Hạ tầng phát triển là trợ lực thúc đẩy giá nhà đất nhảy vọt

Hạ tầng nâng cấp khiến giá đất tăng cao

Theo báo cao từ Việt Nghiên cứu phát triển TP HCM, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc tăng giá đất, trong đó hạ tầng là yếu tố tác động mạnh mẽ nhất cùng với các yếu tố khác như lạm phát, quy hoạch, đầu cơ, lạm phát…Cụ thể, Nhà nước quy hoạch đất đai thường tác động tăng giá đất trung bình từ 8-10% trong khu được quy hoạch và các vùng lân cận. Thực trạng tăng giá đất nói trên đã ảnh hưởng lên bảng giá đất.

Khi Nhà nước điều tiết vốn vào các công trình hạ tầng, giao thông hoặc các đơn vị đầu tư khác phát triển dự án đô thị đã tác động tăng giá đất lên đến hơn 45-50%. Nhờ có cú hích hạ tầng, giá đất nằm xung quanh công trình cầu đường, các công trình xã hội lớn hoặc quanh dự án đô thị sẽ ghi nhận sự biến động mạnh mẽ. Trong khi đó, người sử dụng đất để đầu tư hạ tầng có thể khiến giá đất tăng 20-25%. Riêng yếu tố đầu cơ và lạm phát có thể tác động 15% đối với giá đất trong phạm vi tăng giá diện rộng.

Thực tế, yếu tố quy hoạch và nâng cấp hạ tầng đã đẩy giá đất tăng cao gấp nhiều lần so với với báo cáo của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM. Trong vòng hơn 10 năm qua, các công trình cầu đường, đại lộ, đường cao tốc, metro, đường vành đai ồ ạt được triển khai ở khu Đông TP HCM đã khiến cho giá bất động sản ở các quận 2, quận 9, quận Thủ Đức cũ nay thuộc vào thành phố Thủ Đức đã trải qua rất nhiều đợt biến động.

Đơn cử như khu đô thị mới Thủ Thiêm, vừa chịu sự tác động của yếu tố hạ tầng lẫn quy hoạch nên giá đất trên bán đảo này liên tục thiết lập mặt bằng mới. Giai đoạn năm 1996-2003, người dân sinh sống ở khu vực Thủ Thiêm đã nhận khoản bồi thường 150.000-200.000 đồng cho mỗi m2 đất nông nghiệp, đây là giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng phục vụ cho việc quy hoạch đô thị mới. Ở thời điểm hiện tại, tùy vào vị trí khu vực và tuyến đường, đất tại Thủ Thiêm ghi nhận giá thị trường rơi vào ngưỡng trung bình là 25 triệu đồng mỗi m2.

Trong những năm Thủ Thiêm bước vào giai đoạn triển khai nâng cấp hạ tầng, thu hút kêu gọi đầu tư, giá đất của bán đảo này ghi nhận hiện tượng tăng vọt mạnh hơn. Vào tháng 9/2015, trong một báo cáo về thị trường bất động sản tại Thủ Thiêm do CBRE Việt Nam nghiên cứu và công bố, giá đất bình quân tại đây ghi nhận đạt mức hơn 3.000 USD/m2 (tương đương mức giá 68 triệu đồng cho mỗi m2).

Cuối năm 2017, theo báo cáo của Công ty TNHH Gachvang về diễn biến giá đất tại Thủ Thiêm thì đỉnh giá đất của khu đô thị này đã đạt ngưỡng gần 170 triệu đồng/m2. Đến thời điểm quý II/20218, đỉnh giá đất của bán đảo Thủ Thiêm đã tiến lên sát mốc 210 triệu đồng/m2.

Còn nếu xét theo cột mốc xây dựng hạ tầng mới là cầu Thủ Thiêm 2 trong quý II/2022 thì giá đất thị trường do doanh nghiệp rao bán trên bán đảo này và các khu vực lân cận đã đạt trên 350 triệu đồng/m2.

Trên thực tế Thủ Thiêm không phải khu vực duy nhất ghi nhận tình trạng biến động giá do sự tác động của quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Hiện tượng tăng giá xảy ra ở hầu hết các quận, huyện khu vực phía Nam và phía Tây của thành phố Hồ Chí Minh.

Cần điều tiết việc tăng giá đất bằng nhiều giải pháp khác nhau

Theo đánh giá của Tiến sĩ Dư Phước Tân đến từ Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM, với thực trạng có nhiều yếu tố làm tăng giá đất như hiện nay, Nhà nước nên lấy giá theo thị trường bồi thường đất cho người dân. Điều này sẽ đảm bảo quyền lợi tối đa cho người dân.Đối với nhóm yếu tố tác động làm tăng giá đất do ảnh hưởng từ Nhà nước đầu tư hạ tầng, thì nên xây dựng phương án thu hồi đất mở rộng liền kề khu vực dự án có công trình giao thông đi qua với sự chấp thuận của đại đa số cộng đồng những người dân bị thu hồi đất.

Trong trường hợp giá đất tăng cao đến từ việc người sử dụng đất đầu tư cơ sở hạ tầng, thì giải pháp điều tiết giá đất hiệu quả nhất là tạm ứng khoản tiền sử dụng đất trước và sau đó chia thời điểm nộp thành nhiều lần, thay vì tiến hành thu một lần. Với nhóm nguyên nhân tăng giá đất do tác động từ lạm phát, đầu cơ, thì nên đánh thuế bất động sản để điều tiết một phần các tác động này.

cũng theo ông Tân, hiện nay các nguồn thu ngân sách đến từ đất đai trên cả nước chưa ổn định, thiếu bền vững và không đồng đều. Nguồn thu từ việc giao và cho thuê đất đang chiếm tỷ lệ 83% tổng thu bao gồm tiền sử dụng đất, tiền cho thuê mặt nước, mặt đất. Trong khi đó, nguồn thu từ giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ chiếm 16% bao gồm: thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ đất đai và các khoản phí khác, thuế thu nhập cá nhân đến từ chuyển quyền sử dụng đất. Riêng nguồn thu trong quá trình sử dụng đất hiện nay chỉ chiếm một phần rất nhỏ, bằng khoảng 1% bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.

Nhà nước cần điều chỉnh xem lại cách tính tiền sử dụng đất thu một lần bởi lẽ doanh nghiệp đầu tư đang phải gánh chịu rất nhiều áp lực về tài chính trong thời gian đầu, chưa kể là nguồn thu này sẽ sụt giảm dần qua thời gian. Nếu lộ trình cho thuê đất chủ yếu thực hiện theo hình thức trả tiền hàng năm phù hợp với mục đích sử dụng đất, thì hoàn toàn đảm bảo được nguồn thu ổn định, tránh thất thoát khoản tiền lớn cho ngân sách Nhà nước.

Theo nhận định của Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) sự biến động mạnh mẽ của giá đất hiện nay chịu ảnh hưởng bởi nhiều lý do: bùng nổ phát triển hạ tầng, công bố thông tin quy hoạch, sự hình thành của hàng loạt các dự án mới, nâng cấp chỉnh trang đô thị, đầu cơ tích trữ đất đai...

Trong đó, các yếu tố liên quan đến nâng cấp hạ tầng, quy hoạch, chỉnh trang đô thị thường tạo ra mức tăng giá đất rất lớn. Ông Châu khuyến nghị Nhà nước nên đưa ra những chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng sòng phẳng theo mức giá của thị trường dành cho những người bị thu hồi đất.

(Theo nguồn: Reatimes)