Sau khi đạt đỉnh vào năm 2021, số lượng và giá trị giao dịch thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bắt đầu “đi xuống” do khó khăn từ thị trường thế giới cũng như Việt Nam. Đáng nói, các năm trước, các giao dịch M&A có bên mua là các tổ chức của Việt Nam chiếm tỷ lệ lớn, nhưng đến 2023, các doanh nghiệp nước ngoài bắt đầu vươn lên trong các giao dịch. Lĩnh vực diễn ra M&A nhiều nhất là bất động sản và ngân hàng.
Trong báo cáo mới đây, Công ty Tư vấn EY Việt Nam cho biết, tổng giá trị thương vụ M&A trong 7 tháng đầu năm 2023 đạt 1,4 tỷ USD. Trong đó, 92% bên mua là nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu đến từ Đài Loan, Singapore, Hàn Quốc. Ngoài ra, EY Việt Nam cũng ghi nhận trên 10 thương vụ đang trong quá trình đàm phán với giá trị lên đến hàng tỷ USD.
Thống kê của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, trong quý 3/2023, các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) trên thị trường bất động sản đã trở nên sôi động hơn, cho thấy sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản TP.HCM ngày càng tăng.
CBRE Việt Nam cũng dẫn ra các thương vụ lớn gần đây như Gamuda Land ký thoả thuận mua lại toàn bộ cổ phần của 3 cá nhân trong Công ty CP Bất động sản Tâm Lực với giá trị 305 triệu USD để trực tiếp sở hữu khu đất dự án rộng 3,68 ha tại TP. Thủ Đức (TP.HCM).
Một thương vụ khác là Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres Group) hoàn tất nhận chuyển nhượng 90% vốn của Công ty TNHH Xây dựng, Thương mại và Xuất nhập khẩu Đức Nhi. Theo đó, doanh nghiệp này trở thành chủ sở hữu khu đất có tổng diện tích khoảng 7.700 m2, tọa lạc trên mặt tiền đường Lê Sát, phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP.HCM.
Ngoài các thương vụ M&A, nổi bật trong quý 3 năm nay còn có sự hợp tác giữa các chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Điển hình là việc hợp tác chiến lược của Tập đoàn Kim Oanh và Tập đoàn Surbana Jurong (Singapore)…
Hồi cuối tháng 5, nhóm Keppel công bố mua lại 49% vốn của hai dự án tại TP.Thủ Đức là Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha), thuộc sở hữu của Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền.
Tương tự, JLL Việt Nam cũng đánh giá, trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018, hầu hết tài sản chất lượng cao nằm trong tay các chủ đầu tư Việt Nam nhờ năng lực phát triển đất đai, thực hiện dự án và bán hàng tốt. Nhưng với sự thay đổi mạnh mẽ của thị trường hiện tại, các chủ đầu tư trong nước buộc phải cơ cấu lại sản phẩm và danh mục đầu tư của mình, do đó, cởi mở hơn với các cơ hội hợp tác cùng nhà đầu tư nước ngoài.
Dù vậy, giá giao dịch không giảm mạnh như kỳ vọng, bất chấp lãi suất tăng và khả năng tiếp cận nguồn vốn bị thắt chặt. Mặc dù mối quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài vẫn duy trì nhờ tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường, nhưng sự thiếu linh hoạt trong đàm phán giá đã khiến tốc độ giao dịch của thị trường chậm lại trong thời gian gần đây.
Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, thời gian gần đây, bước vào giai đoạn “dòng tiền khó", vướng mắc thủ tục đầu tư, pháp lý kéo dài, thanh khoản sụt giảm, điều kiện vay vốn ngày càng khó khăn khiến doanh nghiệp phải tính đến việc bán một phần hoặc toàn bộ dự án. Đây là hướng đi giúp các doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể và mang đến dòng tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác. Thị trường M&A hứa hẹn tăng nhiệt với nhiều thương vụ đầu tư quy mô lớn.
Tuy vậy, theo nhìn nhận của một số chuyên gia, M&A bất động sản (văn phòng, khách sạn,…) hiện nguồn cung rất nhiều, nhưng nhu cầu M&A bất động sản đến từ nhà đầu tư nước ngoài thì chỉ chiếm 10% trong tổng số nhu cầu mua.
Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Phương Thảo, Founder & CEO của INMERGERS - nền tảng tiên phong kết nối đầu tư cũng cho rằng, nguồn cung của thị trường M&A tại Việt Nam chủ yếu là các dự án mua bán bất động sản. Ngược lại, các nhà đầu tư nước ngoài gửi tới chúng tôi yêu cầu tìm kiếm M&A mảng này lại chiếm rất ít, chỉ 10% trên tổng nhu cầu mua.
Theo bà Thảo, nguyên nhân của tình trạng này là thị trường bất động sản nước ngoài đang suy thoái. Có nguồn tin rằng các ngân hàng tại Nhật Bản đang cẩn trọng hơn trong việc cho vay vốn để đầu tư vào các dự án bất động sản tại Nhật Bản.
