trung tâm thương mại tiến hành cơ cấu lại các ngành hàng sau thời điểm dịch. 

Một số nhận định cho rằng phân khúc này vẫn diễn biến khá tốt trong năm 2023 khi xu hướng mở rộng của các nhà đầu tư bán lẻ ngoại quốc vào Việt Nam vẫn tăng mạnh, đặc biệt là đối với ngành hàng siêu thị. Bên cạnh bất động sản bán lẻ, bất động sản công nghiệp cũng được xem là một điểm sáng trong năm 2022 với mức giá thuê và tỷ lệ lấp đầy liên tục tăng mạnh. Giá thuê cao là bởi nguồn cung bị hạn chế, tỷ lệ lấp đầy tăng dần theo năm, bình quân đạt mức trên 82%. 

Phân khúc này cũng được đánh giá khá tốt trong năm 2023 sau khi có dự báo về giá thuê không giảm, xu thế đầu tư vào nhà kho hoặc nhà xưởng xây sẵn, logistics,… được ghi nhận. 

Về bất động sản nhà ở, đây là phân khúc đang chịu khá nhiều ảnh hưởng từ các yếu tố biến động của thị trường cả về mặt khách quan lẫn chủ quan, chưa có sự cải tiến rõ ràng như kỳ vọng. Giá bán có xu hướng tăng nhẹ do nguồn cung khan hiếm, thêm nữa các chính sách siết tín dụng bất động sản đã làm tỷ lệ hấp thụ giảm khá nhanh bắt đầu từ thời điểm quý 3 năm 2022 và còn giảm mạnh mẽ hơn vào quý 4 cùng năm.

Theo một vài nhận định từ các chuyên gia, nguồn cung nhà ở vẫn chưa được cải thiện rõ rệt vào năm 2023 do những khó khăn về mặt pháp lý chưa được giải quyết, mức giá bán đi ngang. Từ cuối quý 2, đầu quý 3 năm 2023, khi các giải pháp nhằm tháo bỏ những nút thắt của thị trường từ Chính phủ và các doanh nghiệp bắt đầu phát huy tác dụng, tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng sẽ có chuyển biến tốt hơn. 

Trong diễn biến thị trường hiện nay, phân khúc nhà ở hướng tới đối tượng người mua thực sẽ là điểm sáng dẫn dắt thị trường 2023. Nhà đất thổ cư với mức giá hợp lý và các căn hộ có mức giá bình dân hoặc tầm trung đang được người mua quan tâm khá nhiều. Đặc biệt, các dự án nhà ở xã hội với mức giá từ 1-2 tỷ đồng/căn đang được các nhà đầu tư và người mua nhà mong chờ, có khả năng sẽ tạo đà phát triển mạnh đối với thị trường chung. 

Đối với tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn duy trì ở mức ổn định, thế nhưng do vấn đề về nguồn cung hạn chế và các sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng khá ít đã làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động theo tiến độ bình thường và các doanh nghiệp có nhu cầu tiếp tục mở rộng.