Dự báo nguồn cung nhà ở nhiều hạn chế trong năm Quý Mão

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, thị trường bất động sản trong năm 2022 đã chứng kiến nhiều biến động lớn, trong đầu năm thị trường bùng nổ nhất trong phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh nhưng vào cuối năm lại trầm lắng đối ngược. Một nguồn cung vô cùng khan hiếm, hầu như những sản phẩm được chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ nhiều năm trước, rất ít những dự án mới được phát sinh thêm.

Những chính sách thắt chặt tiền tệ vào thời điểm cuối năm đã khiến cho việc thanh khoản trong thị trường bị suy yếu nhiều hơn, thị trường xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ, giảm giá trong một số dự án hoặc phân khúc.

Theo thống kê từ Savills cho biết nguồn cung sơ cấp trong thị trường căn hộ tại Hà Nội quý cuối năm 2022 đạt con số 20.333 căn, giảm mức 3% so với quý trước và giảm tới 6% so với cùng kỳ năm ngoái, toàn bộ nguồn cung mới tới từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện nay.

Tính trong toàn bộ năm 2022, nguồn cung căn hộ mới đang đạt mức khá thấp trong 8 năm qua, hoạt động thiếu sôi nổi khi lượng giao dịch sơ cấp và thứ cấp chỉ đạt 2.890 căn, giảm tới 20% theo quý và 30% tính theo năm. Trong số đó, 76% lượng giao dịch thuộc về những căn hộ có mức giá trung bình, với tổng số sản phẩm vừa mới mở bán, tỷ lệ hấp thụ theo Savills chỉ đạt mức 29%.

Ngoài ra, Savills còn cho biết rằng trong quý vừa qua thì giá bán căn hộ sơ cấp trung bình ở Hà Nội ghi nhận không có quá nhiều sự biến động nhưng tăng mức 15% so với cùng kỳ năm ngoái, tính từ năm 2018, thị trường có sự phân cấp lớn giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể hơn đó là mỗi năm giá sơ cấp trung bình tăng thêm 11% trong khi giá thứ cấp tăng tới 5%, tính tới nay giá sơ cấp đã cao hơn giá thứ cấp tới 42% (tăng từ mức 14% trong năm 2018).

Đơn vị này cũng đã dự báo trong năm nay, ước tính có khoảng 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ mở bán với tổng cộng hơn 15.700 căn hộ. Xu hướng ưa dịch chuyển về vùng ven vẫn có thể sẽ tiếp tục trong thời gian sắp tới, Bắc Ninh và Hưng Yên sẽ cung cấp thêm tới khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn từ năm 2023 tới năm 2025.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Savills còn cho biết rằng nguồn cung căn hộ sơ cấp trong năm 2022 đã ghi nhận tới khoảng 21.000 căn, tăng mức 84% khi so với năm ngoái, nguồn cung mới chiếm khoảng 86%, trong đó thì có tới 80% nguồn cung mới đã được ra mắt trong nửa đầu năm 2022.

Riêng chỉ tính trong quý IV, nguồn cung sơ cấp đạt tới 8.000 căn, tăng tới 20% khi so với quý trước và tăng nhẹ 2% với cùng kỳ của năm trước, hàng tồn kho chiếm tới 80% trong khi nguồn cung mới ghi nhận giảm mạnh.

Theo chuyên gia Savills, những chủ đầu tư hiện đang gặp nhiều khó khăn trong việc huy động nguồn vốn cũng như những thủ tục pháp lý vô cùng phức tạp, trong khi lãi suất, lạm phát đã tăng ảnh hưởng tiêu cực tới tâm lý mua hàng của người tiêu dùng.

Tổng số lượng giao dịch căn hộ trong năm ngoái đạt 14.600 căn hộ, tăng mức 55% theo năm, tuy vậy thì tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 69%, mức thấp nhất trong thời gian 5 năm trở lại đây, giá bán trung bình đạt 107 triệu đồng/m2 thông thuỷ, tăng 43% theo năm.

Riêng chỉ tính trong quý IV, giá bán trung bình đạt 124 triệu đồng/m2 thông thuỷ mặc dù khá bình ổn theo quý nhưng tăng 71% so với cùng kỳ năm 2021. Thành phố Hồ Chí Minh hiện đang không có căn hộ nào có mức giá dưới 2 tỷ đồng, căn hộ có giá từ 2 tỷ tới 5 tỷ đồng chiếm số lượng 68% tổng giao dịch, đơn vị này còn cho biết rất nhiều người mua đã bị ảnh hưởng từ giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 tỷ tới 10 tỷ đồng một căn.

Đơn vị này còn dự báo rằng những chủ  đầu tư địa ốc tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ trì hoãn thêm việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ tính tới năm 2023, trong  thời gian ngắn hạn, việc tín dụng sẽ tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và những doanh nghiệp sẽ bị giám sát gay gắt hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp thêm khó khăn trong huy động nguồn vốn, do vậy mà nguồn cung trong tương lai năm nay ước tính đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Gần 3.000 căn nhà phố, biệt thự

Trong phân khúc nhà phố và biệt thự, trong quý IV năm 2022, Hà Nội đã ghi nhận nguồn cung sơ cấp thấp nhất trong vòng 5 năm tới với 926 căn hộ tới từ 15 dự án, trong quý có tới 196 giao dịch đã được thực hiện, giảm mức 52% so với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt mức 21%, giảm thiểu 15% so với cùng kỳ năm 2021, riêng nguồn cung mới, mức hấp thu sẽ đạt 50%.

Tính chung trong toàn năm 2022, có 1.458 giao dịch đã được thực hiện, giảm thiểu 44% so với năm ngoái, đây là mức thấp nhất tính từ năm 2015, tỷ lệ hấp thụ cũng đã giảm thiểu 12% so với cùng kỳ và đạt mức 67%.

Nguồn cung sơ cấp trong quý IV tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh theo Savills vừa qua đạt 680 căn, giảm 16% so với quý trước nhưng tăng 72% so với cùng kỳ năm 2021, nguồn cung mới ở mức 246 căn, chiếm tới 36% nguồn cung sơ cấp, trong đó có gần 50% số căn mới có giá trên 30 tỷ đồng, tập trung tại Quận 9 và Quận 2.

So với cùng kỳ năm trước, số lượng giao dịch trong quý IV đã ghi nhận giảm mức 48% xuống mức 112 căn, thấp nhất trong 5 năm qua, tỷ lệ hấp thụ đạt mức 16% giảm mạnh so với mức 54% của quý IV năm 2021.