Mức độ lạc quan của nhà đầu tư địa ốc ảnh hưởng đến tính thanh khoản của phân khúc biệt thự?

Phân khúc từng giúp nhà đầu tư lãi gấp đôi, gấp ba giờ “án binh bất động”

Theo Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý I/2023 của DKRA Group, trong quý I/2023 nguồn cung mới nhà phố, biệt thự đón nhận 375 căn từ 9 dự án, giảm lần lượt là 39% và 87% so với quý I/2022. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Bình Dương với tỷ lệ 76.3% tổng cung toàn thị trường.

Lượng tiêu thụ tương đương 54 căn, giảm đến 87% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu thị trường giảm mạnh, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn.

Mặt bằng giá bán mới của nhà phố, biệt thự giảm trung bình 9 - 25% so với lần mở bán trước đó. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn còn trầm lắng. Giá thứ cấp có mức giảm trung bình 8% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu ở các nhóm khách hàng sử dụng vốn vay.

Theo dự báo của DKRA, trong quý II, nguồn cung phân khúc biệt thự, nhà phố tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý I/2023, mức dao động 350 - 400 căn, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Đồng Nai, TP.HCM. Đồng thời, Bình Dương tiếp tục là điểm sáng của thị trường trong quý II/2023 khi dự kiến tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung.

Sức cầu thị trường không có nhiều biến động do những khó khăn chung về tình hình kinh tế kéo dài trong thời gian qua. Mặt bằng giá sơ cấp tăng nhẹ so với quý I/2023 do tác động bởi những chi phí đầu vào. Thị trường thứ cấp không có nhiều đột biến về thanh khoản.

Tương tự, báo cáo về thị trường bất động sản quý I/2023, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, sản phẩm biệt thự, shophouse nhà phố, đất nền dự án ven đô ở nhiều địa phương gần như không có giao dịch. Nguyên nhân do giá cao, niềm tin của khách hàng vẫn còn thấp, cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch hay cho thuê trở nên rủi ro hơn.

VARS cho rằng, sản phẩm biệt thự, shophouse nhà phố từng giúp nhà đầu tư lãi gấp đôi, gấp ba nhưng phân khúc này sẽ gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới.

Số liệu cho thấy thị trường đã giảm mức độ quan tâm ở phân khúc này, bất động sản triệu đô sẽ “ngủ đông” thêm một thời gian nữa đặc biệt là những bất động sản nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao, hoặc các siêu biệt thự nội đô có giá vài triệu đô. Trước đây, có thời điểm, các biệt thự 30-60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn, chỉ sau vài tháng thì rõ ràng bây giờ sẽ không có chuyện tăng giá như vậy, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền.

Sự trầm lắng của phân khúc nhà phố, biệt thự theo đánh giá của các chuyên gia có nguyên nhân từ tâm lý khách hàng, nhà đầu tư trước sự trầm lắng của thị trường.

Theo Batdongsan.com.vn, chỉ số tâm lý thị trường bất động sản Việt Nam đầu năm 2023 là 36 điểm, giảm khá nhiều so với mức 47 và 40 điểm của nửa đầu và nửa cuối năm 2022.

Trong đó, mức độ lạc quan của người mua, bán bất động sản sụt giảm mạnh nhất đối với lãi suất vay mua bất động sản (giảm 15 điểm). Nếu như nửa năm trước, 41% người tham gia khảo sát cho rằng lãi suất ngân hàng đang ở mức hợp lý, thì hiện tại, chỉ còn 26% đồng tình với chính sách lãi suất, hầu hết đều đánh giá lãi suất đang ở mức cao hoặc quá cao.

Đầu năm 2023, chỉ số đo lường mức độ hài lòng của người tiêu dùng bất động sản về thị trường, về triển vọng tăng giá bất động sản trong tương lai và khả năng mua nhà cũng giảm từ 12 đến 14 điểm so với nửa cuối năm 2022.

Dự án cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở

Đưa ra góc nhìn về phân khúc biệt thự, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho hay, giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý IV/2022 nhưng điều chỉnh giá không đáng kể. Đây cũng là một bài toán thách thức cho cả chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư cá nhân.

Theo bà Hằng, mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại thị trường Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Biệt thự ở khu vực Hà Nội có giá từ 10-30 tỷ đồng chiếm đến 55% tỷ trọng, trong khi đó mức giá trên 30 tỷ đồng cũng chiếm đến 20% tỷ trọng và dưới 10 tỷ đồng cũng chiếm khoảng 22% tỷ trọng. Đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu của họ cũng cao hơn. Những chi phí này bao gồm chi phí đất, vốn, tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến nó cao hơn dự phòng.

Nhận định về tính thanh khoản của phân khúc biệt thự, theo bà Hằng sự cải thiện sẽ tập trung nhiều vào các sản phẩm mua để ở thay vì mua đầu tư. Theo đó, Hà Nội cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý khi nguồn cung hiện hữu đang ở mức giá cao và không hấp dẫn người mua, đặc biệt khi thị trường đang chịu sự cạnh tranh của các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Trong một số trường hợp khác, để giải quyết khó khăn về thanh khoản, nhiều chủ đầu tư bắt đầu có phương án chuyển nhượng dự án, khiến hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) diễn ra rất nhộn nhịp. Đối với các chủ đầu tư có quyết tâm cao và khả năng đàm phán hợp lý, thì việc này là một trong những phương án giúp thanh lọc thị trường. Việc thanh lọc sẽ giúp cho thị trường có những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm, có tiềm lực tài chính, khắc phục được những vấn đề hiện hữu. Đơn cử như việc tung những sản phẩm không phù hợp ra thị trường, giá được đưa ra cao nhưng sản phẩm thì lại không đáp ứng được yêu cầu của người sử dụng...

Về triển vọng năm 2023 tại Hà Nội, phân khúc biệt thự, liền kề sẽ có nguồn cung khoảng 1.600 căn từ 15 dự án dự kiến gia nhập thị trường. Huyện Hoài Đức dự kiến sẽ cung cấp 20% nguồn cung tương lai, theo sau là huyện Thanh Trì với 16%, quận Long Biên 15%.