Gói vay 120.000 tỷ: Băn khoăn giảm 2% nhưng lại...thả nổi

Nhiều biện pháp tháo gỡ

Trước đó, Chính phủ đã giao cho Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai chương trình gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. 4 ngân hàng chủ lực gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay. Lãi suất vay ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường.

Trước khi triển khai gói tín dụng, phía Chính phủ đã xác định đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung, dài hạn của các địa phương. Chính vì thế, trong thời điểm chờ Quốc hội thông qua Luật nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Chính phủ sẽ có tờ trình đề nghị Quốc hội xem xét, ban hành nghị quyết thí điểm một số chính sách đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Các chính sách được thí điểm gồm: Bố trí quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội, giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội; lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. 12% nhu cầu thúc vốn (tương đương với gói tín dụng 120.000 tỷ) để phát triển mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân giai đoạn từ 2021 – 2030.

Nhiều doanh nghiệp BĐS cũng kiến nghị Chính phủ cần có những quy định cụ thể hơn Nghị định số 33/2023/NĐ-CP để triển khai gói tín dụng. Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) chia sẻ, ngoài nhóm phát triển nhà ở xã hội, giá rẻ, bình dân, hiện tại những dự án đang trong giai đoạn hoàn thành, đang xây dựng nhưng bị tắc nghẽn vì thiếu vốn (bao gồm cả dự án trung và cấp). Và nếu như hợp lí, gói tín dụng 12.000 tỉ đồng sẽ kích thích được nguồn cung trên thị trường và mang lại ý nghĩa và giá trị nhất định trong phục hồi thị trường chia sẻ.

Liên quan tới vấn đề này, Chính phủ cũng đã giao cho Ngân hàng Nhà nước xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát, phân loại dự án bất động sản để có các biện pháp xử lý giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ phù hợp, theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo, yêu cầu các tổ chức tín dụng nên tạo điều kiện cho các chủ đầu tư bất động sản, người mua nhà… có thể tiếp cận nguồn vốn, dành vốn tín dụng cho các dự án đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm cũng như đảm bảo kế hoạch trả.

Giảm 2% lãi suất nhưng… thả nổi

Liên quan tới mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng theo Nghị Quyết 33 của Chính phủ, nhiều chuyên gia chia sẻ rằng, mức lãi suất trên khác với gói vay 30.000 tỷ đồng trước đó cố định 5%. Và với mức lãi suất trên, người mua nhà và doanh nghiệp khó lòng tiếp cận được.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam thẳng thắn, với mức lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất bình quân thị trường, những người nhà ở xã hội cũng vẫn khó khăn để tiếp cận và vay vốn mua nhà.

"Hiện tại, nếu cộng thêm các khoản phí khác thì mức lãi suất thị trường hiện tại đang rơi vào 14-15%, khối ngân hàng đang có động thái hạ lãi suất tiết kiệm nên dự kiến, thời gian tới lãi suất vay có thể giảm xuống nhưng sẽ khó thấp hơn mức 10%/năm. Như vậy, đối tượng vay mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vẫn phải chấp nhận mức lãi suất thấp nhất cũng trên 9%/năm. Với mức lãi suất này, vẫn khá ít người có thu nhập thấp tiếp cận được".

Ông Tuấn cũng chia sẻ, về bản chất cả 2 gói tín dụng 120.000 tỷ và 30.000 tỷ khác hẳn nhau. Việc không có một mức lãi suất cố định, thả nổi theo thị trường khiến nhiều người thu nhập thấp bấp bênh tâm lý khi vay mua nhà ở xã hội bằng gói tín dụng này. Thực tế, nhu cầu về nhà ở xã hội luôn lớn, và cung không đủ cầu. Thế nhưng, nguồn cung hiện tại luôn ở trong tình trạng khan hiếm, chính sách xét duyệt để vay vốn cũng ngày càng khó khăn hơn. Chính vì thế, để gói tín dụng này đi vào thực tiễn vẫn cần phải xem xét tính khả thi, khả năng tiếp cận để có sự điều chỉnh phù hợp hơn với thực tế thị trường.

Mặc bằng lãi suất áp dụng cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh hiện tại đang phổ biến ở mức 12 – 13%/năm (tuỳ vào từng nhóm khách hàng, mục tiêu vay). Lãi suất mua nhà chủ yếu ở mức từ 12 – 5%/năm (cao hơn từ 2 – 4% so với cùng thời điểm năm ngoái. Vì vậy, người mua nhà gặp rất nhiều khó khăn, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá nhà ở tăng chóng mặt. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hiện tại chỉ hướng đến ưu đãi lãi suất cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Một trong những bất cập ở thời điểm hiện tại chính là số lượng dự án nhà ở xã hội quá ít, thủ tục triển khai phức tạp khiến nhóm người có thể mua được không nhiều. Thị trường (số đông) vẫn tập trung chủ yếu vào loại hình nhà ở thương mại bình dân, trung cấp.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là chưa đủ nên cần có chính sách hỗ trợ vay cho người mua nhà thương mại thuộc phân khúc này, không chỉ giúp giải bài toán nhà ở mà còn khơi thông thanh khoản của thị trường và khuyến khích càng nhiều chủ đầu tư tham gia vào phát triển loại hình nhà ở vừa túi tiền, kéo theo đó là thị trường bất động sản phát triển bền vững.