Giá thuê TTTM bắt đầu tăng sau 2 tháng mở lại đường bay quốc tế

Theo Tổ quốc, báo cáo về thị trường bán lẻ quý I/2022 vừa được JLL công bố cho thấy, các chủ đầu tư tại TP. Hồ Chí Minh còn khá thận trọng sau ảnh hưởng từ đại dịch. Thị trường không có thêm nguồn cung mới cùng việc đa số các trung tâm thương mại vẫn đang đóng cửa. Trước đó, các chủ đầu tư gần như chỉ mong chờ vào các chính sách nới lỏng về xuất nhập cảnh cho những khách du lịch nước ngoài. Vì vậy, kể từ khi đường bay quốc tế hoạt động trở lại từ ngày 15/3 đã tác động rất tích cực tới lượng khách hàng đến mua sắm, sử dụng dịch vụ tại TTTM trong vùng trung tâm thành phố. Điều này cũng là tiền đề cho việc giúp các TTTM đi vào hoạt động thuận lợi hơn.

Tỷ lệ lấp đầy cũng được hồi phục dần trong các TTTM. Trong đó, riêng quý I/2022 đã có hơn 14.000m2 sàn được hấp thụ nhờ nhu cầu tăng mạnh về phát triển, mở rộng quy mô của các khách thuê lớn và chuỗi bán lẻ. Bên cạnh đó, sự xuất hiện của những khách thuê uy tín tại các TTTM đạt tiêu chuẩn cao đã góp phần tạo sự hấp dẫn nhu cầu tìm kiếm mặt bằng từ những nhà bán lẻ khác tới dự án.

Chẳng hạn, UNIQLO tiếp tục triển khai hoạt động mở rộng mặt bằng bằng việc khai trương thêm hai cửa hàng tại Aeon Mall Bình Tân và Saigon Centre. Nhiều nhà bán lẻ nội địa đang đẩy mạnh hoạt động mở rộng không chỉ tại TTTM mà còn sang cả các cửa hàng truyền thống. Một số thương hiệu có đóng góp nổi bật trong 3 tháng đầu năm như: Chuk Chuk, Con Cưng, và chuỗi siêu thị Nova Market.

Thực tế, giá thuê tại các TTTM vùng trung tâm đạt mức 41,5 USD/m2/tháng, tăng 1,3% so với quý IV/2021, con số này đã bằng với mức giá cho thuê giai đoạn trước đại dịch. Mặc dù các chủ mặt bằng đã bỏ các chính sách ưu đãi như trong dịch nhưng vẫn sẵn lòng thương lượng để có mức giá và chính sách thuê phù hợp nhất cho đôi bên.

Theo JLL, kinh tế trên đà phục hồi đã kéo theo việc tăng giá thuê sàn. Trước bối cảnh tình hình dịch bệnh được kiểm soát và nhận thấy sự lạc quan trong giai đoạn tới, nhiều TTTM trước đó phải hoãn lịch khánh thành vì ảnh hưởng từ Covid - 19 và lệnh giãn cách xã hội sẽ có khả năng khai trương ngay trong năm 2022. Vì vậy, thị trường trong thời gian tới sẽ nhận nguồn cung mới lên tới 100.000m2 sàn cho thuê.

Nguồn cung mới thuộc các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư có chiến lược cho thuê phù hợp đều giúp cho giá thuê tăng trưởng trên cơ sở kinh tế hồi phục sau đại dịch. Ngoài ra, giá thuê sàn của TTTM hiện hữu trong thời gian tới sẽ tăng nhẹ, kèm theo nhu cầu mở rộng mặt bằng của các chuỗi bán lẻ mới nổi. Trong đó, ngành hàng ăn uống, nhà thuốc, cửa hàng tiện lợi được dự báo sẽ dẫn đầu nhu cầu trong những quý tiếp theo của năm 2022.

Tại Hà nội, từ sau Tết Nguyên đán số ca nhiễm Covid - 19 tăng hàng loạt đã khiến nhiều dự án dự kiến hoạt động trong quý đầu năm phải chuyển lịch đến cuối năm nay với kỳ vọng lấp đầy mong muốn trước khi mở cửa. Vì vậy, tổng nguồn cung thị trường bán lẻ Thủ đô luôn giữ ở mức ổn định là 1,09 triệu đồng/m2 NLA, tập trung chủ yếu tại khu vực ngoại thành. 

Nhìn nhận cơ hội thấp điểm, một số TTTM đã cải tạo lại mặt bằng, tiện ích như Indochina Plaza Hanoi (Cầu Giấy). Tổng diện tích của TTTM tại Hà nội tính đến cuối quý III/2022 đạt hơn 50.000m2, hầu hết đều là diện tích trống gồm các lô từ 300 - 500m2.

Giai đoạn Covid - 19 đã làm ảnh hưởng mạnh tới các TTTM. Trong quý I/2022 khi tình hình phức tạp hơn đã ghi nhận tổng hấp thụ ròng âm khoảng 6.407m2 trên toàn thành phố. Ngoài ra, AEON Mall Hà Đông với diện tích 1.000 m2 vẫn xảy ra mức hấp thụ ròng âm. Có thể nói đây là bức tranh tiêu cực bao trùm các nhà bán lẻ trong nước khi họ phải đóng cửa hàng loạt cửa hàng hoạt động kém hiệu quả. Một số đơn vị thuê để làm dịch vụ như khu trò chơi, sân chơi trẻ em cũng tạm thời đóng cửa.

Tổng quan lại, giá thuê thuần các sàn tại TTTM trọng điểm khu vực trung tâm và ngoài trung tâm đạt lần lượt 63,6 USD/m2/tháng và 28,7 USD/m2/tháng, tăng 1,3% và 0,3% so với quý IV/2021. Giá thuê thực tế trên toàn thị trường đang tăng nhẹ chỉ 0,5% so với cùng kỳ năm trước vì chủ sở hữu đã áp dụng chính sách tăng giá tự nhiên theo năm kể từ quý đầu năm nay khi vốn đã ngừng lại suốt một năm qua so dịch bệnh. Dù vậy, việc điều chỉnh tăng giá này đang diễn ra tại một số TTTM luôn có tỷ lệ lấp đầy mạnh. Với những địa điểm còn lại, chủ nhà vẫn linh hoạt thương lượng giá thuê dựa trên sản phẩm, diện tích và thời hạn.

Các dự án đều được tích hợp công nghệ để mang lại những trải nghiệm tối ưu cho khách hàng. Chẳng hạn, Vincom Smart City đang có 40.800m2 diện tích sàn bán lẻ góp phần tạo nguồn cung mới đặc sắc cho năm 2022. Xét tính linh hoạt của thị trường, dự kiến tỷ lệ lấp đầy tại các TTTM hiện hữu sẽ tăng nhờ sức mua của khách hàng được cải thiện khi dịch bệnh được kiểm soát. 

Tuy nhiên, xu hướng phát triển của hiện tại là mua sắm trực tuyến đang tăng mạnh trong hai năm qua. Khách thuê, nhất là những thương hiệu bán lẻ nước ngoài sẽ phát triển một số mô hình cửa hàng mới để giúp khách hàng có trải nghiệm tốt hơn. Ví dụ như mua hàng trực tuyến hay lấy lại các điểm cửa hàng, các cửa hàng bán lẻ tương tác. Việc này cũng đòi hỏi chủ sở hữu phải thay đổi và phát triển hơn về thiết kế và cách vận hành các dự án mới sao cho phù hợp với xu hướng hiện tại.