[Hỏi đáp] Hợp Đồng Mua Bán Đất Và Khiếu Nại Thu Hồi Đất

Cách Tính Thiệt Hại Khi Hợp Đồng Mua Bán Đất Vô Hiệu

HỎI: Trong việc xử lý hậu quả của hợp đồng “mua bán đất” vô hiệu thì bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Xin cho biết cách tính thiệt hại cụ thể như thế nào?

Nguyễn Quang Hòa (Phường Quyết Tháng, TP.Biên Hòa, tinh Đồng Nai)

TRẢ LỜI: Theo Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao

Thiệt hại gồm có các khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đá làm hủy hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đá đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm...trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đặt cọc và các bên không có thỏa thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 397 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

Cần lưu ý, để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Tòa án cần tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau: Nếu các đương sự không thỏa thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Tòa án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm, hoặc giá đất do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

Ubnd Tỉnh Thu Hồi Đất Là Đúng

HỎI: Tháng 3/2000, UBND tỉnh ra quyết định thu hồi của tôi hơn 4.000m2 đất với lý do đất thuộc địa giới hành chính thị trấn B.H. Sau đó, Phòng Địa chính huyện lại xác định lô đất của tôi nằm một phần trong quy hoạch xây dựng bệnh viện huyện. Xin hỏi, quyết định thu hồi đất nêu trên của tỉnh đúng hay sai?

L.V.A (Thị trấn B.H, huyện K.B, tinh Đ.L)

TRẢ LỜI: Theo Điều 27 Luật Đất đai năm 1993 (áp dụng đối với trường hợp UBND tỉnh ra quyết định thu hồi đất của ông vào tháng 3/2000)

Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất đề sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại.

Cụ thể hơn, đất sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng gồm có: đất sử dụng xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị- xã hội; đất sử dụng xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, giáo dục, y tế...Như vậy, nếu việc thu hồi đất của UBND tỉnh nhằm vào những mục đích trên thì việc thu hồi đất đỏ phù hợp quy định.

Theo phản ánh của ông, chỉ một phần lô đất của ông nằm trong quy hoạch xây dựng bệnh viện. Những phần đất còn lại dùng để làm gì thì ông không nói rõ, vì vậy chúng tôi chưa thể tư vấn tiếp được. Nếu có cán cứ rõ ràng về việc đất của ông bị thu hồi được sử dụng sai mục đích thì ông có thể gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh để được xem xét, giải quyết.

Khiếu Nại Quyết Định Thu Hồi Đất

HỎI: Tháng 6/1993 tôi có mua lại một khu đất mà trước đó người bán đã cho hợp tác xã mượn để kinh doanh. Khi tôi xây nhà thì phường đến lập biên bản xử phạt với lý do tôi xây dựng không phép trên đất do phường quản lý. Sau đó, UBND thành phố ra quyết định yêu cầu phường cưỡng chế thu hồi đất vì cho rằng tôi lấn chiếm đất công. Theo tôi, cách xử lý này là không đúng vì tôi mua đất ngay tình. Xin hỏi, tôi phải làm thế nào để vụ việc được giải quyết lại?

Nguyễn Thị Minh Thu (Đường Trương Công Định, TP.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu)

TRẢ LỜI: Thư bà không nói rõ tính pháp lý của thửa đất như thế nào, việc mua bán có hợp pháp hay không, nên chúng tôi chưa thể tư vấn cụ thể cho bà được. Dựa vào các dữ kiện bà cung cấp, chúng tôi có thể tư vấn như sau.

Theo Mục a, Khoản 6, Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 thì nhà nước có quyền thu hồi các diện tích đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm.

Tuy nhiên, Điều 162, 163 Nghị định 181 ngày 29/10/2004 của Chính phủ cho phép người dân được quyền khiếu nại quyết định thu hồi đất.

Cụ thể, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày UBND cấp huyện có quyết định hành chính về thu hồi đất, nếu không đồng ý thì người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có quyền nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện.

Chủ tịch UBND cấp huyện có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định. Sau đó, trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết của chủ tịch UBND cấp huyện mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đến UBND cấp tỉnh.

Như vậy, bà có thể thực hiện quyền khiếu nại (và sau đó là khởi kiện hoặc khiếu nại lên UBND cấp trên) theo quy định pháp luật.

Kiện Quyết Định Thu Hồi Đất

HỎI: Tôi bị UBND huyện ra quyết định thu hồi đất trồng cây lâu năm và trong quyết định chỉ nêu thu hồi đất theo Điều 38 Luật Đất đai. Tôi không đồng ý với quyết định này và đã khiếu nại nhưng không nhận được trả lời. Xin hỏi, tôi phải làm sao?

Châu Thị Nương (Xã Thạnh Lợi, huyện Bến Lức, tỉnh Long An)

TRẢ LỜI: Bà cần khởi kiện quyết định thu hồi đất của UBND huyện. Bởi vì, theo Khoản 1, Điều 103 Luật Tố tụng hành chính năm 2010 thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc trong trường hợp không đồng ý với quyết định, hành vi đó hoặc đã khiếu nại với người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, nhưng hết thời hạn giải quyết khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại và khiếu nại không được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng không đồng ý với việc giải quyết khiếu nại về quyết định, hành vi đó.

Vì vậy, bà có thể nộp đơn tại Tòa án nhân dân tỉnh để khởi kiện quyết định thu hồi đất của UBND huyện.

Đất Bỏ Trống, Có Bị Thu Hồi?

HỎI: Tôi có mua mảnh đất đề khi nào cần thì làm nhà. Xin hỏi, nếu vì chưa sử dụng mà bỏ trống đất hôm một năm thì theo quy định pháp luật, có bị Nhà nước thu hồi đất hay không?

Lê Thế Tuệ

(Xã Hội Bài, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu)

TRẢ LỜI: Trong thư của ông, không nói rõ ông đâ mua đất gì (nông nghiệp hay thổ cư) và việc nhận chuyển nhượng đã được thực hiện như thế nào (giấy tay hay hợp đồng có công chứng, chứng thực) nên chúng tôi chưa thể tư vấn cụ thể được. Tuy nhiên, chúng tôi nêu quy định pháp luật liên quan để ông đối chiếu với trường hợp cụ thể của mình.

Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Theo đó, các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, bao gồm: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.

Ngoài ra, còn có các trường hợp đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn, chiếm; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.

Hay như các trường hợp người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; Đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; Đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục...

Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.