PGS.TS.Trần Đình Thiên: Khoảng trống pháp lý khiến BĐS nghỉ dưỡng bị kìm hãm

Bất động sản nghỉ dưỡng chưa có quy định pháp luật rõ ràng

Hoàn thiện khung pháp lý để giúp phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển đúng với tiềm năng là nhu cầu cấp bách và rất cần thiết, trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai để khơi thông các vấn đề pháp lý giúp thị trường phát triển ổn định và minh bạch. Bất động sản nghỉ dưỡng có liên quan đến khá nhiều nhiều ngành luật khác nhau, tuy nhiên Luật Đất đai vẫn quan trong nhất đối với lĩnh vực này.

Luật Đất đai có nhiều quy định liên quan đến quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất, liên uan đến những dự án phát triển đô thị, những sản phẩm bất động sản khác....

Thế nên, Luật Đất đai sửa đổi cũng cần phải đưa ra các tên gọi hoặc khái niệm về các sản phẩm của bất động sản.

Trong đó, có nhiều loại dự án bất động sản, được lấy làm cơ sở cho Luật Đầu tư, Luật Xây dựng hay Luật Nhà ở và có cả Luật Kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, Luật Du lịch cũng tiếp tục triển khai những quy định cụ thể liên quan tới hoạt động của một số loại hình bất động sản hiện nay.

PGS.TS. Trần Đình Thiên cho rằng, trong những năm dịch Covid-19 hoành hành, cũng là câu chuyện về loại hình bất động sản condotel bị đè nén lại, với bao nhiêu vốn liếng bị chôn vùi vào thị trường này, đã không được giải tỏa. Đến nay khi dịch Covid -19 đã được kiểm soát, phân khúc condotel đã  trở lại "tưng bừng" hơn .

“Tuy nhiên, vấn đề pháp lý của loại hình bất động sản này nói chung, vẫn còn gây nhiều tranh cãi, nguyên nhân được cho là do hệ thống luật pháp chậm hơn, trong khi cuộc sống hiện hữu biến đổi rất nhanh”, ông Thiên phân tích.

Ông Thiên khẳng định, dù các bộ, ngành cũng đã có nhiều nỗ lực nhằm thay đổi nhưng vẫn chưa giải quyết được các vấn gốc rễ của nó. Nhìn chung, nhiều loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chưa có quy định pháp luật rõ ràng.

"Đây là vấn đề dẫn đến việc hạn chế thu hút nhà đầu tư cũng sẽ tạo ra các lỗ hổng pháp lý, dẫn đến nhiều đối tượng trục lợi", ông nói.

Theo TS. Trần Đình Thiên, các khoảng trống trong pháp luật hiện tại được cho là nguyên nhân khiến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng với nhiều tiềm năng, mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước lại bị kìm hãm phát triển hoặc phát triển thiếu bền vững vì không có định hướng.

Chuyên gia này cho rằng, thời điểm sửa nhiều luật, đặc biệt nhất là Luật Đất đai được xem là rất phù hợp để định danh lại những sản phẩm bất động sản mới này. Vì đây cũng là một cơ hội để hoàn thiện hành lang pháp lý đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng giúp phân khúc này phát triển ổn định và bền vững.

PGS.TS. Trần Đình Thiên phân tích thêm, dự án Luật Đất đai sửa đổi cần phải làm rõ các khái niệm của lĩnh vực bất động sản, trong đó có bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng. Thí dụ, như khách sạn khác với condotel như thế nào, cũng cần phải định nghĩa được những tiêu chí rõ ràng và có cách giải quyết thỏa đáng vấn đề này.

Ông đề xuất:“Với loại hình condotel nay chưa được công nhận ở nước ta, đây là sản phẩm giống như một đứa con trong lai giữa nhà ở và khách sạn vậy. Sản phẩm bất động sản này được xem là hình thức đầu tư tài chính, vì đây là câu chuyện về tài sản được phép hoạt động trên thị trường theo nguyên tắc ra sao?, hay được chuyển nhượng và góp vốn để không gây ra các xung đột với nhau, cũng cần phải có quy định rõ trong hệ thống pháp luật”.

Ông Thiên nhân định, ngành du lịch Việt Nam đang được phát triển cùng với việc hội tụ đủ các cơ hội để bùng nổ, khi người dân Việt Nam rất nhanh nhạy trong hoạt động đầu tư. Với sự bùng nổ của ngành du lịch như vậy thì cần phải có nguồn vốn và đặc biệt là huy động vốn từ xã hội là vô cùng hiệu quả. Khi hệ thống pháp luật được ổn định, việc huy động vốn này sẽ tạo điều kiện cho sự phát triển nền kinh tế mà còn chia sẻ được các lợi ích cho người dân tham gia.

Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, đối với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần phải bổ sung thêm quy định liên quan đến phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Trong đó, các quy định về đất phát triển các sản phẩm bất động sản này thuộc những trường hợp do Nhà nước cho thuê đất. Bên cạnh đó, cũng cần phải cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho dự khách sạn, căn hộ - khách sạn hoặc cơ sở lưu trú, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch cùng các công trình khác trên đất thương mại và dịch vụ.

Ông Châu cho biết, Nhà nước cần phải đặt ra mục tiêu phát triển du lịch để đưa này trở thành nền kinh tế mũi nhọn, tuy nhiên, hệ thống pháp luật lại không được hoàn thiện. Đây là vấn đề trở ngại lớn nhất làm mục tiêu nói trên gặp khó khăn.

"Chưa nói đến vấn đề thúc đẩy sự tăng trưởng của nên kinh tế, những việc thu hút những doanh nghiệp, nhà đầu tư vào tham gia thị trường này cũng khó khăn hơn. Thế nên, cần phải có khung pháp lý chặt chẽ, hiệu quả hơn đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trong Luật Đất đai để giúp phân khúc này phát triển bền vững", ông này nói.

Quá nhiều khoảng trống pháp lý

Giám đốc Công ty Luật hợp danh Minh Bạch - Luật sư Trần Tuấn Anh phân tích, lấy dẫn chứng, một số bất cập trong văn bản hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Du lịch 2017 cũng như Luật Đất đai 2013 sau đây:

Thứ nhất, Bộ Tài nguyên & Môi trường đã gộp khái niệm condotel vào loại hình cơ sở hữu trú căn hộ du lịch, khái niệm này đã quy định “căn hộ du lịch là căn hộ gồm có những trang thiết bị cùng dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch, hoặc du khách thể tự phục vụ nhu cầu trong thời gian lưu trú ở đó”.

Như vậy, có thể thấy đây là khái niệm về homestay thông thường, nó thể hiện căn hộ du lịch là để mục đích phục vụ du khách, nếu như áp dụng định nghĩa này vào làm khái niệm cho lĩnh vực condotel là rất không đầy đủ, nó không thể hiện được các quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ là của ai với phân khúc condotel.

Ngoài ra, quy định về căn hộ du lịch là cơ sở lưu trú du lịch theo Điều 48 Luật Du lịch 2017, chủ sở hữu căn hộ condotel cũng phải đáp ứng được những điều kiện về kinh doanh dịch vụ lưu trú như quy định tại Điều 49 Luật Du lịch 2017, là phải có đăng ký hoạt động kinh doanh. Đây vấn đề không thể làm đối với nhà đầu tư cá nhân  khi họ sở hữu loại hình căn hộ này.

Bên cạnh đó, việc chưa có định nghĩa hay khái niệm rõ ràng, cụ thể đối với các loại hình bất động sản này, cũng như các loại hình bất động sản đa công năng khác như: nhà phố du lịch (Shoptel), căn hộ văn phòng (Officetel), nhà phố thương mại (Shophouse) cùng một số loại hình bất động sản khác.

Thứ hai, là liên quan đến chế độ sử dụng đất của các loại hình bất động sản nói trên lại được Bộ Tài nguyên & Môi trường xác định như là loại đất thương mại, dịch vụ và có thời hạn sử dụng đất từ 50 năm hay 70 năm, tương tự như với một loại hình chung cư thông thường được áp dụng.

Vấn đề đặt ra ở đây là condotel sẽ căn hộ kết hợp sở hữu và kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, như thế khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mục đích sở hữu áp dụng là đất ở hay đất thương mại, dịch vụ?. Nếu như là đất ở kết hợp thương mại, dịch vụ thì Luật Đất đai 2013 quy định sẽ phân loại, xác định các loại đất lại thiếu quy định về mục đích sử dụng như này.

Như vậy, sẽ dẫn đến việc không thể triển khai được những quy định về trình tự, các thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, việc một vài địa phương còn đang lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận cho các dự án bất động du lịch nghỉ dưỡng.

Thay vào đó, văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên & Môi trường lại chưa xác định được đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và cũng chưa hướng dẫn rõ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay các nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ condotel.

Vị luật sư này cũng cho rằng, các vấn đề pháp lý liên quan đến loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng còn có nhiều khoảng trống. Trong đó, hệ thống pháp luật Việt Nam chưa nhất quán về chính sách quản lý đất đai đối với bất động sản du lịch, nên lại chữa cháy bằng cách hướng dẫn sử dụng các quy định như những loại hình bất động sản sẵn có để giải quyết tinh hình của phân khúc bất động sản mới mẽ này là chưa được pháp luật quy định là thiếu hợp lý. Có thể thấy, nguyên nhân về rào cản pháp lý chính được xem là yếu tố làm cản trở sự phát triển của loại hình bất động sản này.