[Hỏi đáp]: Tranh Chấp Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai
THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Hỏi: Năm 2008, tôi mua đấu giá nhà, đất của nhà nước (đã có sổ đỏ) và đã sống liên tục, ổn định. Sau đó, hộ sát bên kiện tôi ra Tòa về tranh chấp đất và Tòa đã xét xử sơ thẩm, phúc thẩm. Xin hỏi, việc xét xử này đúng hay sai, vì đất của người hàng xóm đó chưa có sổ đỏ?
Phan Văn Tấn (Xã Hàm Liêm, huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận)
Trả lời Theo Điều 136 Luật Đất đai năm 2003
Tranh chấp đất đai giữa các cá nhân với nhau đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà một bên hay các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết bởi một trong hai cơ quan theo quy định. Nếu tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời; giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở...) và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
Nếu tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 thì do Chủ tịch UBND cấp huyện và sau nửa là Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.
Như vậy, nếu diện tích đất tranh chấp đà có sổ đỏ (không phân biệt đối tượng được cấp sổ đỏ là người tranh chấp hay người bị tranh chấp) thì Tòa án nhân dân được quyền giải quyết tranh chấp theo quy định nêu trên.
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, KHÔNG THỂ VỪA KHIẾU NẠI VỪA KIỆN RA TÒA
Hỏi: Tôi có thửa đất vườn 1.300m2, nguồn gốc đất do cha mẹ để lại, chưa làm sổ đỏ. Cách đây một năm, một hộ liền kề đã xin cấp giấy chứng nhận và kê khai lố vào phần đất nhà tôi. Tôi đã khiếu nại lên UBND huyện, yêu cầu hủy giấy chứng nhận đã cấp cho hộ kia. Thê nhưng, UBND huyện cứ kéo dài thời gian giải quyết. Xin hỏi, tôi có thể vừa khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa, đồng thời vừa khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết được không?
Hồ Thỉ (Huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương)
Trả lời: Theo quy định tại Khoản 1, Điều 33 Luật Tố tụng hành chính 2015 thì trường hợp người khởi kiện có đơn khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án, đồng thời lại có đơn khiếu nại đến người có thẩm quyền thì Tòa án phải yêu cầu người khởi kiện lựa chọn cơ quan giải quyết và có văn bản thông báo cho Tòa án.
Trường hợp người khởi kiện không thể tự mình làm văn bản thì đề nghị Tòa án lập biên bản về việc lựa chọn cơ quan giải quyết. Tùy từng trường hợp cụ thể, Tòa án xử lý như sau: Nếu người khởi kiện lựa chọn Tòa án giải quyết thì Tòa án thụ lý, đồng thời thông báo cho người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại và yêu cầu người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại chuyển toàn bộ hồ sơ giải quyết khiếu nại cho Tòa án. Nếu người khởi kiện lựa chọn người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại thì Tòa án trả lại đơn khởi kiện và các tài liệu cho người khởi kiện.
Trường hợp hết thời hạn giải quyết khiếu nại và khiếu nại không được giải quyết hoặc đá được giải quyết những người khiếu nại không đồng ý và có đơn khởi kiện vụ án hành chính thì Tòa án xem xét để tiến hành thụ lý vụ án theo thủ tục chung.
Như vậy, ông chỉ được lựa chọn một trong hai cách thức giải quyết, hoặc là theo thủ tục Tòa án, hoặc theo thủ tục khiếu nại hành chính.
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI, TRƯỚC KHI RA TÒA PHẢI HÒA GIẢI Ở CƠ SỞ
Hỏi: Đất của tôi và đất của nhà hàng xóm đều đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tôi kiện nhà hàng xóm ra Tòa để tranh chấp ranh giới đất nhưng Tòa không chịu nhận đơn. Tòa án bảo tôi gửi đơn đến UBND xã để hòa giải, nếu hai bên hòa giải không thành thì Tòa án mới nhận đơn giải quyết. Xin hỏi, hướng dẫn của Tòa có đúng hay không?
Hồ Trung Dũng
(Xã Xuân Thới Sơn, huyện Hóc Môn, TP.HỒ Chí Minh)
Trả lời: Theo Điều 203 Luật Đất đai 2013
Thì tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Tuy nhiên,theo Điều 203 và Khoản 2, Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất phải có hòa giải ở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày UBND xã, phường, thị trấn nhận được đơn. Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND xã mà một bên hoặc các bên không nhất trí thì khi đó các bên có quyền nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân huyện đé được xem xét, giải quyết.
