Ít cung - cầu nhiều, nhà phố tiếp tục khởi sắc

Nhà đầu tư bắt đầu xuống tiền trở lại

Theo PLO, từ cuối tháng 3 tới nay, các thông tin về hạ tầng lãi suất điều hành và gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đã cho thấy giá trị tác động rất tích cực tới thị trường bất động sản. 

Không còn những chuỗi ngày chậm nhịp như cuối năm ngoái, trong 3 tháng đầu năm 2023, thị trường địa ốc khởi sắc. Nhất là từ đầu tháng 3 vừa qua, sau khi Chính phủ có hàng loạt động thái nỗ lực tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bền vững, lành mạnh, ổn định. Từ đó, thị trường đã ghi nhận nhiều chủ đầu tư mở bán sản phẩm mới và các nhà đầu tư nhỏ lẻ quan tâm trở lại. 

Mới đây, đại diện Cát Tường Group cho biết doanh nghiệp vừa mở bán 2 dự án vào tháng 3 tại Hậu Giang và Bình Phước. Tỷ lệ giao dịch tương đối tốt, lên tới 85% tổng giỏ hàng công bố. Tháng 4, công ty tiếp tục “trình làng” các sản phẩm có vị trí tốt tại TP. Đồng Xoài (tỉnh Bình Phước) cùng dòng sản phẩm nhà phố xây sẵn tại TP. Tân An (Long An). 

Phó Tổng giám đốc Cát Tường Group - Ông Lê Tiến Vĩ cho biết, thích ứng theo nhu cầu thực của người mua, thị trường đang bước vào chu kỳ sàng lọc rất khắt khe. Theo đó, các dự án nhà ở, khu đô thị, khu dân cư đã hình thành có cơ hội nhiều hơn; Dự án có hạ tầng, pháp lý đầy đủ, quy hoạch đồng bộ, hướng đến nhu cầu thực được quan tâm nhất. Đây là những lý do khiến các giao dịch gần đây đều tới từ các dự án có hạ tầng, pháp lý hoàn thiện. 

Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh - Ông Đoàn Thanh Ngọc cho biết, tháng 3/2023, công ty mở bán một dự án căn hộ tại TP. HCM với số lượng hạn chế, nhưng lượng khách quan tâm rất lớn. 

“Với các chính sách tháo gỡ thị trường của Chính phủ gần đây, các nhà đầu tư đã từ từ quay lại thị trường với tâm lý an tâm hơn. Nhưng vẫn cần có thêm thời gian, vì thế các doanh nghiệp lúc này chỉ đưa ra số lượng sản phẩm phù hợp, tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu thực” - Ông Ngọc nói. 

Đánh giá thị trường địa ốc trong quý đầu năm, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Việt Nam Nguyễn Quốc Bảo cho rằng, các dự án mở bán thường là giai đoạn tiếp theo của dự án cũ. 

“Có những dự án đã triển khai về thủ tục nhưng chủ đầu tư lại ghim hàng lại vì thời gian qua thị trường đóng băng. Hiện nay kinh tế đã ổn định hơn, BĐS được bơm vốn và lãi suất điều chỉnh hạ dần… nên họ bung hàng. Có những chủ đầu tư cần xoay dòng vốn nên buộc phải bán ra dù mức giá thấp hơn kỳ vọng” - Ông Bảo cho hay. 

Bên cạnh đó, có chủ đầu tư muốn thăm dò thị trường, chỉ mở bán khoảng 10% sản phẩm để kích cầu. Trong khi ở các dự án lớn mà có chủ đầu tư gặp khó khăn về áp lực trái phiếu thì gần như chưa thể mở bán trở lại. 

Thời gian hồi phục sẽ kéo dài

Theo đánh giá của chuyên gia, khi lãi suất tiền gửi hạ, giá bất động sản chạm đáy và bắt đầu tăng dần lên thì nhà đầu tư sẽ tự chuyển hướng. Việc có giao dịch bán hàng trở lại sẽ kích thích các nhà đầu tư dần trở lại với bất động sản. Kéo theo là những ngành nghề khác phục hồi tốt hơn như nội thất, xây dựng, vật liệu xây dựng. 

Ông Bảo nhận định, phải tới quý II hoặc quý III/2024 thì thị trường bất động sản mới hồi phục hoàn toàn. Lý do là các chính sách tháo gỡ vướng mắc cho thị trường hay những gói tín dụng cần độ trễ và thời gian để triển khai trong thực tế.

“Đồng thời, nền kinh tế nước ta cũng phải chờ tới khi tình hình chính trị, kinh tế thế giới ổn định. Trong nước cũng phải chờ các luật đang góp ý, sửa đổi được ban hành”- Ông Bảo nói. 

Đồng tình với ý kiến trên, Phó Tổng giám đốc Cát Tường Group cho rằng, vì tác động của chính sách luôn có độ trễ nên niềm tin của người mua với thị trường vẫn chưa phục hồi hoàn toàn, nhất là với những dự án hình thành trong tương lai. 

“Đây được coi như một giai đoạn lửa thử vàng của các doanh nghiệp địa ốc. Cùng với đó, những doanh nghiệp gặp khó và đang chờ đợi cơ hội chuyển mình khi dòng vốn tín dụng khơi thông, thì các doanh nghiệp BĐS uy tín, sở hữu tiềm lực tài chính mạnh mẽ, quỹ đất lớn, nhạy bén và linh hoạt với thị trường sẽ khẳng định được vị thế, hút trọn dòng tiền nhàn rỗi ở giai đoạn này” - Ông Vũ phân tích. 

Nguồn cung trong quý I chủ yếu là hàng tồn 

Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, nguồn cung BĐS trong quý I/2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ những dự án đã mở bán từ trước. Tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 11%, tương đương khoảng hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với quý I/2022.

Giá bán bất động sản, nhất là sản phẩm đất nền tại những khu vực từng xảy ra sốt đất sẽ lại được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư sản phẩm và hạ tầng khu vực. 

Những nhà đầu tư trước đó sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt là sử dụng các chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc trong giai đoạn 2018 - 2022 nhiều chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ từ 10 - 30%, thậm chí lên tới 30 - 50% giá trị đầu tư. Những người thế chấp bất động sản để vay vốn ngân hàng không còn khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản đảm bảo bị ngân hàng phát mại nhằm thu hồi nợ càng gây áp lực về thanh khoản cho thị trường.