Nhà ở tái định cư là gì? Điều kiện được cấp nhà ở tái định cư

Nhà ở tái định cư là gì?

Dựa trên khái niệm được quy định tại Luật nhà ở năm 2014, nhà ở tái định cư là nhà ở được bố trí cho các cá nhân, hộ gia đình thuộc diện được tái định cư khi bị nhà nước thu hồi đất, giải tỏa nhà ở theo quy định pháp luật. 

Nhà ở tái định cư là vấn đề nóng và thường gây ra nhiều tranh cãi khiến việc đền bù và bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư gặp nhiều khó khăn. Một phần bắt nguồn từ chính sách về tái định cư chưa thực sự phù hợp và một phần do người dân chưa hiểu quyền và nghĩa vụ khi nhận quyết định thu hồi đất.

Đền bù hỗ trợ tái định cư có thể được thực hiện theo nhiều hình thức như tiền, nhà ở tái định cư, đất tái định cư. Trong đó, việc bố trí nhà mở mới hay chi trả các khoản đền bù để người bị thu hồi tìm nơi định cư mới phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Về cơ bản, nhà nước vẫn ưu tiên cách bố trí đất tái định cư hoặc nhà tái định cư tại khu vực, nơi có đất bị thu hồi, nếu có đủ diện tích, hạn chế việc di chuyển ra ngoài khu vực thu hồi của dự án.

Để đáp ứng quy hoạch đô thị, nhiều khu dân cư và khu tập thể cũ tại các thành phố lớn hiện nay bị giải tỏa. Tuy nhiên các khu vực tái định cư lại thường nằm xa trung tâm thành phố nên nhiều hộ tái định cư đã bán phần tiêu chuẩn của họ khi vừa có biên bản bàn giao hay bốc thăm nền nhà. Dẫn đến xảy ra nhiều vụ tranh chấp liên quan đến mua bán, sang nhượng nhà ở tái định cư và đất tái định cư.

Ai được cấp nhà ở tái định cư?

Bản chất của nhà ở tái định cư là do nhà nước hoặc chủ đầu tư cấp với mục đích tái ổn định cuộc sống của người mới bị thu hồi nhà đất, hỗ trợ quá trình giải phóng mặt bằng. Theo Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định thuê, thuê mua, mua nhà ở áp dụng cho nhà ở tái định cư như sau:

Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở tái định cư

1. Cá nhân, hộ gia đình có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa, thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia theo quy hoạch đã được phê duyệt;

2. Cá nhân, hộ gia đình bị nhà nước thu hồi đất ở gắn liền với nhà ở và phải chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện để được bồi thường theo quy định pháp luật và không có chỗ ở nào khác;

3. Cá nhân, hộ gia đình là chủ sở hữu của căn hộ chung cư thuộc diện phải phá dỡ cải tạo, xây dựng lại theo quy định trong Điều 110 Luật Nhà ở.

Điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở tái định cư

• Trường hợp đối tượng 1 và 2 trong phần đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở tái định cư có nhu cầu mua nhà ở thương mại hay thuê, thuê mua, mua nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư. Đối tượng phải có tên trong danh sách được bố trí nhà ở tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư (mẫu do Bộ Xây dựng ban hành).
• Trường hợp đối tượng 1 và 2 trong phần đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở tái định cư nhà ở xã hội. Đối tượng phải có tên trong danh sách được bố trí nhà ở tái định cư  theo phương án bồi thường, hỗ trợ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; thuộc diện chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở; đồng thời phải có đơn đề nghị bố trí tái định cư bằng nhà ở xã hội (mẫu do Bộ Xây dựng ban hành).
• Trường hợp thuộc đối tượng 3 sẽ được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định trong Điều 115, Điều 116 Luật Nhà ở và quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Giá mua, thuê, thuê mua nhà ở tái định cư

1. Trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuộc diện được tái định cư, nếu có nhu cầu mua nhà ở tái định cư hay mua nhà ở thương mại để tái định cư thì giá sẽ được xác định trong phương án hỗ trợ, bồi thường đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuộc diện được tái định cư, nếu có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở tái định cư của nhà nước đầu tư hoặc do nhà nước mua lại để cho thuê, cho thuê mua thì giá thuê, thuê mua sẽ được xác định bởi Bộ Xây dựng.

3. Trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuộc diện được tái định cư, nếu có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội để tái định cư thì giá mua, thuê, thuê mua sẽ được xác định theo Điều 60, Điều 61 Luật Nhà ở và quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.

