Định giá cổ phiếu bất động sản vẫn chưa hấp dẫn

Thị trường địa ốc đang chờ 3 bộ luật sửa đổi quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến có hiệu lực từ đầu năm 2025. Các chuyên gia kỳ vọng, khi các bộ luật có hiệu lực sẽ tháo gỡ được khó khăn pháp lý, nguồn vốn cho các dự án, cân đối cung - cầu, đẩy mạnh phát triển nhà ở gắn với nhu cầu thực.

Việc khơi thông nguồn vốn tín dụng, trái phiếu được đẩy mạnh. Vốn tín dụng cho vay BĐS đã và sẽ chảy mạnh hơn trong thời gian tới nhờ lãi suất cho vay cũ lẫn mới giảm về mặt bằng giai đoạn 2019; Các ngân hàng đang có những gói tín dụng ưu đãi.

Dù vậy, sự phân hóa mạnh mẽ của thị trường có thể bắt đầu từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc, doanh nghiệp. Cụ thể, theo chuyên gia Chứng khoán VCBS, một số doanh nghiệp BĐS khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể buộc phải rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án, mảng kinh doanh nhằm xử lý nghĩa vụ nợ.

Các doanh nghiệp quy mô lớn đang có dự án tắc nghẽn pháp lý, nhưng nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu cũng như tình trạng dự án treo nhiều năm. Nhưng sẽ có một số doanh nghiệp khó khôi phục lại vị thế và quy mô phát triển dự án như trước.

Nhiều yếu tố ảnh hưởng đến cổ phiếu ngành bất động sản

Theo VCBS, một số doanh nghiệp có thể tận dụng ngay trong giai đoạn thanh lọc và phân hóa của thị trường để có một chu kỳ mới bứt phá. Đó là những doanh nghiệp có cơ cấu tài chính khỏe mạnh, sử dụng nợ vay hợp lý, hiệu quả kinh doanh tạo ra dòng tiền mạnh, không bị sa lầy tại những dự án lớn; Sở hữu quỹ đất sạch, có năng lực đấu thầu, triển khai dự án bài bản, tạo giá trị tăng trưởng tốt cho sản phẩm; Vị trí và sản phẩm kinh doanh phù hợp với thị hiếu thị trường, có khả năng thu hút dân cư ở thực.

Công ty Chứng khoán Agriseco Research nhận định, nhìn chung, định giá nhóm cổ phiếu BĐS giao dịch ở mức P/B 1,3x lần so với mức 8,1x lần bình quân 10 năm qua. Việc giảm mặt bằng định gia chủ yếu là từ đợt giảm mạnh vào quý IV/2020 và giá cổ phiếu chưa phục hồi về vùng giá cũ.

Nhưng điều này không hàm ý về việc mặt bằng giá cổ phiếu BĐS ở vùng hấp dẫn khi hầu hết đã tăng giá kể từ đầu năm trong khi kết quả kinh doanh sụt giảm trong bối cảnh còn nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, vẫn có mặt tích cực là một số cổ phiếu doanh nghiệp có quỹ đất và năng lực triển khai dự án tốt vẫn được định giá phù hợp, đây là cơ hội để nhà đầu tư xem xét chọn giữa việc giải ngân và nắm giữ trong trung và dài hạn.

Agriseco Research cho rằng, lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS niêm yết dự kiến kém tích cực trong năm vừa qua, một số doanh nghiệp vẫn có lợi nhuận tích cực. Năm 2024, kết quả kinh doanh có thể tăng trưởng đột biến, nhờ tiến độ và khả năng hấp thụ chậm của nền kinh tế. Có thể nói 2024 là năm bản lề cho quá trình phục hồi của toàn ngành.

Vì vậy, Agriseco nâng quan điểm từ thận trọng thành trung lập đối với cổ phiếu ngành bất động sản và khuyến nghị nhà đầu tư cần cẩn trọng đánh giá và chọn lọc mã của các công ty có quỹ đất lớn đang ở giai đoạn bàn giao; Tập trung vào phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp, vẫn giữ vị thế dù kinh tế có suy giảm, BĐS khó khăn.