Khó khăn khi áp dụng thời hạn đối với chung cư ở Việt Nam

Dự thảo về thời hạn sở hữu chung cư

Tại dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở về thời hạn sở hữu chung cư, trước đó phía Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 phương án khác nhau: giữ nguyên quy định như hiện tại hoặc quy định sở hữu có thời hạn đối với chung cư tính theo tuổi thọ của công trình. Tại hội nghị góp ý dự thảo luật Nhà ở sửa đổi ngày 30/9 tại TP.HCM vừa qua, những “ông lớn” trong ngành xây dựng như Novaland, Lotte (Hàn Quốc) hay Hưng Thịnh đều có ý kiến đề xuất giữ nguyên quy định hiện hành. Một số ý kiến cũng đã chỉ ra rằng, nên duy trì quy định hiện tại vì thời điểm này không phải là một trong những thời điểm phù hợp với Luật Đất đai – giao đất cho người dân sở hữu lâu dài.

Thực tế cũng đã chỉ rõ, tại các đô thị lớn, việc quy hoạch hạ tầng để trở thành đô thị nén bên cạnh đó khai thác không gian ngầm nên đã khuyến khích người dân chuyển đổi lên sống ở chung cư. Thế nhưng trọng tâm vấn đề được chỉ rõ, hiện tại người dân mang tâm lý chưa phù hợp để thay đổi vấn đề chuyển đổi này dù biết lâu dần, việc sở hữu chung cư có thời hạn sẽ trở thành xu hướng.

Luật sư Trương Trọng Nghĩa cũng chỉ rõ, Bộ Xây dựng cũng cần xem xét kĩ lưỡng bởi Hiến pháp Việt Nam quy định 3 loại quyền liên quan tới các căn hộ chung cư chính là sử dụng, sở hữu và quyền sử dụng đất. Các quyền này được quy định như thế nào cần phải có sự xem xét rõ ràng. Và nếu đặt ra thời hạn sở hữu đối với căn hộ chung cư thì cần có giải pháp đi kèm.

Liên quan tới việc góp ý quy định đối với Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chia sẻ, quy định về sở hữu chung cư có thời hạn sẽ có ưu điểm là giá bán thấp hơn 20% so với việc sở hữu không thời hạn. Điều này sẽ đáp ứng nhu cầu của nhiều người, nhất là những người trẻ. Thế nhưng, nếu như ở Việt Nam áp dụng quy định này thì sẽ kéo theo không ít bất cập đi kèm đó là tâm lý hoang mang, bất an – ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch HoREA nhận định.

Phía HoREA chỉ rõ dẫn chứng cụ thể đối với 1 nước đã áp dụng quy định thời hạn sở hữu chung cư đó chính là Singapore. Thế nhưng thực tế, 99% đất đai ở nước này lại thuộc quyền sở hữu của nhà nước và chỉ có tầm 1% đất đai thuộc sở hữu tư nhân mặc dù Singapore đã công nhận quyền sở hữu đất đai tư nhân. Chính vì thế, Cơ quan phát triển nhà ở Singapore khi xây dựng các dự án chung cư trên đất của Chính phủ nên hoàn toàn đặt ra được quy định về thời hạn (Singapore thời hạn là 99 năm).

Đối với những dự án nằm trên đất thuộc sở hữu tư nhân thì phía chủ đầu tư có quyền bán căn hộ đấy cho người dân có thời hạn hoặc không, tuỳ theo thoả thuận của đôi bên. Chính vì lẽ đó, ở Singapore tồn tại 2 quyền sở hữu nhà ở chung cư: có thời hạn và không thời hạn.

Việc áp dụng có thời hạn ở Việt Nam sẽ khó

Theo số liệu từ phía Bộ Xây dựng, cả nước hiện tại có 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Tính riêng ở TP.HCM, đã có 1.550 khu nhà chung cư với hơn 2.550 block. Đã có hàng trăm ngàn căn hộ chung cư (có tới 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975). Và nếu như quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn (theo Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) áp dụng kể từ ngày Luật này có hiệu lực) thì sẽ có rất nhiều căn hộ sở hữu có thời hạn. Và thực tế, gánh nặng quản lý cả 2 loại sở hữu này sẽ được đẩy lên “vai” Nhà nước.

"Nếu áp dụng theo quy định của Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ dẫn đến thực tế trong hơn 100 năm tiếp theo sẽ vẫn tồn tại song song hàng trăm nghìn căn hộ nhà chung cư hiện nay có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực, vẫn được sở hữu không có thời hạn và sẽ ngày càng có nhiều nhà chung cư được xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực được sở hữu có thời hạn", ông Châu chỉ rõ. TheoHoREA, ngoài gánh nặng về việc quản lý, việc quy định có thời hạn đối với căn hộ chung cư cũng sẽ kéo theo không ít bất cập.

Thứ nhất, nếu theo khoản 2 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định "Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình…" thì trường hợp nếu chung cư hết hạn theo quy định thế nhưng vẫn đảm bảo điều kiện tiếp tục sử dụng theo kiểm định thì phía chủ sở hữu sẽ đề nghị phía cơ quan cấp giấy chứng nhận gia hạn. Và điều này đặt ra câu trả lời rằng, việc quyền sở hữu nhà chung cư lại phụ thuộc vào việc kiểm định (đi ngược lại với quy định quyền sở hữu được xác lập thông qua hợp đồng mua bán thông qua pháp luật dân sự về nhà ở, kinh doanh BĐS).

Thứ hai, khoản 4 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì kể cả chung cư được tiếp tục sở hữu lâu dài không có thời hạn gắn với quyền sử dụng đất mà phá dỡ để xây dựng lại, thì kể từ sau khi “tái sinh”, chung cư này cũng chỉ được công nhận là quyền sở hữu có thời hạn. Điều này phía HoREA chỉ rõ sẽ vướng mắc trong công tác cải tạo xây dựng.

Thứ ba, quy định có thời hạn của chung cư có thể sẽ gây ra bất lợi cho việc thực hiện quy định của Luật Nhà ở phát triển tại khu vực nội đô, đô thị đặc biệt hoặc loại 1 và sẽ có lợi cho các chủ đầu tư nhà đất hoặc thấp tầng. Thực tế cũng đã chỉ rõ, đang có rất nhiều các chung cư cao tầng ở nhiều khu vực, không chỉ gây mất cân bằng mỹ quan mà còn dẫn tới tình trạng quá tải hạ tầng đô thị, ùn tắc giao thông.

Chính vì thế, không ít doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư sang nhà ở thấp tầng, dự án phân lô bán nền tại một số tỉnh ven đô thị lớn nhằm kết nối giao thông tốt hơn. Điều này cũng tác động tới tâm lý của nhiều người khi có mong muốn sở hữu nhà ở vĩnh viễn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài dẫn đến thay đổi hành vi, không lựa chọn mua nhà chung cư nữa để chuyển sang mua nhà ở thấp tầng hoặc mua nền nhà.

Phía HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành, còn đối với các nhà chung cư có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành được sở hữu không có thời hạn.