Tiếp theo, nhà đầu tư nước ngoài biết rằng các dự án bất động sản tại Việt Nam chỉ có quyền sử dụng đất trong vòng 50 năm thay vì quyền sở hữu đất, hơn thế, những dự án nhà đất hấp dẫn thì các nhà đầu tư lớn trong nước đã nắm giữ hết.
Cuối cùng, các nhà đầu tư nước ngoài họ chỉ quan tâm và đầu tư cho các dự án bất động sản đã đầy đủ về mặt giấy tờ pháp lý. Tuy nhiên, dự án bất động sản tại Việt Nam có pháp lý đầy đủ thường rất ít.
Ví dụ tiêu biểu là tập đoàn Mitsubishi chỉ “xuống tiền” đầu tư vào dự án tòa văn phòng Capital Place sau khi Vingroup đã tham gia đầu tư trước đó và hoàn thành xong thủ tục pháp lý.
Tóm lại, theo bà Thảo, mối quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đến M&A doanh nghiệp lớn hơn M&A bất động sản vì giá trị cộng hưởng cao, có chuỗi cung ứng đồng thời để phát triển doanh nghiệp. Thay vì phải đầu tư 100% thì với M&A doanh nghiệp, nhà đầu tư có thể lựa chọn đầu tư một phần vào các dự án đã có sẵn nhà xưởng, văn phòng,... với tiềm năng phát triển nhanh hơn và chắc chắn hơn.
Dữ liệu của VARs cho thấy, số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản tăng mạnh, nhưng hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.
Nguyên nhân xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, chiếm ưu thế về dòng tiền, nên bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp (ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10%-20%). Trong khi đó, doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.
Một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao, “khó khăn cũng đòi có lãi” nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục.
Tuy nhiên vẫn có trường hợp cá biệt, những chủ dự án do bị vào bước đường cùng nên chấp nhận “lỗ sâu” để mong sớm có dòng tiền. Bởi họ không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, “sa lầy” trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”. Những DN này gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ, bộ máy hoạt động.
Savills Hà Nội cho hay, làn sóng M&A trong lĩnh vực bất động sản có thể sẽ kéo dài đến nửa đầu năm 2024. Một phần do giá đã được điều chỉnh giảm, tiệm cận mức giá phù hợp hơn so với giai đoạn trước.
M&A bất động sản sẽ tập trung vào khu công nghiệp tại các khu vực tiềm năng dự kiến sẽ thu hút nhiều vốn FDI ví dụ như Bắc Giang, Bắc Ninh Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Bình Dương, Long An... Cùng với đó, sẽ có thêm các doanh nghiệp tư nhân Việt có tiềm lực tài chính tốt mở rộng sang lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.
Nói với phóng viên, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, Thông tư 06/2023/TT-NHNN có một số quy định thắt chặt hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng để giảm thiểu rủi ro tín dụng cho hệ thống. Tuy nhiên các quy định này ảnh hưởng trực tiếp đến việc tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản, cũng là một phần nguyên nhân làm cho tỷ lệ tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng có tỷ lệ rất thấp.
Sau đó, Ngân hàng nhà nước đã kịp thời ban hành thông tư 10/2023/TT-NHNN nhằm gỡ nút thắt cho các doanh nghiệp bất động sản muốn vay vốn để thực hiện hoạt động mua bán dự án bất động sản (M&A); thực hiện các hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC), góp vốn; bù đắp tài chính (tái tài trợ).
“Theo đó, tôi đánh giá các hoạt động M&A, hợp tác kinh doanh (BCC), đầu tư bất động sản trong thời gian tới sẽ có nhiều tín hiệu khởi sắc, nhiều giao dịch quy mô sẽ được thực hiện do nguồn vốn tín dụng cho các hoạt động này đã được khơi thông”, ông Tuấn nêu.
Bà Nguyễn Thị Phương Thảo cũng nhận định, trong thời gian tới, những lĩnh vực thu hút M&A nổi bật là các dự án đầu tư doanh nghiệp gắn với logistics; y tế; giáo dục, bất động sản nhà ở. Ví dụ các tập đoàn bất động sản lớn như Mitsubishi Estate, Daiwa House thường sẽ tập trung vào bất động sản về nhà ở; còn “khẩu vị” của tập đoàn nhỏ hơn như Tokyu Development Koei Tecmo, Nishin Nippon Railroad thường sẽ là bất động sản về văn phòng, khách sạn.
Bà Thảo cũng cho rằng “khẩu vị” của các nhà đầu tư hiện nay là những doanh nghiệp có những đặc điểm như: có năng lực sản xuất hàng hóa chất lượng cao; có năng lực phân phối sản phẩm, cung ứng dịch vụ ở thị trường Việt Nam với thị phần nhất định. Đặc biệt, doanh nghiệp sản xuất có khả năng xuất khẩu hàng hóa ra nước ngoài là một điểm cộng. Ngoài ra, doanh nghiệp có doanh thu 100-300 tỉ/năm, nợ ít, có tiềm năng phát triển đường dài; chủ doanh nghiệp có tư duy mở, sẵn sàng chào đón nhà đầu tư… thì có thể sẵn sàng cho M&A ngay.
