Doanh nghiệp kêu khó làm nhà ở xã hội vì thủ tục kéo dài, khó tiếp cận nguồn vốn ưu đãi

Thủ tục kéo dài, doanh nghiệp mệt mỏi

Trong dự thảo tờ trình Thủ tướng phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030” của Bộ Xây dựng, nguyên nhân được chỉ ra đầu tiên là thiếu quỹ đất sạch.

Cụ thể, tổng diện tích đất ở đã bố trí để phát triển nhà ở xã hội của cả nước là 3.359,07ha, chỉ đạt 36,34% so với nhu cầu.

Ngoài ra, thời gian chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, thậm định, phê duyệt… vẫn còn kéo dài; chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư chưa hấp dẫn, ví dụ như quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; đối với nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua thì lợi nhuận không được quá 15%; dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê… cũng khiến giảm sức thu hút đầu tư vào nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng khâu giải phóng mặt bằng có nhiều vướng mắc khi hiện nay vẫn là chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân.

“Việc này mất rất nhiều thời gian, từ 2-5 năm cho khâu này. Đặc biệt ở các thành phố lớn, thời gian và chi phí cho giải phóng mặt bằng rất lớn”, ông Quê nói.

Theo ông Quê, để đạt được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 thì phải có đủ quỹ đất để xây nhà ở xã hội. Quỹ đất phải quy hoạch đủ đáp ứng nhu cầu của người dân và Nhà nước nên đứng ra giải phóng mặt bằng, giao đất sạch cho doanh nghiệp.

“Như vậy, chỉ cần 1 năm thủ tục đầu tư, 2 năm xây dựng, còn hiện nay riêng giải phóng mặt bằng đã mất 2-5 năm”, ông Quê chia sẻ.

Theo doanh nhân này, còn một bất cập nữa là chi phí giải phóng mặt bằng cấu thành vào giá tính theo định mức nhà nước, nhưng trong thực tế, chủ đầu tư đang trả cho người dân theo thỏa thuận.

“Vậy phần vượt định mức sẽ thế nào? Nó “ăn” vào phần lợi nhuận của chủ đầu tư. Tuy nhiên, lợi nhuận làm nhà ở xã hội hiện nay chỉ khoảng 10% mà còn bị cấu vào thì lợi nhuận càng thấp hơn nữa. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư không mặn mà làm nhà ở xã hội”, ông Quê nêu.

Cũng liên quan đến khó khăn về thủ tục đầu tư, ông Quê cho rằng hiện nay thủ tục đầu tư xây nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại đang khá giống nhau. Thậm chí thủ tục đối với nhà ở xã hội có có phần nhiêu khê hơn ở một số khâu, đặc biệt là quá trình mở bán.

“Đối với dự án nhà ở xã hội, cho dù có đất sạch thì để triển khai dự án thì từ khi xin thủ tục đầu tiên đến khi xong phải rơi vào 5-7 năm trở lên”, ông Quê nói và cho hay trong thủ tục mở bán, việc phê duyệt giá mất nhiều thời gian cũng là điều các doanh nghiệp băn khoăn. Nhiều khi doanh nghiệp làm xong móng rồi mà vẫn chưa được bán vì chưa được phê duyệt giá.

“Cách đây 4 năm, thủ tục mở bán cũng tương đối thuận lợi. Chủ đầu tư thu hồ sơ, trình danh sách lên Sở Xây dựng, còn hiện nay Sở Xây dựng đi phê duyệt từng bộ hồ sơ. Sức người làm sao có thể làm xuể vấn đề này, trong khi sắp tới chúng ta làm nhà ở xã hội rất nhiều với mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, thì Sở Xây dựng nào có thể xử lý hàng nghìn bộ hồ sơ như vậy?”, ông Quê chia sẻ.

