Giờ là lúc thị trường vốn chuyển từ lượng sang chất
Thị trường có những bước phát triển cả về cung và cầu
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, 2 năm trở lại đây có nhiều khó khăn cho cả hoạt động đầu tư và hoạt động kinh doanh, cả nguồn cung và cầu cũng như vấn đề pháp lý đối với doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, từ cuối năm 2021 đến nay đã xuất hiện những điểm sáng, một số phân khúc có sự phát triển như tăng cung, một số hoạt động giao dịch cũng tăng lên.
"Cuối năm 2021, Bộ xây dựng đã có Báo cáo gửi Thủ tướng chính phủ về thị trường bất động sản. Cuối tháng 4 vừa qua, Bộ cũng có báo cáo đánh giá thị trường bất động sản quý I/2022 gửi Thủ tướng Chính phủ. Qua xem xét báo cáo các địa phương và tình hình thị trường, chúng tôi nhận thấy, so với năm 2020 thị trường đã có những bước phát triển, số dự án cấp phép và đưa vào khởi công đã tăng lên, giao dịch cũng tăng lên so với trước đó. Và điểm sáng đó là tồn kho bất động sản gần như không có, hầu hết các sản phẩm ra đều được hấp thụ", ông Khởi chia sẻ.
Cụ thể, báo cáo thị trường bất động sản quý I/2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng các dự án phát triển nhà ở thương mại cả nước hoàn thành được 22 dự án với 5.217 căn. Cụ thể, tại miền Bắc có 13 dự án với 772 căn, miền Trung 5 dự án với 207 căn, miền Nam 4 dự án với 4.238 căn.
Số lượng dự án hiện đang triển khai xây dựng là 1.216 dự án với 332.387 căn, đã tăng thêm 16% so với quý trước đó. Cụ thể, tại miền Bắc có 288 dự án với 157.116 căn, miền Trung 239 dự án với 104.860 căn, miền Nam có 689 dự án với 70.411 căn.
Đáng chú ý, phân khúc đất nền lại có lượng giao dịch tăng đột biến. Cụ thể, lượng giao dịch đất nền trong quý đạt 153.537 giao dịch thành công. Khu vực miền Nam ghi nhận tới 90.089 giao dịch đất nền thành công.
Nhìn chung, giá đất nền trong quý vừa qua có biên độ tăng cao, bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý trước.
Bên cạnh đó, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng thông tin, nguồn cung về nhà ở đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá trung bình thiếu nghiêm trọng, giá bất động sản tăng rất cao. Giá căn hộ bình quân cả nước tăng 3-5%, tuy nhiên, có những vùng tăng tới 70-100% đặc biệt giá đất nền. Đặc biệt đất vùng ven, đất sát các khu vực được quy hoạch giá tăng rất cao 15-20%. Vấn đề đặt ra là làm sao để tăng được nguồn cung để giảm áp lực về cầu, giảm tăng giá. Qua đánh giá Quý I/2022, thị trường bất động sản có hướng đảo chiều đối với 1 số phân khúc đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại, bất động sản công nghiệp và văn phòng cho thuê tăng mạnh. Bất động sản du lịch so với cùng kì năm 2021 và quý IV/2021 cơ bản không tăng.
"Thị trường có những bước phát triển cả về cung và cầu", ông Khởi đánh giá.
5 điểm cần lưu ý của thị trường bất động sản
Chia sẻ về những thách thức của thị trường bất động sản hậu Covid-19, theo ông Khởi, có năm điểm cần lưu ý.
Thứ nhất là về pháp lý. Theo ông Khởi, trong thời gian qua từ năm 2020, Quốc hội, Chính phủ cùng các bộ ngành ban hành nhiều chính sách, nhiều Luật ra đời, tháo gỡ tương đối nhiều khó khăn với bất động sản như Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, hàng loạt Nghị định của Chính phủ nhưng lại đúng thời điểm dịch bệnh Covid-19 nên tác động của Luật chưa đến thực tiễn nên vẫn khó khăn.
"Tác động của Luật với bất động sản luôn có độ trễ từ 6 tháng đến một năm bởi sau khi có Luật lại chờ nghị định, thông tư hướng dẫn. Mỗi quy trình kinh doanh bất động sản lại có Luật khác nhau, luật này chờ luật kia, tới đây phải nhanh chóng tháo gỡ thủ tục pháp lý, dù đã có gắng nhưng phải tiếp tục", ông Khởi nói.
Thứ hai, về nguồn cung. Ông Khởi cho rằng, nguồn cung ngày càng thiếu, thiếu nghiêm trọng tất cả các phân khúc. Trong bối cảnh dịch bệnh, nhà đầu tư vẫn coi bất động sản vẫn là nơi trú ẩn an toàn sau đó mới đến vàng, chứng khoán. Do đó, cần có giải pháp kích cầu nguồn cung, tháo gỡ thủ tục pháp lý cho dự án, đặc biệt dự án nhà ở xã hội. Chỉ trong từ 25-19/4, Tp.HCM một lúc khởi công 5-6 dự án nhà ở xã hội, nhiều tình cũng khởi công, hầu hết là các dự án vướng mắc từ 2020-2021 giờ mới triển khai.
Thứ ba, là vốn. Ông Khởi cho rằng, vốn là một trong những yếu tố không thể xem thường trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thị trường vốn gắn chặt với bất động sản. Bên cạnh những doanh nghiệp bất động sản có nguồn lực lớn thì nhiều doanh nghiệp vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng nhưng gần đây đã có một số quy định siết tín dụng vào bất động sản.
"Siết thị trường vốn thì thị trường bất động sản không phát triển được. Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất sửa Nghị định 153 theo nguyên tắc không phải doanh nghiệp bất động sản nào ta cũng cấp vốn như nhau mà nên ưu tiên vốn cho dự án nào hạn chế dự án nào", ông Khởi nói.
Thứ tư, các địa phương cũng phải kiểm soát chặt chia lô bán nền và đấu giá đất, bởi đây là 2 vấn đề có tác động ghê gớm đến thị trường, chỉ cần một dự án tăng giá hàng loạt dự án tăng giá theo. Đó là cái hạn chế địa phương cần tăng cường quản lý hạn chế méo mó thị trường.
Thứ năm, vừa rồi có tình trạng câu kết liên kết làm giá giữa sàn và chủ đầu tư, giữa các sàn với nhau, giữa các sàn với môi giới hay chủ đầu tư không đem hàng ra bán liên kết với sàn nâng giá làm nhiễu loạn thông tin.
Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ, Chính phủ đồng ý sẽ trình Quốc hội sửa một số luật, trong đó có 3 luật nếu sửa được như Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ khơi thông thị trường phát triển. Quốc hội cũng thống nhất đưa Luật Đấu thầu để sửa tiếp.
"Cần nhiều giải pháp tổng hợp không chỉ ở góc độ Bộ Xây dựng mà Chính phủ, các bộ ngành cùng tham gia. Tôi tin rằng, muốn thị trường bất động sản phát triển ta phải thực hiện nhiều giải pháp như trên", ông Khởi nhấn mạnh.