Đổi trái phiếu doanh nghiệp lấy bất động sản: Nhà đầu tư lưu ý rủi ro

Năng lực tín dụng yếu, áp lực trả nợ lớn

Sau một thời gian tăng nóng, nửa sau năm 2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp trầm lắng và một số doanh nghiệp phát hành đối mặt với nguy cơ vỡ nợ trái phiếu khá cao. Giá trị phát hành TPDN 10 tháng đầu năm đã giảm mạnh và chỉ đạt hơn 252 nghìn tỉ, giảm gần 63,3% so với cả năm 2021. Trong đó, qua kênh phát hành riêng lẻ đạt 242,4 nghìn tỉ và qua kênh chào bán ra công chúng đạt 9,53 nghìn tỉ, chiếm 3,7%.

Mặt khác, tâm lý ảm đạm vẫn bao trùm các tổ chức phát hành trái phiếu bất động sản. So với 10,9 nghìn tỉ của 26 đợt phát hành của quý 2, giá trị trái phiếu trong quý 3 chỉ đạt 5,52 nghìn tỉ với chỉ vọn vẹn 9 đợt, phần lớn từ các doanh nghiệp lớn có hồ sơ tín dụng mạnh.

Một vấn đề đáng lo ngại là năng lực tín dụng của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu khá thấp. 20 tổ chức phát hành trái phiếu là doanh nghiệp niêm yết có giá trị phát hành lớn nhất đều đang chịu áp lực thanh khoản lớn trong ngắn hạn 12 tháng tới do dòng tiền yếu và áp lực nợ trái phiếu và nợ tín dụng lớn hơn dòng tiền tạo ra trong khi các kênh huy động vốn đang gặp nhiều khó khăn. Rủi ro này cũng lớn hơn khi được đặt trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều ngành đang có triển vọng kém tích cực trong năm 2023.

Dựa vào báo cáo tài chính quý 3/2022 cùa nhóm 20 nhà phát hành niêm yết có số dư nợ trái phiếu lớn nhất, hệ số tổng vay nợ/vốn chủ sở hữu bình quân ở mức tương đối thấp là 1.0 lần, song hệ số nợ vay/EBITDA (tỷ lệ đo lường mức thu nhập được tạo ra và có sẵn để trả nợ) bình quân lại ở mức khá cao 6.99 lần.

Thậm chí, hệ số nợ vay thực tế của nhóm có thể cao hơn nếu bóc tách và điều chỉnh để tính thêm các khoản phải trả có tính chất trả lãi vay ví dụ các khoản hợp đồng hợp tác kinh doanh với đối tác hoặc khách hàng.

Tổng giá trị EBITDA của 20 doanh nghiệp này đang chỉ đáp ứng 63,15% số nợ vay đáo hạn trong 12 tháng tới (bao gồm cả vay ngân hàng lẫn vay TPDN). Một số nhà phát hành niêm yết sử dụng đòn bẩy không quá cao nhưng dòng tiền và năng lực tín dụng có dấu hiệu suy yếu, vài doanh nghiệp còn có khả năng đối mặt với rủi ro thanh khoản trong ngắn hạn nếu không duy trì được mức độ lợi nhuận hoặc các kênh huy động vốn mới vẫn khó khăn như hiện nay.

Dù vậy, theo đánh giá của các chuyên gia từ FiinRatings, vẫn có các doanh nghiệp sở hữu khả năng chống chịu tương đối tốt trong ngắn hạn và có thể khôi phục nếu vượt qua giai đoạn tới nếu như các kênh huy động vốn được khai thông.

Nhà đầu tư cần xem xét kỹ tính pháp lý của dự án bất động sản

Trước tình trạng này, để tái cấu trúc nợ trái phiếu, một số doanh nghiệp đề xuất chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản.

Theo thông báo của một doanh nghiệp, có 2 lựa chọn nhằm đảm bảo an toàn cho trái chủ khi có giao dịch với doanh nghiệp.

Thứ nhất, nhà đầu tư sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư cho khách hàng hiện hữu. Đối với khoản thanh toán chưa đến hạn, nếu nhà đầu tư có nhu cầu đặt mua bất động sản thì cũng áp dụng như trên.

Thứ hai, nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chưa đến hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại và giảm tới 50% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư.

Trên nhiều hội nhóm về trái phiếu, nhiều người nắm giữ trái phiếu cũng được gợi ý gia hạn kỳ thanh toán nợ gốc với lãi suất mới hoặc chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản. Đa phần các ý kiến vẫn tỏ ra khá băn khoăn trước phương án này.

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng hiện nay, trước áp lực về đáo hạn trái phiếu, nhiều doanh nghiệp đã tích cực triển khai phương án xử lý tái cấu trúc nợ để “cứu vãn” tình hình như gia hạn kỳ thanh toán với lãi suất mới, chuyển đổi thành hợp đồng cho vay với lãi suất mới, chuyển đổi sang sản phẩm bất động sản … Trong đó, đáng chú ý nhất là hình thức chuyển đổi sang bất động sản.

Ông Hùng cho hay, theo cách hiểu thông thường, hoạt động này có thể xem là “hàng đổi hàng” và hoàn toàn hợp lệ, ít rủi ro, đồng thời có lợi cho cả đôi bên. Khi đó, doanh nghiệp có thể giảm được gánh nặng trong vấn đề xoay vòng vốn để xử lý các khoản trái phiếu đến hạn thanh toán. Về phía nhà đầu tư, trong bối cảnh thị trường chứng khoán đang diễn biến xấu có thể lập tức chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, luật sư Hùng cho rằng hình thức “hàng đổi hàng” này vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro cho nhà đầu tư vì các sản phẩm bất động sản này hầu hết đều là tài sản hình thành trong tương lai.

Mặt khác, tình trạng hồ sơ pháp lý của nhiều sản phẩm bất động sản, nhiều dự án của các chủ đầu tư hiện nay không đầy đủ, rõ ràng, minh bạch. Trong trường hợp sản phẩm bất động sản có hồ sơ pháp lý rõ ràng, đầy đủ, nhà đầu tư có thể cân nhắc việc chuyển đổi từ trái phiếu đến hạn sang các sản phẩm bất động sản.

“Khi tiến hành thực hiện việc chuyển đổi này, nhà đầu tư cần cẩn trọng xem xét hồ sơ pháp lý của các sản phẩm bất động sản một cách đầy đủ, minh bạch; đồng thời cân nhắc đến tính thanh khoản của sản phẩm này. Nếu chủ quan, nhà đầu tư có nguy cơ sẽ chuyển dịch từ các rủi ro trong trái phiếu sang các rủi ro trong sản phẩm khác”, ông Hùng nói.

Đánh giá về phương án “hàng đổi hàng”, FiinRatings cho hay hoạt động này đã diễn ra trên thị trường trong thời gian qua và đạt kết quả tương đối khả quan. Phương án này cần sự đồng thuận giữa nhà đầu tư và đơn vị phát hành.

“Đây là một lựa chọn quan trọng và phụ thuộc nhiều vào bản chất hoạt động kinh doanh và sản phẩm của mỗi doanh nghiệp. Nhà đầu tư có thể đồng tình với giải pháp này khi có đầy đủ thông tin và pháp lý về tài sản được sử dụng để hoán đổi”, FiinRatings cho hay.