Theo ông Quê, thủ tục trước kia chỉ làm một vòng. “Người mua nhà làm hồ sơ gửi cơ quan công tác, chính quyền, xin xác nhận, chủ đầu tư gửi lên Sở Xây dựng là xong. Còn hiện nay, khi chủ đầu tư gửi lên Sở Xây dựng thì Sở lại gửi sang quận, phường, gửi sang thuế, tài nguyên môi trường, rồi phường, quận lại tập hợp hồ sơ, gửi lại lên Sở. Như vậy, chúng ta làm rất nhiều vòng, trong khi chỉ một vòng là đủ”, ông Quê nhấn mạnh và cho rằng thủ tục nhiêu khê dẫn đến ùn ứ hồ sơ.

Ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Lan Hưng cũng cho biết khi doanh nghiệp muốn bán nhà ở xã hội phải gửi danh sách về Sở xây dựng để kiểm tra và phàn hồi lại thì doanh nghiệp mới được ký hợp đồng. Việc này rất mất thời gian và không biết bao giờ doanh nghiệp mới được bán nhà. Quy định này cần thay đổi, cho doanh nghiệp ký hợp đồng và gửi danh sách hợp đồng lên, Sở xây dựng hậu kiểm.

Gói vay lãi suất thấp “vẫn trên ti vi”

Ông Nguyễn Anh Quê cũng chia sẻ, doanh nghiệp mong muốn được hỗ trợ về thủ tục, nguồn vốn để doanh nghiệp có thể triển khai thuận lợi các dự án nhà ở xã hội, giải được con khát nhà ở cho người thu nhập thấp, hoàn thành được mục tiêu triển khai 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, sau khi kết thúc gói 30.000 tỉ, các doanh nghiệp chưa được tiếp cận gói vay vốn cho chủ đầu tư triển khia nhà ở xã hội. Mấy năm nay manh nha gói vay từ quỹ vay vốn của thành phố và gói vay lãi suất 2%. Nhưng, gói vay lãi suất 3% của thành phố cũng rất khó khăn, còn gói 2% ưu đãi hiện tại mới đang trên ti vi thôi, chưa đi vào cuộc sống.

Bộ Xây dựng cũng cho rằng nguồn vốn ưu đãi theo chính sách thì Ngân hàng Trung ương chưa bố trí đầy đủ. Giai đoạn 2016 – 2020 mới bố trí khoảng 3.163/9.000 tỉ đồng, chỉ đáp ứng khoảng 35% so với nhu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội. Nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP đến nay vẫn chưa được bố trí.

Cũng liên quan đến vấn đề này, trong bản kiến nghị hồi tháng 4, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng điểm c khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014 quy định chính sách ưu đãi tín dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội như sau: “Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng (…); trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán”.

Nhưng, khoản 2 Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP lại quy định: “Trong giai đoạn 2015-2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với các đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 15 của Nghị định này”, nên Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn này.

Do vậy, khoản 2 Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã không thống nhất, không đồng bộ và trái với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014.

Đồng thời trong giai đoạn 2015-2020, Nghị quyết số 1023/NQ-UBTVQH13 ngày 28.8.2015 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 13 quy định danh mục 21 chương trình mục tiêu được chi ngân sách nhà nước trung hạn giai đoạn 2015-2020, nhưng không có danh mục chi thực hiện chính sách nhà ở xã hội, nên trên thực tế gần như Nhà nước chưa bố trí được nguồn vốn cho vay ưu đãi từ ngân sách nhà nước để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Do đó, 4 tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank) cũng chưa được cấp bù lãi suất, nên các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, hoặc các tổ chức tín dụng được chỉ định mà phải vay vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội tại các ngân hàng thương mại với lãi suất vay thương mại (khoảng 9%/năm), dẫn đến chi phí đầu tư tăng lên làm tăng giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Do vậy trong 7 năm qua, các chủ tư dự án nhà ở xã hội chưa được vay vốn ưu đãi và đương nhiên các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê cũng không thể vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014, nên chính sách này chưa đi vào cuộc sống.