Lợi hay hại khi mua bán nhà đất thông qua ngân hàng?

Tổng cục Thuế đã có văn bản tham mưu Bộ Tài chính về xây dựng chính sách thuế. Trong đó, tập trung nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung và đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật, liên quan đến căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và thu nhập doanh nghiệp. Đặc biệt, trong thời gian qua, đơn vị này cũng phối hợp với cơ quan Công an rà soát và phát hiện nhiều trường hợp có dấu hiệu trốn thuế, cố tình không kê khai hoặc kê giá trên hợp đồng thấp hơn thực tế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản. 

Qua đó, Tổng cục thuế đã đề xuất Bộ tài chính bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đưa vào Luật kinh doanh bất động sản. Đồng thời, bổ sung thêm quyền hạn và chức năng cho cơ quan thuế.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển đã có ý kiến ủng hộ giải pháp đề xuất này. Chính phủ đã triển khai chính sách thanh toán không dùng tiền mặt trong nhiều năm nay. Như vậy, nếu thực hiện được chủ trương này sẽ giúp nền kinh tế phát triển hiệu quả, minh bạch hơn.

Đã có quy định yêu cầu các đơn vị khi giao dịch trên mức 20 triệu đồng sẽ phải thanh toán qua ngân hàng thì mới được khấu trừ thuế. Như vậy, việc bổ sung thêm quy định giao dịch bất động sản phải thông qua ngân hàng cũng không có gì đột ngột hay gây khó khăn. Có thể thấy, bất động sản vừa là hàng hóa vừa là tài sản có giá trị lớn nên cần phải được kiểm soát cẩn thận, minh bạch.

Vì vậy, đối với các bên giao dịch bất động sản, việc thanh toán qua ngân hàng đều có lợi và an toàn cho các bên. Việc này cũng góp phần hạn chế rủi ro cho người mua lẫn người bán. Giups thị trường bất động sản phát triển tiên tiến hơn, các cơ quan quản lý cũng dễ dàng thu thập các dữ liệu nghiên cứu mang tầm vĩ mô cả về giá cả, xu hướng, hay vốn hóa thị trường.

Trên thế giới, nhất là Mỹ, các giao dịch bất động sản chỉ được thực hiện thông qua đơn vị môi giới được cấp phép và phải thanh toán hoàn toàn qua ngân hàng. Các ngân hàng tại đây cũng có thể tự cung cấp dịch vụ trung gian thanh toán như: Sau khi công chứng hợp đồng thì khoanh số tiền người mua, khi bên bán hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì mới được nhận tiền. Tương tự, khi ngân hàng tham gia cho vay vốn mua bất động sản thì sau khi thẩm định pháp lý đầy đủ mới giải ngân.

Quay lại với giải pháp nêu trên, để thực hiện hiệu quả thì cần sự phối hợp của các đơn vị liên quan. Ví dụ, Sở Tài nguyên và Môi trường khi thực hiện thủ tục sang tên chủ sở hữu cần yêu cầu khách hàng đưa giấy xác nhận thanh toán từ ngân hàng, hoặc người mua phải có giấy xác nhận từ ngân hàng thì mới được nhận bản chính sổ đỏ,...

Đồng quan điểm với giải pháp này, ông Nguyễn Thái Sơn - nguyên Trưởng phòng Thuế thu nhập cá nhân (Cục Thuế TP. HCM) cho rằng, bất động sản là tài sản đặc biệt, có giá trị có nên cần ban hành quy định này sớm để chống thất thu thuế.

Việc tồn tại hai giá trong giao dịch bất động sản là hiện trạng thực tế trên thị trường nhiều năm nay nhưng không có biện pháp dứt điểm. Ông Sơn phân tích, quy định bắt buộc thanh toán bằng tài khoản ngân hàng là giải pháp tối ưu. Tuy nhiên, không tránh được việc thông đồng giữa người mua và bán kê khai hai giá, giá tính thuế thấp hơn so với giao dịch đóng thuế thấp hơn. 

Có thể khẳng định rằng, việc thanh toán không dùng tiền mặt mà chuyển khoản trong các giao dịch bất động sản là hình thức thanh toán thông minh. Tuy nhiên, TS. Nguyễn Ngọc Tú - giảng viên Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội cho rằng áp dụng hình thức thanh toán qua ngân hàng để chống thất thu thuế chưa có tính khả thi cao khi thị trường Việt Nam vẫn ưa chuộng việc sử dụng tiền mặt.

Ông Tú giải thích, nếu chỉ triển khai một số biện pháp theo kiểu chắp vá thì khó có thể giải quyết dứt điểm vấn đề thất thu thuế. Việc ngân sách bị thất thu nhất là khi không thể quản lý được giá trong các giao dịch. Nguyên nhân chính là Nhà nước chưa có cơ sở dữ liệu về giá, chưa cập nhật nên khó xác định được giá thật trên thị trường.

Ông cũng đề nghị thống nhất lấy giá theo bảng giá đất mà UBND tỉnh, thành phố công bố hằng năm để tạo sự công bằng trong cách tính thuế. Tuy bẳng giá này thấp hơn so với giá thực tế khiến nhà nước thu thuế ít hơn như trong trường hợp đền bù, giải tỏa thì nhà nước sẽ bỏ ra ngân sách ít hơn. Trong trường hợp tính thuế theo giá thị trường, đến khi nhà nước đền bù giải phóng mặt bằng theo bảng giá của tỉnh, thành phố ban hành thì người dân lại không đồng ý, làm chậm tiến độ của các dự án hạ tầng.

“Thực tế là, hiện nay có việc giao dịch nhà đất theo hình thức ủy quyền hay làm giấy tay mua bán giữa các bên, rồi chờ bán lại mà không thông qua việc thay đổi chủ sở hữu nên những người mua bán không phải đóng thuế,... Như vậy các giao dịch này đang làm thất thu thuế rất lớn. Các cơ quan chức năng phải tập trung rà soát, kiểm tra những trường hợp này”. TS. Nguyễn Ngọc Tú chia sẻ. 

Theo ý kiến của ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, việc áp dụng giải pháp bắt buộc thanh toán qua ngân hàng với các giao dịch nhà đất là cần thiết. Việc này không những chống thất thu thuế, chống rửa tiền mà còn tạo sự minh bạch cho thị trường. Từ đó giúp thị trường giảm thiểu tình trạng “thổi giá”, lũng loạn trong suốt thời gian qua. Đồng thời, các cơ quan, ban ngành phải đẩy mạnh tuyên truyền cho người dân lợi ích của việc thực hiện giải pháp này. Cùng với đó là áp dụng đồng bộ với các quy định liên quan.