Thủ tục thuê, thuê mua, mua nhà ở tái định cư

Đối với mua nhà ở thương mại làm nhà ở tái định cư

• Đơn vị bố trí nhà ở tái định cư ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; việc ký kết sẽ được thực hiện theo quy định mua bán nhà ở thương mại;
• Trong thời hạn 10 ngày, từ ngày ký hợp đồng mua bán, đơn vị bố trí nhà ở tái định cư phải thông báo cho các cá nhân, hộ gia đình thuộc diện được tái định cư bằng văn bản theo quy định tại Điều 30 Nghị định Số: 99/2015/NĐ-CP và trực tiếp ký hợp đồng mua bán với các đối tượng này;
• Căn cứ vào hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, đơn vị bố trí nhà ở tái định cư sẽ tiếp nhận nhà ở từ chủ đầu tư và bàn giao nhà cho cá nhân, hộ gia đình mua nhà ở hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư bàn giao cho người mua nhà ở. Việc bàn giao phải được thực hiện đúng theo các thỏa thuận trong hợp đồng, khi đủ điều kiện bàn giap, theo quy định tại Khoản 4 Điều 16 Nghị định Số: 99/2015/NĐ-CP, theo pháp luật kinh doanh bất động sản và phải lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà ở mua bán.

Đối với sử dụng nhà ở xã hội làm nhà ở tái định cư

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 28 Nghị định Số: 99/2015/NĐ-CP, các cá nhân, hộ gia đình được tái định cư sẽ trực tiếp ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Việc bàn giao phải được thực hiện đúng theo các thỏa thuận trong hợp đồng theo quy định tại Khoản 4 Điều 16 Nghị định Số: 99/2015/NĐ-CP và phải lập thành biên bản có xác nhận từ đơn vị bố trí nhà ở tái định cư kèm theo các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

Đối với mua, thuê, thuê mua nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng

Trong trường hợp này, các cá nhân, hộ gia đình có tên trong danh sách được tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ ký hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua với chủ đầu tư xây dựng nhà ở. Việc bàn giao phải được thực hiện đúng theo các thỏa thuận trong hợp đồng theo quy định tại Khoản 4 Điều 16 Nghị định Số: 99/2015/NĐ-CP và phải lập thành biên bản có xác nhận từ đơn vị bố trí nhà ở tái định cư kèm theo các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

Lưu ý cấp Sổ đỏ, Sổ hồng nhà ở tái định cư

Chủ đầu tư dự án nhà ở trong các trường hợp trên phải có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho các cá nhân, hộ gia đình đã mua, thuê mua nhà ở tái định cư, trừ trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.

Có thể mua bán, chuyển nhượng nhà ở tái định cư không?

Câu trả lời là có. Tuy nhiên khi mua bán, chuyển nhượng nhà ở tái định cư này cũng cần tuân thủ các quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014. Các trường hợp không thuộc diện bị giải tỏa, tranh chấp… hoàn toàn có khả năng giao dịch mua bán, chuyển nhượng khi có đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Có nên mua nhà ở tái định cư hay không?

Ưu điểm của nhà ở tái định cư là gì?

• Nhà ở tái định cư được ưu tiên cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.
• Giá thành của nhà ở tái định cư thường thấp hơn so với giá thị trường 

Nhược điểm của nhà ở tái định cư là gì?

• Nhà tái định cư thường nằm cách xa trung tâm, môi trường sống không đảm bảo.
• Tiêu chuẩn chất lượng thấp và tiện ích không được đầy đủ như các loại hình nhà ở khác.
• Diện tích nhà ở tái định cư tiêu chuẩn bị hạn chế.

Lưu ý khi mua nhà ở tái định cư

Hiện nay nhà ở tái định cư có thể mua bán dễ dàng trên thị trường. Tuy nhiên, có một số điểm cần lưu ý đến khi tìm nhà ở tái định cư là gì:

Tìm hiểu thủ tục pháp lý liên quan đến nhà ở tái định cư

• Nhớ rằng nhà ở tái định cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng, được tham gia giao dịch mua bán và chuyển nhượng. Tuy nhiên nhiều nhà ở tái định cư chưa có sổ đã được môi giới rao bán vẫn diễn ra rất nhiều, do đó bạn cần thật sự cẩn trọng.

Kiểm tra chất lượng nhà ở tái định cư

Nhà ở tái định cư thường không có chất lượng cao, do đo, người mua cần kiểm tra chất lượng công trình và hạ tầng cơ sở thật cẩn thận, kỹ lưỡng để bảo đảm tiện nghi trước khi quá muộn.

Vị trí của nhà ở tái định cư

Nhà ở tái định cư tập trung chủ yếu ở những vùng ven và các vùng xa trung tâm thành phố. Vậy nên người mua cần tìm những sản phẩm nằm ở vị trí có giao thông thuận tiện, tiện ích đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh hoạt.

Kết luận

Để mua nhà ở tái định cư, cá nhân, hộ gia đình phải đủ điều kiện theo quy định pháp luật nêu trên và ký hợp đồng mua bán nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Trên đây là tất cả thông tin về nhà ở tái định cư là gì cần nắm rõ. Mong rằng những kiến thức này sẽ giúp các bạn nắm được đặc điểm của loại hình nhà ở này.