Nhiều chính sách bất động sản mới nhà đầu tư phải biết

Nhiều nhà thì cao thuế

Nhiều Nghị quyết, Nghị định mới liên quan đến chính sách cho thị trường bất động sản đã được ban hành vào năm 2022. Tuy nhiên với “độ trễ” vốn có của việc thực thi, năm 2023, những chính sách này chính thức đi vào cuộc sống và ảnh hưởng trực tiếp đến việc đầu tư của mỗi cá nhân. 

Đầu tiên phải kể đến chính sách quan trọng hàng đầu liên quan đến chính sách đất đai là Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Theo đó, Nghị quyết đề cập đến quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều nhà ở, nhiều diện tích đất hay những người đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Quy định đánh thuế cao hơn với người có nhiều nhà đất được nhiều người ủng hộ với hy vọng sẽ giảm thiểu được tình trạng đầu cơ đất và từng bước triệt tiêu những tiêu cực về đất đai. 

Bên cạnh đó, có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất. Nghị quyết cũng định hướng về việc bỏ khung giá đất, tiến tới xác định phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất… Những nội dung này sẽ được đề cập trong Luật Đất đai (sửa đổi). 

Các chuyên gia nhận định bảng giá đất có một tầm quan trọng mang tính đột phá trong lần sửa đổi Luật lần này. Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường sẽ khiến thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, đồng thời tránh được tình tránh trốn thuế của các bên mua bán bất động sản. 

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng chính sách thuế hiện nay đối với việc sử dụng, giao dịch, kinh doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh. Chính vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua vào năm 2023 sẽ hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản và đẩy giá ảo. 

Minh bạch hóa thông tin

Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng cần tiếp tục có những chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản năm 2023. Yêu cầu mang tính tiên quyết là sự minh bạch hóa, từ đó có sự ổn định về nguồn tín dụng. "Cần sàng lọc những sản phẩm bất động sản có chất lượng tốt đã hoàn thành và đưa ra một chính sách hỗ trợ tín dụng đối với những người có nhu cầu ở thật có thể mua được. Bên cạnh đó, những sản phẩm chưa hoàn thành nhưng đảm bảo chất lượng và có uy tín thì cũng cần chính sách cung cấp tín dụng cho những dự án này”, ông Thanh cho biết.

Một chính sách liên quan đến cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản là Nghị định 65/2022/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung Nghị định 153/NĐ-CP về chào bán trái phiếu riêng lẻ, ban hành vào ngày 16/9/2022. Theo đó, khi mua trái phiếu doanh nghiệp, nhà đầu tư phải tự chịu trách nhiệm. Nghị định nêu rõ nhà đầu tư phải ký xác nhận việc tiếp nhận đầy đủ những thông tin doanh nghiệp công bố và chịu trách nhiệm về việc đầu tư trái phiếu doanh nghiệp…

Nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân là rất lớn, việc giữ ổn định để cân đối được cung cầu là một bài toán rất cần đến sự vào cuộc của cơ quan chức năng. Một quy định góp phần vào sự minh bạch của thị trường đã được áp dụng từ tháng 8/2022 nhưng đến nay vẫn chưa có nhiều nhà đầu tư nắm được. Đó là Nghị định số 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo đó, nghị định quy định chủ đầu tư phải cung cấp thông tin về dự án, giấy tờ pháp lý và lượt giao dịch bất động sản cho Sở Xây dựng.
Quy định này được nhiều chuyên gia ủng hộ vì tin rằng thị trường sẽ ngày một lành mạnh qua việc công khai các thông tin về thị trường nhà ở. Nghị định cũng nêu rõ hình thức khai thác đối với quy định sử dụng thông tin dữ liệu thị trường nhà ở. Nhà đầu tư có thể tra cứu tại đường link  https://www.batdongsan.xaydung.gov.vn hoặc cổng thông tin của các sở xây dựng.

Tại đây, trong mỗi kỳ báo cáo, chủ đầu tư dự án bất động sản phải cung cấp thông tin theo biểu mẫu về cơ cấu loại bất động sản, sản phẩm đủ điều kiện giao dịch và lượt giao dịch bất động sản cho Sở xây dựng. Chủ đầu tư sẽ phải công bố thông tin nếu như chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Việc minh bạch thông tin giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững hơn đồng thời là cơ sở tạo niềm tin cho người mua nhà. 

Quy định này cũng yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản phải quyết tâm chuyển đổi số một cách mạnh mẽ. Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng chuyển đổi số là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến sự thành bại của mỗi doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản trong tương lai sẽ cạnh tranh trên môi trường số. Nó có giá trị cả trong ngắn hạn và dài hạn. Việc các doanh nghiệp chủ động công khai dữ liệu sẽ gây dựng được niềm tin của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nó cũng giúp doanh nghiệp thay đổi nhận thức, tư duy và thay đổi cách làm. Từ đó, chi phí sẽ được tối ưu và doanh thu sẽ ngày một  cải thiện.