Nghịch lý chung cư Hà Nội: Nhu cầu cao - thanh khoản thấp

Thiết lập mặt bằng giá mới

Vợ chồng chị Mai Thu Thuỷ (quê Hà Tĩnh) vừa mua hụt một căn hộ tại Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội. Chị Thuỷ kể, trước Tết, căn hộ đó được rao bán với giá 28 triệu đồng/m2, diện tích hơn 70m2, tính ra giá gần 2 tỷ đồng. Dù cũng khá ưng căn hộ nhưng do gần Tết bận nhiều việc nên vợ chồng chị hẹn ra Tết sẽ liên hệ lại. Nào ngờ, ra Tết, căn hộ đó đã lên 32 triệu đồng/m2, giá căn hộ tăng khoảng 300 triệu đồng so với thời điểm trước Tết.
    
Tương tự, anh Nguyễn Xuân Hoà (quê Thái Bình) chia sẻ, anh đã đặt cọc mua một căn hộ ở quận Hoàng Mai, Hà Nội với giá 1,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ 2 ngày sau khi đặt cọc, chủ nhà cho biết sẽ tăng giá bán căn hộ thêm 100 triệu đồng nữa vì sau khi này tham khảo các căn hộ tương đương trong cùng toà nhà, vị chủ nhà thấy “giá rao bán như vậy là đang bị “hớ” nặng”. Không đồng ý với giá mới này, anh Hoà chấm dứt giao dịch. Anh chuyển phương án sang một căn hộ khác có giá 1,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, một tuần sau đó, giá căn hộ này cũng tăng thêm 200 triệu đồng. “Tôi cảm thấy giá chung cư tại Hà Nội còn “nóng” hơn cả giá vàng, lên từng ngày từng giờ, mà chỉ có một chiều tăng thẳng đứng” – anh Hoà cảm thấy mệt mỏi trên hành trình đi tìm nhà của mình.

Anh Quốc Đạt, môi giới bất động sản cho biết, các dự án mới được bàn giao gần đây đều tăng giá mạnh so với thời điểm mở bán 2 năm trước. Đơn cử, dự án The Terra - An Hưng hiện có giá 30 triệu đồng/m2 trong khi thời điểm chủ đầu tư chào bán chỉ có 22 – 25 triệu đồng/m2.

Giá một dự án tại Hà Đông (Hà Nội) cũng tăng mức tương đương, hiện ở mức 30 triệu/m2 trong khi 2 năm trước chỉ rao bán ở mức 20 triệu đồng/m2.Tại quận Hoàng Mai (Hà Nội), căn hộ của dự án Rose Town nay có giá 2,1 – 2,6 tỷ đồng trong khi từng được rao bán mức giá 1,9 tỷ đồng đến 2,4 tỷ đồng tùy diện tích.

Không chỉ có các dự án chung cư trung cấp, ở phân khúc cao cấp cũng ghi nhận sự tăng giá tương tự. Tại dự án The Nine của GP-Invest, so với thời điểm mở bán hơn một năm trước, giá bán hiện nay đã khoảng 13 - 15% tuỳ căn, lên mức 45-54 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi căn hộ tăng thêm khoảng 300-600 triệu tuỳ từng căn.

Các chuyên gia cho rằng, không chỉ tăng giá cục bộ ở một vài dự án, giá chung cư tại Hà Nội đang hình thành mặt bằng giá mới. Nếu cách đây 2 năm, giá chung cư cao cấp khu vực Mỹ Đình, Cầu Giấy, Thanh Xuân... ở mức 30 - 40 triệu đồng/m2, thì nay đã lên đến lên 45 - 60 triệu đồng/m2. Nhiều khu vực ở ngoại thành như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, trước đây giá căn hộ ở mức 18 - 20 triệu đồng/m2, thì nay đã lên đến 30 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án lên đến 60 triệu đồng/m2.

Nghịch lý cung – cầu

Các chuyên gia cho rằng, nguồn cầu tại thị trường chung cư Hà Nội đang rất lớn do tỷ lệ đô thị hóa nhanh, tốc độ tăng trưởng của dân nhập cư và dân số tự nhiên, cùng với đó là sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Dự kiến, dân số Hà Nội sẽ đạt 9 triệu người vào năm 2025. Tầng lớp trung lưu Việt Nam sẽ đạt 56 triệu người vào năm 2030, tăng 23,2 triệu người so với năm 2021. Đến năm 2025, GDP bình quân đầu người sẽ đạt 97 triệu đồng, cao hơn đáng kể so với mức hiện tại 67 triệu đồng.

Tuy nhiên, theo thống kê của Savills thì trong quý I/2022, số căn hộ bán ra tại Hà Nội là 4.000 căn hộ, giảm 4% theo quý và 15% theo năm. Đây được cho là nghịch lý khi nhu cầu mua chung cư của người dân là có thực và rất lớn, lẽ ra tỷ lệ giao dịch sẽ tăng tương ứng nhưng thanh khoản căn hộ lại đang ở chiều ngược lại.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, nguyên nhân là do giá căn hộ tại Hà Nội hiện đang bị đẩy lên cao, vượt quá khả năng của người mua. Đặc biệt, phân khúc căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội đang được tìm kiếm nhiều thì nguồn cung lại khan hiếm.

Giá nhà chung cư bị đẩy lên cao do nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu. Nguồn cung thị trường chung cư Hà Nội quý I/2022 chỉ có 2.800 căn, giảm 38% theo quý và 29% theo năm. Thị trường không có dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đều đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại.

Đặc biệt, bà Hằng cho biết, thị trường hiện đang rất thiếu ở phân khúc nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 20 triệu đồng/m2. Điều đáng lo ngại là các chủ đầu tư bất động sản hiện đang có xu hướng dịch chuyển về phân khúc nhà cao cấp, hạng sang và bỏ qua phân khúc nhà giá rẻ. 

Điều này càng làm nghiêm trọng hơn tình trạng lệch pha cung cầu khi nhà cao cấp thì thừa còn nhà giá rẻ thì thiếu. Giá bất động sản dự báo vẫn tiếp tục leo thang trong khi đó thanh khoản vẫn tiếp tục giảm.

Thạc sĩ Nguyễn Dĩnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng, vấn đề quan trọng nhất bây giờ là phải tạo lập được quỹ đất để phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Và điều này thì phụ thuộc rất lớn vào cơ quan quản lý Nhà nước.