Gian nan đi tìm lời giải cho bài toán định giá đất

Công ty CP Địa ốc Phú Đông là một ví dụ điển hình. Được cấp phép đầu tư và xây dựng dự án chung cư tại TP. Dĩ An, Bình Dương từ năm 2022, công ty đã nhận hỗ trợ tài chính từ ngân hàng để triển khai dự án. Tuy nhiên, dù công trình đã hoàn thành đến tầng 10, doanh nghiệp vẫn không thể mở bán do chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Cả doanh nghiệp và địa phương đều “mắc kẹt”

Một tập đoàn phát triển căn hộ tầm trung tại Bình Dương cũng đang gặp tình trạng tương tự. Dù đã được cấp phép xây dựng từ năm 2023, doanh nghiệp này vẫn chưa nhận được quyết định nộp tiền sử dụng đất. Hệ quả là nhiều dự án đã xây dựng hơn 20 tầng nhưng vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục tài chính về đất đai, khiến doanh nghiệp không thể xác định giá bán căn hộ, từ đó không thể mở bán hay ký hợp đồng với khách hàng. Điều này tạo áp lực tài chính lớn lên doanh nghiệp.

Không chỉ riêng Bình Dương, nhiều dự án tại TP. Dĩ An, TP.HCM và Long An cũng gặp vướng mắc trong việc định giá đất. Đơn cử, dự án Khu dân cư Phú Thuận (Lotus Residence) tại quận 7, TP.HCM, dù đã hoàn tất các thủ tục pháp lý từ năm 2015 nhưng đến nay vẫn chưa thể triển khai do chưa được xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Nhiều dự án đang bị "mắc kẹt" tại khâu định giá đất

Chia sẻ về những khó khăn này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho biết, có doanh nghiệp phải mất tới 9 tháng mới hoàn tất thủ tục định giá đất cho một dự án, thậm chí có những trường hợp kéo dài đến 2 năm mà vẫn chưa xong. Trong khi đó, theo quy định, thời gian hoàn tất thủ tục này chỉ là 60 ngày (2 tháng). Việc chậm trễ không chỉ làm tăng chi phí đầu vào mà còn dẫn đến nguy cơ sai sót trong tính toán giá đất, gây ra nhiều hệ lụy.

Cùng ghi nhận thực trạng trên, ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, trước đây, theo Luật Đất đai 2013, Bộ đã ban hành Thông tư 36 dựa trên Nghị định 44 quy định 5 phương pháp định giá đất. Cụ thể, phương phá so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời xác định rõ điều kiện áp dụng cho từng phương pháp. Thông tư 36 hướng dẫn chi tiết về phương pháp định giá, trình tự thủ tục xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Thông tư 36 được sửa đổi, nâng cấp thành Nghị định 12. Sau một thời gian thực hiện, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 71, quy định trình tự và nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp. Ngoài ra, Nghị định 102 cũng được ban hành nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất đối với các dự án chậm nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.

Như vậy, về mặt pháp lý, chính quyền địa phương đã có đủ căn cứ để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án chưa hoàn tất định giá đất. Tuy nhiên, theo ông Bình, vấn đề hiện nay nằm ở quá trình thực thi, khi vẫn tồn tại tranh cãi giữa đơn vị tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất. "Vấn đề là thực thi và sợ trách nhiệm", ông Bình nhấn mạnh.

Ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết, trước đây theo Luật Đất đai 2013, Bộ đã ban hành Thông tư 36 dựa trên Nghị định 44 quy định 5 phương pháp định giá đất

Nhiều giải pháp gỡ khó

Tại một hội thảo đầu năm nay, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến bày tỏ lo ngại về việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, trong khi khái niệm "nguyên tắc thị trường" lại chưa được làm rõ. Nếu không xác định cụ thể các tiêu chí, quá trình định giá đất sẽ thiếu nhất quán và khó đạt hiệu quả thực tế.

Ông Tuyến cho rằng, nếu hoàn toàn dựa vào giá thị trường để định giá đất, hệ thống sẽ dễ rơi vào tình trạng bất ổn, thậm chí có nguy cơ sụp đổ do giá đất biến động liên tục. Vì vậy, nên bổ sung nguyên tắc hài hòa vào quy trình xác định giá đất, đảm bảo sự cân bằng giữa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế pháp lý bảo vệ các chuyên gia tư vấn thẩm định giá đất, bởi nếu không, họ có thể e ngại khi đưa ra quyết định, sợ rằng sau nhiều năm sẽ bị thanh tra và kết luận sai lệch, dù tại thời điểm định giá họ đã làm đúng quy định.

Đồng quan điểm, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, giá đất là yếu tố cốt lõi trong Luật Đất đai, nhưng không thể quá phụ thuộc vào giá thị trường, vì giá này biến động liên tục và dễ bị tác động bởi yếu tố đầu cơ. Thay vào đó, cần tập trung vào các yếu tố cấu thành giá đất, đặc biệt là thuế và phí.

Nếu kiểm soát tốt các công cụ này, Nhà nước có thể điều chỉnh giá đất một cách linh hoạt, tạo sự ổn định cho thị trường. Thực tế cho thấy, việc tăng giá đất chỉ để thu thuế vô tình lại khuyến khích đầu cơ, đẩy giá lên cao, gây bất lợi cho cả doanh nghiệp và người dân. Vì vậy, giá đất thương mại - dịch vụ nên được xác định dựa trên cung cầu thực tế, thay vì chỉ áp dụng một mức giá chung.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến bày tỏ lo ngại về việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, trong khi khái niệm "nguyên tắc thị trường" lại chưa được làm rõ

Ở góc độ tài chính, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định, thị trường đất đai ở Việt Nam có sự khác biệt so với nhiều quốc gia khác, khi có sự tham gia của ba bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Điều này khiến quá trình định giá đất trở nên phức tạp hơn.

Để giải quyết vấn đề, ông Nghĩa đưa ra hai phương án: một là doanh nghiệp cần xác định giá đất sát với giá thị trường để đảm bảo tính khả thi khi triển khai dự án; hai là có thể áp dụng phương án miễn tiền sử dụng đất, thay vào đó thu thuế đất để Nhà nước vẫn đảm bảo được nguồn thu.

Về phương pháp định giá, ông Nghĩa cho rằng, quy trình này không quá phức tạp. Tại Mỹ, khi thực hiện giao dịch mua bán đất đai, các bên thường nhờ đến công ty bảo hiểm để thẩm định giá, từ đó làm cơ sở đàm phán. Quy trình này không quá phức tạp, nhưng điều quan trọng là phải kiểm soát tốt giá đất thương mại - dịch vụ nhằm thu hút đầu tư. Để làm được điều này, Chính phủ cần phân cấp quyền điều chỉnh giá đất cho các địa phương, đồng thời đưa ra giới hạn tỷ lệ điều chỉnh phù hợp, tránh tình trạng địa phương áp dụng mức giá quá cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Tương tự, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, Luật Đất đai hướng đến việc định giá cụ thể cho từng thửa đất. Tuy nhiên, thực tế tại nhiều địa phương cho thấy bảng giá đất đang bị áp dụng một cách thiếu chính xác. Thay vì định giá theo từng mục đích sử dụng, nhiều nơi lại gộp chung các loại đất phi nông nghiệp không phải đất ở vào một nhóm, áp dụng một mức giá duy nhất. Đây là cách làm sai quy định và tiềm ẩn nhiều bất cập.