Nghịch cảnh giá bất động sản khu Đông TP.HCM hậu đấu giá đất Thủ Thiêm

Gần đây, trên các diễn đàn nhà đất xuất hiện thông tin giá bất động sản khu Đông TP.HCM (thành phố Thủ Đức) đã dậy sóng, tăng giá chóng mặt sau sự kiện đấu giá đất khu đô thị Thủ Thiêm. Tuy nhiên sức thanh khoản của khu vực này hiện đang chững lại.

Bất động sản khu Đông khó tìm được người mua dù giá giảm sâu

Thực tế, giá bất động sản tại khu phía Đông TP.HCM tăng nhanh chóng trong thời gian qua đến từ nguyên nhân thành lập thành phố Thủ Đức chứ không phải do tác động từ đấu giá đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trong thời gian 1 năm trở lại đây giá đất khu Đông đã bị môi giới, “cò đất” và thậm chỉ là cả chủ sở hữu “thổi” lên mức rất cao, từ ngưỡng 40-50 triệu đồng/m2 lên tới 80 - 90 triệu đồng/m2. Giá căn hộ chung cư cũng đã bị đẩy từ 45 triệu đồng/m2 lên ngưỡng 50-60 triệu đồng/m2.

Đơn cử, căn nhà mặt tiền nằm trên tuyến đường Lê Lợi, phường Hiệp Phú, thành phố Thủ Đức với diện tích mặt đất là 58m2, kết cấu 1 trệt 3 lầu, được rao bán với giá 12 tỷ đồng từ nhiều tháng qua nhưng không có khách hàng hỏi mua. Sau đó, cả cò đất và chủ nhà đã quyết định giảm giá căn nhà này xuống còn 10,9 tỷ đồng nhưng cũng chưa thể bán được và đành cho thuê với giá 20 triệu đồng/tháng. 

Tương tự, một ngôi nhà tọa lạc tại mặt tiền đường Phạm Văn Đồng, thành phố Thủ Đức được chủ nhà giảm giá từ 17 tỷ đồng xuống còn 15 tỷ đồng sau nhiều tháng rao bán không thành công nhưng cũng chưa có khách hỏi mua. Cũng ở chung tình cảnh nói trên, một khu nhà trọ 6 phòng nằm trên mặt tiền đường 11, Tăng Nhơn Phú B, TP.Thủ Đức diện tích 98m2 dù đã giảm khá sâu từ 5,2 tỷ đồng xuống còn 4,2 tỷ đồng nhưng cũng không tìm được khách hàng hỏi thuê. 

Các cò đất dù đã tung nhiều chiêu như quảng cáo “chủ nhà kẹt tiền, cần bán nhà gấp” nhưng khách hàng vẫn rất thờ ơ. Đơn cử các căn nhà nằm trên đường Bát Nàn, phường Thạnh Mỹ Lợi, nằm sát khu Đảo Kim Cương, TP.Thủ Đức diện tích rộng 100m2 được rao giá 4,23 tỷ đồng từ trước Tết đến nay nhưng vẫn chưa có ai hỏi mua và đang được chủ nhà cho thuê với giá 30 triệu/tháng. Biệt thự sân vườn có diện tích 245m2 nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh, phường Long Trường, TP.Thủ Đức dù đã giảm giá từ 8 tỷ xuống chỉ còn 6,5 tỷ đồng nhưng số lượng khách quan tâm thực sự hầu như không có. 

Ngay ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, giá bán các căn chung cư cao cấp cũng không chứng kiến sự tăng giá đột biến, không “ăn theo” việc đấu giá đất Thủ Thiêm diễn ra trong thời gian qua. Đơn cử, giá căn hộ Sala Sarimi (khu đô thị Sala TP.Thủ Đức) được chủ đầu tư rao bán với giá từ 7,5 – 13 tỷ đồng/căn tùy thuộc vào diện tích, số lượng phòng ngủ, hồ bơi, tầm nhìn ra công viên, hồ bơi (giá dao động từ 88 triệu đồng/m2).

Dự án căn hộ Theriverthuthiem hiện nay có mức giá nằm trong ngưỡng từ 6.000 USD/m2 (diện tích từ 57 – 185m2), căn hộ chung cư The Sun Avenue nằm trên đường Mai Chí Thọ, phường An Phú 1 phòng ngủ có giá 41 triệu đồng/m2. Dự án căn hộ cao cấp nằm liền kề khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện nay đang có giá bán dao động trong khoảng từ 5.000 – 5.500 USD/m2.

Tương tự, khu biệt thự liền kề nằm trên đường Trần Não, phường Bình An (TP Thủ Đức) hiện được gia chủ rao bán với giá 159 tỷ đồng (giá 121,8 triệu đồng/m2), nhà liền kề có diện tích 128m2 khu Trần Não hiện có giá bán 17,5 tỷ đồng/m2 (đơn giá trung bình 136,7 triệu đồng/m2), biệt thự 230m2 Trần Não có giá trung bình là 35 tỷ đồng/m2 (152,2 triệu đồng/m2). Như vậy, giá đất khu đường Trần Não nằm liền kề Khu đô thị mới Thủ Thiêm chỉ dao động trong khoảng từ 120 – 200 triệu đồng/m2. Mức giá này hoàn toàn khác với những tin đồn về việc giá đất khu Đông tăng cao do chịu ảnh hưởng, tác động từ việc đấu giá đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm. 