Như vậy, hướng dẫn của Tòa án là hoàn toàn đúng. Trường hợp giải quyết tranh chấp đất của ông thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện. Nhưng trước hết ông phải gửi đơn tranh chấp đến UBND xã để được hòa giải. Nếu UBND xá hòa giải không thành thì bấy giờ ông có thể gửi đơn khởi kiện (có kèm biên bản hòa giải không thành) đến Tòa án nhân dân huyện.B
TRANH CHẤP ĐẤT ĐÁ CÓ số ĐỎ, DO TÒA ÁN GIẢI QUYẾT
Hỏi: Năm 1988, tôi được nông trường N.N cấp khu đất tại xã Tân Thành. Năm 2003, gia đình tôi được UBND huyện Tư cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 31.966m2 (một thửa diện tích 16.679m2; một thửa diện tích 112m2) giáp với đường giao thông nông thôn (có thể hiện trong bản đồ địa chính), giáp tiếp theo là thửa đất số 10 của bà L.T.T. Trong quá trình sử dụng đất, bà T đã chiếm, sử dụng đường đất, đồng thời chiếm một phần diện tích trong thửa đất số 21 và một phần thửa đất số 32 của tôi.
Ngày 28/11/2013 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tư ban hành bản vẽ và xác định bà T đã chiếm dụng toàn bộ lối đi công cộng và lấn sang thửa đất số 21 của tôi với diện tích 826,5m2 và thửa đất số 32 với diện tích 34m2, thuộc tờ bản đồ số 05. Ngày 4/9/2014, UBND xã Tân Thành, huyện B.T.U (lúc này huyện T.u tách ra: B.T.U và thị xã TỪ) tiến hành hòa giải việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa tôi và bà T nhưng không thành. Từ đó đến nay, bà T vẫn không trả lại đất cho tôi. Xin hỏi, tôi có thể kiện bà T ra Tòa án được không?
Đỗ Ngọc Oanh
(Xã Tân Thành, huyện B.T.U, tinh B.D)
TRẢ LỜI: Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, quy định
“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.
Qua hồ sơ thì được biết, đất tranh chấp đã được cấp sổ đỏ mang tên ông, việc lấn chiếm đất của bà T đã được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Từ đo đạc, xác định. Vụ việc này, theo quy định pháp luật, hiện thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án. Vì vậy, ông cần làm đơn khởi kiện bà L.T.T ra Tòa án nhân dân huyện B.T.U để được thụ lý, giải quyết.
TRANH CHẤP ĐẤT CÓ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT, DO TÒA ÁN GIẢI QUYẾT
Hỏi: Năm 1990, tôi có cho gia đình người bà con ở nhờ trên 80m2 đất và người này đã làm nhà ở tạm trên đó. Từ đó đến nay, người này đều thay mặt gia đình tôi đi đăng ký với xã cũng như đóng thuế đầy đủ. Nhưng hiện nay, người này đã không đồng ý trả lại đất cho tôi. Xin hỏi, vậy tôi phải làm sao?
Trần Văn Tám
(Xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn, TP.HỒ Chí Minh)
Trả Iời: Trong thư, ông chưa nói rõ là đất của ông đã có sổ đỏ hay chưa.
Khoản 1, Điều 136 Luật Đất đai 2003, quy định: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.
Trường hợp của ông, trước tiên ông cần gửi đơn đến UBND cấp xá để được hòa giải việc tranh chấp quyền sử dụng đất trên. Nếu UBND cấp xá hòa giải không thành, ông cần gửi đơn kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện đề được giải quyết.
