Trả lời câu hỏi về việc mua đất và những vấn đề khi xin cấp sổ đỏ

Giải đáp thắc mắc  các vấn đề cấp sổ đỏ liên quan hình thức thủ tục, những quy định và lưu ý. Bài viết này sẽ trả lời tất cả các câu hỏi đáp về vấn đề cấp sổ đỏ hiện nay. Dưới đây là chia sẻ của chúng tôi bạn đọc hãy theo dõi nhé.

Có thể bạn quan tâm: Góc Chia Sẻ: Hướng Dẫn Bán Nhà Ở Cũ Thuộc Sở Hữu Nhà Nước

ĐẤT MUA GIẤY TAY, CÓ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ?

Hỏi: Gia đình tôi có mua một miếng đất bằng giấy tay và đã tự xây dựng nhà ở trong nhiều năm nay. Tôi nghe nói, nếu mua đất không hợp pháp trước ngày 1/7/2004 thì việc làm sổ đỏ sẽ không gặp khó khăn gì. Xin hỏi, không biết đúng, sai thế nào?

Châu Thị Thu Sang

(Xã Long Hưng, huyện Bình Chánh, TP.HỒ Chí Minh)

TRẢ LỜI: Điều 20 Nghị định 43/2014 ngày 15/5/2014 của Chính phủ (quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013) có quy định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 1/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ theo quy định và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 (đang sử dụng đất trước ngày luật này có hiệu lực thi hành (1/7/2014) mà không có các giấy tờ quy định, có hộ khẩu thường trú tại địa phương...) và Điều 23 của nghị định này (đất giao không đúng thẩm quyền).

Các trường hợp cụ thể gồm có: 1/ Sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực), này được UBND cấp xá nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường họp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng đế sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đố; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp được công nhận theo quy định; d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định; 2/ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004; nay được UBND xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đá sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất cùa cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất.

Cần lưu ý, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định nêu trên mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

MUA ĐẤT CHUNG, SỔ ĐỎ CẤP RA SAO?

Hỏi: Tôi có hai người bạn (bạn tôi và bạn gái của anh ấy), đang góp tiền mua một mảnh đất với ý định sau này nếu thành vợ chồng thì đất đó trở thành tài sản chung, còn ngược lại thì đem bán rồi hoàn tiền cho nhau. Xin hỏi, vậy họ có được đứng tên mua chung đất hay không và sổ đỏ ghi nhận như thế nào?

Hồ Trí Thức

(Phường Tân Thới Nhất, quận 12, TP.HỒ Chí Minh)

TRẢ LỜI: Theo Khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận (sổ đỏ) phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận. Trường hợp các chủ sử dụng có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Như vậy, khi cùng làm các thủ tục mua đất theo quy định thì những người mua đất sẽ cùng được ghi tên trên giấy chứng nhận và trở thành đồng sử dụng chung đối với mảnh đất đó.

Ngoài ra, Khoản 4, Điều 98 Luật Đất đai 2013 có quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”.

Do đó, để cơ quan cấp giấy chứng nhận có cơ sở ghi nhận đúng tên hai người (không phải là vợ chồng) thì bạn ông và người bạn gái của anh ấy cần nộp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (do UBND phường nơi thường trú của hai bên cấp).

ĐƯỢC BỔ SUNG ĐẤT TRÊN SỔ ĐỎ

Hỏi: Gia đình tôi có 9 người, ở trên một thửa đất 1.358m2 đã mấy chục năm rồi. Thế nhưng, khi làm sổ đỏ thì địa chính chỉ ghi có 1.250m2. Xin hỏi, nay tôi có thể làm lại sổ đỏ đối với toàn bộ phần đất mà mình đang ở được không?

Phan Thị Thu Lê

(Xã Ngãi Giao, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu)

TRẢ LỜI: Theo Khoản 2, Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhàn đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân CƯ’ nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch chi tiết thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Khoản 1, Điều 143 Luật Đất đai 2013, đất ở của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Như vậy, trong trường hợp của bà, đối với phần diện tích đất mà lâu nay vẫn sử dụng nhưng chưa được UBND cấp huyện chính thức công nhận trên sổ đỏ, gia đình bà có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận để được xem xét, giải quyết.

MẤT SỔ ĐỎ GỐC,VẪN ĐƯỢC TÁCH THỬA ĐẤT

HỎI: Năm 2003, tôi có mua của bà N.T.M một thửa đất 575m2, mua bàng hợp đồng tay, có hai người làm chúng. Bà M yêu cầu tôi tách thửa phần đất của tôi để làm sổ đỏ riêng nhưng do bận việc nên lúc đó tôi chưa đi tách thửa và đã bỏ bẵng đi một thời gian dài. Sau đó gần 5 năm, tôi đến huyện xin tách thửa thì chuyện đời tôi nộp bản gốc sổ đỏ. Thế nhưng, bà M lại không cho tôi mượn sổ đỏ gốc, mà nói sổ đỏ đã bị mất. Xin hỏi, làm sao để tôi tách thửa đất được?

Phạm Nhàn

(Xã Tam An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai)

TRẢ LỜI: Trường hợp của ông áp dụng Luật Đất đai 2003 và các quy định pháp luật liên quan. Theo Khoản 2, Điều 11 Nghị định số 84 ngày 25/5/2007 của Chính phủ thì khi chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất ở, các bên đã lập xong hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền nhưng người chuyên quyền không nộp giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển quyền thì người nhận chuyển quyền vẫn có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ). Hồ sơ gồm có: Đơn xin cấp giấy chứng nhận và hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, trường họp của ông, mặc dù không có “sổ đỏ” bản gốc nhưng vẫn được tách thửa, được cấp giấy chứng nhận. Trường hợp này, cơ quan chức năng ở huyện đòi phải có bản gốc sổ đỏ là không đúng. Ông cần liên hệ với UBND huyện nơi có đất để được xem xét, hướng dẫn cụ thể.

Có thể bạn quan tâm: Giải quyết vấn đề xoay quanh việc thủ tục nhà đất sổ đỏ, giấy trắng

Tất cả câu trả lời cho thông tin hỏi đáp về vấn đề cấp sổ đỏ mà chúng tôi cung cấp, hy vọng sẽ giúp ích được cho bạn đọc khi có các vấn đề liên quan đến việc cấp sổ đỏ theo đúng quy định Luật đất đai.

Bạn đọc có thể tham khảo thêm: Tư vấn luật!