Thị trường nhà đất khu Đông tiềm ẩn nhiều hệ lụy

Do muốn tìm nhà gần nơi làm việc, Anh Hoàng Quảng An đã miệt mài tìm kiếm nhà ở tại khu Đông trong 1 năm qua. Tuy nhiên khi anh An đã gom góp được 2 tỷ đồng thì giá căn hộ ở đây lại tăng lên 2,3 - 2,5 tỷ đồng khiến cho anh An khó lòng tìm được ngôi nhà an cư ưng ý. Giá bất động sản khu Đông tăng quá nhanh khiến anh An gặp nhiều khó khăn trong việc mua nhà. 

Anh An chỉ là một trong số hàng ngàn người dân có nhu cầu mua nhà ở Tp. Hồ Chí Minh đang trong cuộc chạy đua đuổi theo giá nhà đầy căng thẳng trong khi tỷ lệ thành công vô cùng hiếm hoi. Theo một số chuyên gia bất động sản, việc các chủ đất bắt tay cùng cò đất, môi giới cố tình “thổi” giá đất dựa vào thông tin đấu giá đất Thủ Thiêm sẽ gây nên sự phản tác dụng trong giao dịch. Mức giá cao được đưa ra chỉ là giá ảo, số lượng người mua thực tế vô cùng ít ỏi. Không có nhiều khách hàng sẵn sàng chi trả 10 tỷ đồng để sở hữu 1 căn hộ 2 phòng ngủ tại thành phố Thủ Đức. 

Mức giá đất, giá căn hộ cao như trên chủ yếu là do giới đầu cơ “tự biên, tự diễn” đẩy lên để kiếm lời. Điều này tạo ra hệ lụy rất lớn là những người mua có nhu cầu tìm kiếm nhà thực để ở, đặc biệt là những người lao động thu nhập thấp, trung bình, công chức, viên chức khó có thể tiếp cận được sản phẩm phù hợp túi tiền. Trong khi đó bất động sản lại không thể bán được, dẫn đến hiện tượng tồn kho lâu ngày, bỏ hoang, làm lãng phí nguồn lực đất đai, làm xấu đi bộ mặt đô thị. 

Dọc các tuyến đường Nguyễn Xiển, Lò Lu của thành phố Thủ Đức hiện nay đang diễn ra tình trạng nhiều khu đất phân lô dù đã có chủ sở hữu nhưng vẫn bị bỏ hoang nhiều năm trời do tình trạng “trao tay qua lại” nâng giá bán kiếm lời. Một số các căn hộ nằm dọc tuyến đường Phạm Văn Đồng hiện đang không có người ở, hay như các dự án căn hộ cao cấp dọc đường Nguyễn Hữu Cảnh, Nguyễn Xí, Xa lộ Hà Nội…cũng rơi vào tình trạng thiếu vắng người mua hoặc thuê. 

Anh Phạm Văn Vũ, một môi giới bất động sản lâu năm ở thành phố Thủ Đức chia sẻ kể từ sau khi dịch Covid được kiểm soát, các lệnh giãn cách được gỡ bỏ, TP. HCM trở lại trạng thái bình thường mới, do nắm bắt được nhu cầu của người dân muốn đầu tư vào bất động sản khi dư dả tiền mặt, nhiều chủ nhà đã đã chủ động giảm giá từ 1 - 2 tỷ đồng/sản phẩm đối với những sản phẩm có mức giá cao hơn 14 tỷ đồng. Tuy nhiên số lượng khách hỏi mua vẫn vô cùng khan hiếm, các giao dịch diễn ra khá ảm đạm. 

Chưa kể sau thời gian dài dịch Covid-19 hoành hành, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, người dân giảm thu nhập đáng kể cũng đã khiến cho việc giao dịch mua bán nhà ế ẩm. Một số môi giới đã phải chuyển nghề sang làm lĩnh vực khác hoặc kinh doanh online. Các chủ sở hữu đất, nhà thậm chí đã phải rao bán cắt lỗ tài sản hoặc tìm cách cho thuê nhà với mức giá thấp hơn nhiều so với trước đây.

Theo chia sẻ từ một đại diện chủ đầu tư sở hữu dự án xây dựng gần kề Khu đô thị mới Thủ Thiêm, doanh nghiệp này đang tiến hành bồi thường cho người dân để thực hiện dự án khu dân cư nhưng do sự kiện đấu giá đất 2,4 tỷ đồng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã tác động trực tiếp đến tâm lý so bì đối với người có đất bị thu hồi. Điều này khiến cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, dẫn đến chậm tiến độ thực hiện dự án thương mại, gây nên áp lực tài chính đối với doanh nghiệp. 

Giá đất khu Đông tăng cao gây áp lực cho doanh nghiệp đầu tư

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, mức giá bất động sản khu Đông TP. HCM bị đẩy lên quá cao sẽ ảnh hưởng đến cả khu vực, kéo mặt bằng giá bất động sản tại các khu vực xung quanh lên ngưỡng mới. Tác động lớn nhất của việc giá đất tăng cao là việc thực hiện kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TPHCM sẽ phải đối diện với nguy cơ khó trở thành hiện thực. Các doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ khó tìm được những quỹ đất có mức giá phù hợp để thực hiện các dự nhà ở bình dân, vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu đông đảo người dân tại TPHCM.

Trong ngắn hạn. các khu vực xung quanh Thủ Thiêm, các căn hộ hạng sang, cao cấp, bất động sản hàng hiệu sẽ tiếp tục leo thang. Tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở bình dân chắc chắn sẽ còn kéo dài trong thời gian tới, phân khúc nhà ở giá rẻ gần như sẽ biến mất hoàn toàn khỏi thị trường, gây mất ổn định cán cân cung cầu, ảnh hưởng chính sách an sinh xã hội…Các doanh nghiệp bắt buộc phải chuyển hướng sang các sản phẩm nhà ở giá cao thay vì nhà ở giá thấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận của mình.