Lời giải cho bài toán “thiếu vốn, hụt nguồn cung” trong thị trường địa ốc
Các thống kê hiện nay cho thấy cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp khi các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa (có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025). Trong khi đó, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình (đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,79 triệu m2/12,5 triệu m2 theo yêu cầu) đang thiếu hụt đến mức đáng báo động.
Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, chưa kể giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Thị trường căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m 2. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị (nhất là TP Hồ Chí Minh và Hà Nội), công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và ổn định chỗ định cư cho thấy sự lệch pha trong nguồn cung – cầu.
Trong khi đó, việc ngân hàng ngày càng kiểm soát chặt nguồn tín dụng khiến nhiều chủ đầu tư trở nên “khát vốn”, thậm chí nhiều doanh nghiệp đã và đang cạn vốn phải gồng mình lên để bám trụ lại thị trường. Tiếp cận vốn khó và lãi suất cao cũng khiến họ ngại rót tiền. Diễn biến này làm cho thị trường huy động vốn có thể sụt giảm nhiều hơn, ảnh hưởng tính thanh khoản trong thời gian tới.
Lý giải thực trạng trên, các chuyên gia cho rằng bên cạnh sự thiếu đồng bộ về hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản thì các yếu tố tạo nên sự thiếu hụt nguồn vốn, cụ thể là cơ chế chính sách và hoạt động điều hành thị trường tín dụng, thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính còn chưa chặt chẽ, tiềm ẩn nhiều rủi ro (chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án). Nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường chưa được thiết lập dẫn đến cơ cấu nguồn vốn bất động sản còn hạn chế.
Bà Nguyễn Hoàng Bích Ngọc - Trưởng phòng phân tích khối khách hàng tổ chức, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam khẳng định hiện nay các doanh nghiệp địa ốc đang tiếp cận nguồn vốn rất khó.
Theo số liệu Tổng cục Thống kê, tăng trưởng tín dụng đến hết quý III đạt 10,5% rất gần mục tiêu 14% mà Ngân hàng Nhà nước kỳ vọng. Như vậy, hạn mức tăng trưởng tín dụng chỉ còn khoảng 3,5% cho quý cuối năm - mức rất thấp so với những năm trước (thường vào khoảng 4,2-6,2%). Cho thấy nhiều bất lợi cho doanh nghiệp bất động sản.
Nhìn nhận cả thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng “tính thanh khoản vẫn trầm lắng, có thể Quý IV là thời điểm bất động sản bị đào thải và sàng lọc mạnh nhất trong năm do cơn khát vốn chưa được giải tỏa”.
Để giải tỏa bớt cơn bí bách về vốn cho doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc nới thêm 1-2% room tín dụng đồng nghĩa với nền kinh tế có thêm 100.000-200.000 tỷ đồng vào dịp cao điểm kinh doanh cuối năm là rất cần thiết.
Tháo gỡ cơn khát vốn
Lý giải tình trạng kiểm soát tín dụng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng phân tích “vốn tín dụng chỉ là một kênh trong số các nguồn lực cần có để thị trường bất động sản phát triển”, do đó, thị trường này cần huy động nguồn lực qua nhiều kênh khác để phát triển, như trái phiếu doanh nghiệp, vốn đầu tư trực tiếp, chứng khoán, vốn tự có của doanh nghiệp, người dân…
Bà cũng nhấn mạnh ưu tiên hàng đầu của Ngân hàng Nhà nước là đảm bảo an toàn vốn cho các tổ chức tín dụng, nên các công cụ, giải pháp tín dụng cho bất động sản sẽ được cân nhắc thận trọng trong tổng thể công cụ khác, để đạt mục tiêu của chính sách tiền tệ.
Tuy nhiên, để khắc phục những khó khăn của thị trường bất động sản, nhất là thiếu vốn, sụt giảm nguồn cung, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng gợi mở ngoài thông báo điều chỉnh hạn mức room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại (bắt đầu từ tháng 9), thời gian tới, NHNN đang chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục tập trung vốn cho lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, phù hợp với đóng góp và tăng trưởng của các ngành kinh tế trong GDP, trong đó có công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Đây sẽ là điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư kinh doanh lĩnh vực này.
Ngoài ra, cơ quan quản lý tiền tệ đang thực hiện chính sách hướng tới "ưu tiên cấp tín dụng khoản vay nhà ở phân khúc thấp". Nghị định 100 của Chính phủ và Nghị định 49 sửa đổi, bổ sung Nghị định 100 đã giao Ngân hàng Chính sách xã hội làm đầu mối, thực hiện cho vay nhà ở xã hội sẽ là một trong những giải pháp tạo cơ hội cho người lao động thu nhập thấp sớm sở hữu nhà ở thay vì lao đao với giá nhà tăng cao như hiện nay.