Bởi vì, ngay cả trường hợp khi đất chưa có sổ đỏ mà tranh chấp đất có tài sản trên đất (nhà ở) thì cúng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Còn nếu đất tranh chấp đã có sổ đỏ thì đương nhiên thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án. Kèm theo đơn, ông cần gửi thêm các tài liệu, hồ sơ chứng minh phần đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ông.B
ĐẤT CHƯA CÓ SỔ ĐỎ, ĐƯỢC QUYỀN KHỞI KIỆN RA TÒA ÁN
Hỏi: Năm 1989 gia đình tôi có mua một thửa đất tại Bình Chiểu, quận Thủ Đức, TP.HỒ Chí Minh, mua bán bằng giấy tay, tổng diện tích 832m2, trong đó có phần mộ ước chùng đo được là 216m2 (phản đất không bán). Phần còn lại bán cho tôi sử dụng là 616m2. Từ năm 2005 gia đình tôi tiến hành làm thủ tục hoàn thiện giấy tờ thì bên bán tranh chấp với tôi với lý do là đất tôi sử dụng dư thừa.
Khi tôi mời bên đo đạc địa chính về đo thì diện tích thửa đất đo được là 1025m2, phần đất mộ đo được là 312m2, phần đất tôi sử dụng là 713m2. Sau nhiều lần hòa giải tại Tòa án quận nhưng không thành, sau đó Tòa án trả lời cho tôi là không đủ thẩm quyền đề xét xử. Xin hỏi, vụ việc của tôi giải quyết ra sao?
Nguyễn Thanh Tú
Trả lời: Trước đây, theo Luật Đất đai năm 2003
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có sổ đỏ hoặc các loại giấy tờ hợp lệ theo quy định thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 (áp dụng từ 01/7/2014) lại có quy định khác. Khoản 2, Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 3 Điều này; b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự”.
Theo ông trình bày thì ông đã khởi kiện tại Tòa án quận, Tòa án đá tổ chức hòa giải nhưng rồi Tòa án đã trả lời là không đủ thẩm quyền. Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì ông có quyền khởi kiện tại Tòa án quận. Tòa án quận phải thụ lý giải quyết vụ kiện. Tòa án quận trả lời ông là không đủ thẩm quyền giải quyết thì trả lời đó là vi phạm pháp luật. Ông cần yêu cầu Tòa án trả lời bằng văn bản đề có cơ sở khiếu nại việc từ chối giải quyết vụ kiện.
Ngoài ra, cũng theo quy định tại Luật Đất đai 2013, ông đã lựa chọn việc khởi kiện ra Tòa án nên không còn quyền nộp đơn yêu cầu UBND quận giải quyết tranh chấp.
Hỏi: Cha tôi sống riêng và có một cuốn hộ khẩu riêng. Tôi và các con sống, cư trú ở căn nhà khác, cùng địa phương. Cha tôi muốn chuyển hộ khẩu cho tôi và con trai tôi qua hộ khẩu của ông để ở chăm sóc ông. Khi chúng tôi đi làm thủ tục tách khẩu, công an xã trả lời do có đơn tranh chấp đất đối với cha tôi nên không giải quyết. Xin hỏi, việc tranh chấp đất của cha tôi có liên quan gì đến việc nhập hộ khẩu của tôi và con vào sổ hộ khẩu của ông?
Lý Thị Thanh Mai (Huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận)
Trả lời: Theo quy định tại Điểm c, Khoản 4, Điều 4 Nghị định 107/2007 ngày 25/6/2007 của Chính phủ
Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Cư trú (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 56/2010 ngày 24/5/2010 của Chính phủ) thì cơ quan công an không đăng ký thường trú khi công dân chuyển đến chỗ ở mới mà một phần hoặc toàn bộ diện tích đang có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng nhưng chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trường hợp những người có quan hệ là ông, bà nội, ngoại, cha, mẹ, vợ, chồng, con chuyền đến ở với nhau thì vẫn được giải quyết.
Theo Điểm i, Khoản 2, Điều 6 Thông tư 52/2010 ngày 30/11/2010 của Bộ Công an, cá nhân được người có hộ khẩu đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu của mình khi đăng ký thường trú phải có ý kiến đồng ý cho đăng ký thường trú của chủ hộ, chữ ký, ghi rõ họ, tên và ngày, tháng, năm vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu.
Theo đó, trường họp của bà (và con bà) thuộc diện được nhập hộ khẩu vào sổ hộ khẩu của cha; cho dù cha của bà có việc tranh chấp đất. Công an xã đã trả lời không đúng quy định pháp luật. Cha bà cần điền và ghi ý kiến đồng ý vào phiếu báo thay đổi nhân khẩu như đá nói trên để bà và con thực hiện việc nhập hộ khẩu vào căn nhà của ông.B