Nhà đầu tư kỳ cựu chia sẻ kinh nghiệm làm giàu từ BĐS: Chỉ có phân lô bán nền mới nhanh có vốn

Thực hiện hàng chục thương vụ phân lô bán nền và chưa có thương vụ nào lỗ

Anh N.M.Đ, một nhà đầu tư bất động sản với hơn 5 năm kinh nghiệm chia sẻ rằng, trước khi lấn sân sang lĩnh vực này, anh từng có thời gian làm start-up công ty chuyên về thực phẩm. Qua những năm tháng lăn lộn, làm thuê, trải qua nhiều vị trí khác nhau, tiếp xúc với không ít lãnh đạo của các doanh nghiệp lớn, anh Đ cho biết, mức lợi nhuận của ngành sản xuất cơ bản dao động trong khoảng 25-35%. Nếu doanh nghiệp nào làm ăn giỏi, quản lý tốt thì lợi nhuận có thể lên tới 50%. Theo anh Đ, với người làm kinh doanh liên quan đến lĩnh vực sản xuất thì mức lợi nhuận như vậy đã là rất lớn và đáng ngưỡng mộ.

Thế nhưng, khi công ty chuyên về thực phẩm của mình phá sản, chính thức chuyển sang lĩnh vực bất động sản, nhà đầu tư này mới nhận ra một điều: Nghề phân lô bán nền còn mang lại lợi nhuận lớn hơn nhiều, dao động 50-100% chỉ trong vòng 3-6 tháng. Đó là điều mà trước đây anh Đ chưa từng nghĩ tới.

Anh Đ chia sẻ, ban đầu, khi bén duyên với bất động sản, anh chủ yếu lựa chọn đầu tư cá nhân nhỏ lẻ. Sau đó, nhờ từng tham gia một số thương vụ với bạn bè, anh nhận thấy hình thức phân lô bán nền mang lại khoản lợi nhuận rất lớn. Từ đó, anh Đ quyết định tách ra, thành lập công ty chuyên về bất động sản để tạo dựng uy tín cũng như dễ dàng giao dịch. Nhà đầu tư này cho hay, từ năm 2018 cho đến 2021, anh đã thực hiện thành công hàng chục thương vụ phân lô bán nền và đặc biệt chưa có thương vụ nào lỗ.

Đầu tư lớn bất động sản chỉ có phân lô bán nền mới nhanh có vốn

Anh Đ cho biết, điều vất vả nhất đối với nhà đầu tư đi vào lĩnh vực này chính là làm thế nào để tìm kiếm được quỹ đất rộng lớn, đẹp. Sau đó làm thủ tục cắt lô đất lớn thành những lô đất nhỏ, diện tích từ 30-80m2. Theo đó, đối với những khu vực dân cư đông đúc như Hà Đông, Long Biên, Đông Anh, diện tích đất cắt thông thường từ khoảng 30-40m2. Còn tại khu vực như Sóc Sơn, Quốc Oai, Thạch Thất, các lô đất chủ yếu được cắt với diện tích 70-80m2.

Đáng chú ý, anh Đ tiết lộ mức lợi nhuận của hình thức phân lô bán nền này trung bình có thể lên tới 100% chỉ trong vòng 3-6 tháng. "Một lô đất như vậy mất khoảng 1-3 tháng để tách sổ. Sau đó, chúng tôi mới bắt đầu đẩy hàng. Thông thường chi phí tách sổ khoảng vài trăm triệu. Chi phí mua đất khá rẻ vì chúng tôi mua lô lớn. Cứ mỗi thương vụ, tôi lãi được khoảng 60-100%", anh Đ cho hay.

Bên cạnh đó, theo anh Đ, các chiến dịch đẩy hàng của anh đều chuyên nghiệp, với mỗi lô đất lớn đều được vẽ quy hoạch, phối cảnh, cập nhật chi tiết thông tin cảnh quan hiện đại, đẹp. Cộng thêm tâm lý tài chính từ vài trăm triệu đến 1,5 tỷ đồng thì những lô đất nhỏ rất dễ thanh khoản.

"Đầu tư lớn bất động sản chỉ có phân lô bán nền mới nhanh có vốn, còn buôn lẻ từng lô nhỏ khó ăn thua. Dĩ nhiên, đây là cách để tích vốn để bước sang giai đoạn làm dự án lớn hơn", Anh T.M, một lãnh đạo doanh nghiệp chuyên phân lô bán nền đất vùng ven Hà Nội chia sẻ.

Lợi nhuận cao đến khó tin là thế, nhưng theo anh M với phân lô bán nền, anh chỉ phải bỏ ra khoản chi phí "nhẹ nhàng" nhưng chủ động được hàng bán ra, thu về. Đáng chú ý là vấn đề pháp lý, cách thức xử lý của hình thức này lại dễ dàng và nhanh hơn. Nhà đầu tư này nhấn mạnh, anh luôn chi tiền để làm hạ tầng, hệ thống nước cho các khu đất của mình đầu tư, đảm bảo chất lượng.

"Giá tiền phù hợp, sổ đỏ chính chủ, nhà đầu tư và người mua ở thực khá đông. Có một số khu đất còn chưa ra sổ mà chúng tôi chốt tới 60% khách hàng", anh M cho biết.

Nhà đầu tư này tiết lộ thêm, nhờ liều lĩnh, chấp nhận rủi ro để theo đuổi lĩnh vực phân lô bán nền đất ở vùng ven Hà Nội mà chỉ sau gần 2 năm, doanh nghiệp của anh M đã mở rộng quy mô nhân sự và triển khai nhiều địa bàn kinh doanh hơn trước.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) về thị trường bất động sản Đông Nam Bộ năm 2021, ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Chủ tịch King Broker cho biết, xu hướng đất dân tự phân lô tại thị trường như Đông Nam Bộ đang lên ngôi. 

Qua đó, phân khúc đất nền dự án gặp phải khó khăn và bị cạnh tranh bởi đất dân tự phân lô. Ông Tuấn Anh cho hay, hiện nay, các nhà đầu tư đã bám rất sát thị trường, trực tiếp đi khảo sát tại khu vực. Thậm chí, ngay cả các sàn bất động sản cũng bắt đầu tham gia phân phối đất dân phân lô do có pháp lý nhanh gọn và việc thu lợi nhuận cũng nhanh hơn nhiều so với bán dự án đất nền 1/500. 

Do nhu cầu về đất ở ngày càng gia tăng nên hoạt động phân lô bán nền ngày càng phát triển và diễn ra sôi động. Thuật ngữ phân lô bán nền được sử dụng nhiều trong lĩnh vực bất động sản. Theo quy định của pháp luật, việc phân lô bán nền chính là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các cá nhân, tổ chức khác. Tuy nhiên, thực tế, theo quy định của Luật Đất đai 2013, việc phân lô bán nền thường được hiểu là việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép chứ không chỉ chung các trường hợp tách thửa. 

Đất phân lô bán nền có những ưu điểm như: giá bán, không đòi hỏi quá nhiều vốn của nhà đầu tư. Bên cạnh yếu tố giá trị thực, sở hữu tài sản đảm bảo thì trong bối cảnh dân số ngày càng gia tăng, quỹ đất hạn hẹp dần, nhu cầu nhà ở nhiều hơn khiến giá đất nền tăng chóng mặt, thậm chí sinh lời cao chỉ trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, hình thức đầu tư đất nền khá đa dạng, từ lướt sóng hoặc đầu tư lâu dài, xây dựng để ở hoặc cho thuê lại.