Năm 2023, thị trường bất động sản chứng kiến làn sóng bán cắt lỗ, giảm giá lan rộng ở nhiều phân khúc bất động sản. Báo cáo mới đây của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, làn sóng bán cắt lỗ vẫn đang diễn ra trên cả nước.
Đơn cử, ở thị trường phía Nam, báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy, trong năm 2023, giá bán của hầu hết các phân khúc bất động sản đều có xu hướng giảm so với năm 2022.
Cụ thể, đối với phân khúc đất nền, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10%-13% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13%-17% so với đầu năm 2023, mức giảm ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, cấp sổ, nằm trong khu dân cư có đầy đủ tiện ích nội - ngoại khu, có mức giá trong khoảng 12-19 triệu đồng/m2.
Tương tự đối với phân khúc căn hộ, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động. Tuy nhiên các chủ đầu tư đang đẩy mạnh nhiều chính sách chiết khấu, ưu đãi cao để nhằm kích cầu cho người mua. Riêng mặt bằng giá bán ở thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm phổ biến 3%-8% so với cuối năm 2022, phần lớn ở những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chậm trễ tiến độ xây dựng.
Riêng phân khúc nhà phố, biệt thự, mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 6%-10% so với lần mở bán trước đó. Còn mặt bằng giá ở thị trường thứ cấp vẫn ghi nhận mức giảm trung bình từ 8%-10% so với thời điểm đầu năm 2023. Thanh khoản của thị trường thứ cấp vẫn ở mức khiêm tốn, giao dịch chủ yếu phát sinh ở nhóm dự án có pháp lý rõ ràng, đảm bảo tiến độ thi công, mặt bằng giá hợp lý và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín trên thị trường.
Ở thị trường miền Bắc, giá bán bất động sản đang neo cao nhưng biên độ tăng-giảm không có nhiều biến động so với tháng trước. Cụ thể, theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong năm 2023, tại thị trường ở duyên hải Bắc Trung Bộ, mặt bằng giá bán bất động sản đang đi ngang và giảm so với đỉnh sốt. Đơn cử tại Quảng Ninh, giá đất nền, đất thổ cư hiện tại đang giảm khoảng 30% so với thời điểm sốt nóng. Còn giá bán bất động sản thấp tầng ở tỉnh thành này cũng giảm 5-10% so với thời điểm xảy ra sốt nóng.
Tương tự tại khu vực trung du miền núi phía Bắc, giá bán đất nền hiện cũng đang chững lại, trung bình ở mức 25,6 triệu đồng/m2. Đối với các sản phẩm bất động sản thấp tầng, giá bán tiếp tục đi ngang, trung bình ở mức 45 triệu đồng/m2.
Giới chuyên gia cho rằng, sau một thời gian sốt nóng, giá bất động sản đang có xu hướng giảm, trở về giá trị thực vốn có. Giá bán hầu hết các phân khúc sẽ đi xuống, sản phẩm nào phục vụ mục đích đầu cơ, thiếu yếu tố ở thực thì càng đi xuống sâu. Còn những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực có thể giữ giá hoặc đi ngang tùy từng loại hình.
Mặc dù xu hướng giảm giá bán bất động sản đang diễn ra nhưng với những giá trị vốn có, giá bán bất động sản được dự báo sẽ tăng trở lại trong thời gian tới. Báo cáo tuần 2 tháng 11 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra nhận định, trong thời gian tới có rất nhiều khả năng giá bán bất động sản sẽ tăng trở lại, tuy nhiên tốc độ sẽ chậm hơn so với các giai đoạn trước.
Cơ sở để VARS đưa ra nhận định này là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở hiện nay. Theo ước tính của VARS, mỗi năm, Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình thành thị mới, đặc biệt là nhu cầu tách ra ở riêng của thế hệ trẻ tách ra từ các đại gia đình.
Sự thiếu hụt nguồn cung này sẽ khiến giá nhà tăng cao. Tuy nhiên, sự thiếu hụt này chỉ xảy ra ở một số phân khúc nhất định. Điều này đồng nghĩa với việc không phải giá bán của phân khúc bất động sản nào cũng sẽ tăng lên.
Riêng năm 2024, giới chuyên gia của VARS nhận định, giá bất động sản sẽ không tăng mạnh trong bối cảnh rủi ro nợ xấu tại các ngân hàng đang gia tăng. Trong thời gian tới sẽ có hàng triệu các khoản vay ngân hàng có tài sản thế chấp là bất động sản sẽ đến hạn vào thời gian tới. Việc người vay chọn cách bán nhà hay để ngân hàng phát mãi sẽ khiến nguồn cung tăng lên, qua đó làm giảm tốc độ tăng giá trên thị trường.
Còn theo bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường bất động sản đang có nhiều động lực phục hồi trong thời gian tới. Cụ thể, vừa qua, Bộ Xây dựng và tổ công tác của Thủ tướng đã giải quyết 71 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc liên quan đến 121 dự án trên cả nước. Đồng thời, hạ tầng đang được đầu tư mạnh cũng là một cú hích giúp thị trường phục hồi.
Bên cạnh đó, về phía doanh nghiệp, hiện các chủ đầu tư ngày càng đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản. Lãi suất hiện đã được kiểm soát một phần. Bà Trang nhận định, những yếu tố này sẽ dần tác động, giúp thị trường bất động sản phục hồi trở lại. Từ đó, nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu sẽ tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026. Đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ tăng giá mới.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, trong 10 đến 15 năm nữa, việc sở hữu được nhà tại các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội sẽ khó khăn không kém gì các thành phố lớn khác trên thế giới.
Hiện tại, giá nhà Việt Nam vẫn được xem là thấp hơn Singapore, Hong Kong, Thượng Hải. Việt Nam lại là thị trường được nhiều nhà đầu tư quốc tế hướng đến nền biên độ tăng giá bất động sản sẽ rất mạnh trong các năm tới đây.
Bên cạnh đó, nếu xét về việc quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhất là ở khu vực nội đô, trong khi dân số ngày càng đông, nhu cầu sử dụng đất cũng sẽ tăng theo thời gian. Người tăng đất không tăng nên giá bất động sản khó đứng yên.
Giá bất động sản tăng cao là một trong một trong những hệ luỵ khôn lường, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, giá nhà đất tăng cao, trong khi thu nhập giậm chân tại chỗ còn khiến người dân có nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng khó khăn trong việc mua được nhà.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đầu cơ chính cũng là một nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Do đó, cần nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản luỹ kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản thứ 2, thứ 3.
Bên cạnh đó, để gỡ được mắt xích tăng giá bất động sản cần phải giải quyết được được bài toán thiếu nguồn cung, đồng thời cũng phải sử dụng các công cụ điều tiết cung cầu để thị trường phát triển thực chất.
Tiếp đến, để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy giá trị cao nhất cần thực hiện tốt khâu thẩm định, phê duyệt, thực hiện quy hoạch. Các cơ quan có thẩm quyền cần sử dụng hiệu quả các công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bố trí quỹ đất phát triển nhà ở ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
