Nguyên nhân khiến giá chung cư vẫn dự báo tăng mạnh

Số lượng căn hộ chào báo dự kiến giảm

Theo báo cáo "Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023" của CBRE Việt Nam, rõ nét là thị trường BĐS Hà Nội sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn trên con đường phục hồi. Theo đó, trong năm 2022, có khoảng 15.100 căn hộ chung cư được mở bán tại Hà Nội, giảm 12,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng căn bán được trong năm 2022 đạt 16.600 căn, được duy trì ở mức tương đối khả quan, trong đó có 65% số căn bán được trong năm được ghi nhận vào nửa đầu năm 2022.

Theo CBRE, trong năm 2023, dự kiến mức độ mở bán quỹ căn chung cư sẽ giảm hơn so với năm ngoái hoặc cao nhất sẽ tương đương của năm 2022 (khoảng 14.000 - 16.000 căn). Số căn bán được dự kiến sẽ duy trì ở mức tương tự như năm 2022 trong khi nguồn cung mới chưa phục hồi.

Giá bán sơ cấp sẽ dự báo tăng 4 – 7%/năm trong vòng 3 năm tới. Việc tăng giá này nhờ vào nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán các dự án cao cấp và hạng sang tại các vị trí đắc địa. Phân khúc nhà ở gắn liền với đất, cuối năm 2022, thị trường BĐS Hà Nội ghi nhận đợt mở bán đầu tiên của dự án Vinhomes Ocean Park (VOCP) 3 - The Crown. Trong quý IV/2022 đã có tổng cộng 5.587 căn được mở bán mới đến từ 3 dự án.

Chuyên gia của CBRE cũng đã đưa ra nhận định, thách thức về kinh tế vĩ mô hiện tại bao gồm việc siết chặt tín dụng và lãi suất tăng cao sẽ kéo theo sự trì hoãn các đợt mở bán của một số dự án, cũng như tiến độ thi công của những dự án hiện hữu sẽ bị ảnh hưởng. Theo CBRE, trong 3 năm vừa qua, khi nguồn cung mở bán mới được duy trì ở mức thấp, khi nguồn cung mở bán mới được duy trì ở mức thấp, nhiều vị trí khác nhau trong thành phố đã chứng kiến việc nâng cấp định vị và tăng giá; đặc biệt trước áp lực lãi suất tăng và lạm phát trong thời gian gần đây.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình tính đến quý IV/2022 đạt 1.303 USD/m2, tăng 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng giảm 2,8% so với quý trước đó. Đây cũng là quý đầu tiên thị trường ghi nhận mức giảm theo quý sau 4 quý tăng giá liên tiếp. Mức giảm theo quý chủ yếu đến từ các dự án đã bàn giao từ lâu.

Thống kê từ phía CBRE cho thấy, giai đoạn quý IV của năm 2021 đến quý III năm 2022 là giai đoạn tăng trưởng cao, giá bán thứ cấp của các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất bắt đầu giảm kể từ quý IV/2022. Giá thứ cấp trung bình của thị trường trong quý IV/2022 (bao gồm chi phí xây dựng và không bao gồm VAT) ở Hà Nội đã giảm 8% so với mức "đỉnh" hồi quý III/2022 và đạt khoảng 6.800 USD/m2. Tuỳ theo quận, giá chào bán thị trường thứ cấp có thể chênh lệch lên tới 16%.

Ở những quận có sự phát triển bùng nổ về các dự án nhà ở gắn liền với đất thời gian vừa qua như Đông Anh, Hà Đông, Hoàng Mai ghi nhận mức giảm mạnh hơn cả. Dự kiến trong năm 2023, thị trường nhà ở gắn liền với đất sẽ có những đợt mở bán mới bao gồm: dự án VOCP3 và một vài dự án khác bao gồm Vinhomes Cổ Loa Đông Anh ở phía Bắc và Mailand Hanoi City ở phía Tây. Tổng nguồn cung mở bán mới trong thời gian tới dự kiến đạt hơn 16.000 căn.

Thời điểm nên xuống tiền mua BĐS năm 2023

Đánh giá từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản hiện nay thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ cao cấp lại tăng mạnh. Nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt là 90% và 79% so với năm 2019. Vậy thời điểm nào hợp lí để có thể xuống tiền mua BĐS? Do nguồn cung hiện nay có dấu hiệu đi xuống nên giá bán vẫn dự báo sẽ khó giảm. Song, trong bối cảnh thị trường chững lại được đánh giá là cơ hội tốt để người có nhu cầu thực “xuống tiền”.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, nếu từ nay tới giữa năm 2024, đối với các dự án đã hình thành, pháp lý ổn định thì việc cân nhắc có thể xuống tiền mua nhà là điều nên làm. Theo đó, thời điểm trước Tết Nguyên đán, nhiều người có nhu cầu tìm mua những căn nhà có thể ở ngay. Thế nhưng thời điểm qua Tết, việc thảnh thơi tìm mua nhà, có thể chờ đợi hoặc xem xét kĩ lưỡng có thể quyết định xuống tiền.

Theo đó, bước sang quý II/2023, sau khi cân nhắc chặt chẽ những yếu tố liên quan, nhiều người sẽ quyết định xuóng tiền, thanh khoản sẽ bắt đầu tốt lên, mức giá cũng theo đó sẽ tăng cao. Và phân khúc chung cư chắc chắn sẽ đẩy giá lên và sẽ không có dấu hiệu đi xuống. Lý giải về quan điểm trên, nhiều chuyên gia cho rằng, nguồn cung hiện nay rất ít trong khi đó nhu cầu quá lớn. Cùng đó, các loại chi phí đầu vào từ vật liệu xây dựng, chi phí vốn,... tăng cao đã gây áp lực lên giá bán.

Ông Nguyễn Vinh Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, giai đoạn hiện nay là cơ hội tốt cho người mua nhà. Bởi, các dự sẽ có sự điều chỉnh về sản phẩm, giá cả phù hợp hơn với người có nhu cầu. “Tuy nhiên, phải khẳng định giá căn hộ sơ cấp sẽ đi ngang mà không có sự sụt giảm sâu. Nguyên nhân do hiện tại không có nhiều nguồn hàng để tung ra thị trường, cùng đó là các chi phí đầu vào đang tăng cao. Trong khi cầu mạnh mà cung yếu thì khó có thể giảm giá”, vị này nêu quan điểm.