Đề xuất sổ hồng chung cư cấp 50-70 năm: Thời hạn sở hữu thế nào là hợp lý?

Bên cạnh việc kì vọng giúp giải quyết tình trạng chung cư hết hạn sử dụng, xuống cấp nhưng không thể cải tạo, xây mới như hiện nay và giúp cho giá căn hộ chung cư giảm xuống, nhiều ý kiến lo ngại nếu quyền sở hữu chỉ còn 50 năm thì chung cư lại càng “mất giá” và xảy ra tình trạng mâu thuẫn với mục tiêu khuyến khích phát triển chung cư của Chính phủ.

Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với LS. Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way để thảo luận rõ hơn về vấn đề này.

- Trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) Bộ Xây dựng đưa ra phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình. Theo hướng này, giấy chứng nhận cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm thay vì lâu dài như hiện nay. Nếu đi vào thực tế, điều này sẽ ảnh hưởng thế nào tới thị trường và người mua nhà, thưa ông?

Điều 99.1 Luật Nhà ở 2014 đã có nêu rõ: "Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở".

Theo đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư không có một thời hạn cụ thể mà dựa vào cấp công trình và chất lượng căn hộ chung cư tại thời điểm kiểm định. 

Từ quy định này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với thời hạn sử dụng lâu dài - tương ứng với thời hạn sử dụng đất của dự án nhà ở. Khi nhà chung cư buộc phải phá dỡ, quy hoạch tại khu đất không thay đổi thì các đồng chủ sở hữu chung cư sẽ được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất chung đó để xây toà nhà chung cư mới. 

Liên quan đến thời hạn sở hữu Căn hộ chung cư, dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án.

Phương án thứ nhất, thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật xây dựng (niên hạn công trình), theo phương án này thì tuỳ thuộc vào cấp công trình của Dự án nhà chung cư thì người mua Căn hộ chung cư sẽ được sở hữu với thời hạn tương ứng, ví như Dự án nhà chung cư có cấp công trình cấp 2 thì thời hạn sở hữu Căn hộ chung cư sẽ là 50 năm.

Phương án thứ 2 ghi nhận thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng được sử dụng ổn định, lâu dài. Tôi đồng quan điểm với phương án thứ hai, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật đất đai. Quy định này phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, phù hợp với chính sách khuyến khích phát triển nhà chung cư hiện nay, bảo vệ quyền lợi của người đã/sẽ mua Căn hộ chung cư.

Với phương án thứ nhất, căn hộ chung cư sẽ chỉ có thời hạn cố định. Hết thời hạn này thì người sở hữu căn hộ chung cư không còn quyền sở hữu căn hộ, không còn quyền đối với quyền sử dụng đất chung. Nói cách khác, người sở hữu căn hộ chung cư được sử dụng căn hộ trong khoảng 50-70 năm, như một hợp đồng thuê dài hạn.

Trường hợp phương án ghi nhận thời hạn sở hữu chung cư với thời hạn 50 – 70 năm được thông qua, cá nhân tôi cho rằng nó đi ngược lại với chủ trương khuyến khích phát triển nhà chung cư, đồng thời khiến cho sản phẩm Nhà chung cư không còn hấp dẫn người tiêu dùng. Tâm lý của người Việt Nam luôn mong muốn được sở hữu căn nhà của mình ổn định, lâu dài, khi không đáp ứng được kỳ vọng của mình, chắc chắn người dân sẽ không còn mặn mà với sản phẩm này.

Và đương nhiên, với một sản phẩm không áp ứng được kỳ vọng của người tiêu dùng cũng làm giảm động lực của các chủ đầu tư trong việc đầu tư, phát triển các dự án mới. Từ đó, khiến cho nguồn cung nhà chung cư ra thị trường có thể bị ảnh hưởng ở một mức độ nhất định.

Cá nhân tôi đồng quan điểm với phương án thứ hai, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư sẽ tương ứng với thời hạn sử dụng loại đất ở là lâu dài. Quy định này phù hợp với quy định của pháp luật đất đai, phù hợp với chính sách khuyến khích phát triển nhà chung cư hiện nay, bảo vệ quyền lợi của người đã/sẽ mua căn hộ chung cư

- Vậy theo ông, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định này có thực sự khuyến khích hay thực ra là hạn chế chung cư?

Ta không thể phủ nhận những ưu điểm của đề xuất, có thể kể đến là góp phần đảm bảo an toàn cho người dân khi hết niên hạn sử dụng việc tháo dỡ thuận lợi hơn. Tuy nhiên, khá rõ ràng khi Dự thảo hạn chế quyền của Chủ sở hữu thì khó có thể coi là một chính sách khuyến khích sự phát triển của nhà chung cư.

- Nếu như thời hạn sở hữu căn hộ chung cư chỉ còn 50-70 năm, theo ông giá căn hộ chung cư sẽ diễn biến như thế nào?

Khi bàn đến giá căn hộ chung cư, ta có thể quan tâm đến hai giá: Giá vốn của Chủ đầu tư khi đầu tư, xây dựng căn hộ chung cư và giá giao dịch giữa Chủ đầu tư và Khách hàng của mình. Cấu thành lên giá thành của Căn hộ chung cư bao gồm hai phần chính (i) Chi phí đầu tư xây dựng; (ii) Chi phí quyền sử dụng.

Khi thay đổi thời hạn sở hữu của Căn hộ chung cư sẽ không có nhiều tác động đến giá vốn căn hộ chung cư của chủ đầu tư, bởi lẽ chi phí quyền sử dụng đất không nhiều trong giá vốn. Đối với giá giao dịch giữa chủ đầu tư và Khách hàng. Tôi cho rằng giá giao dịch có thể giảm, lý do giảm là do sức hút của sản phẩm này sẽ giảm, khi nhu cầu giảm thì giá có thể giảm theo.

- Một số ý kiến cho rằng, đề xuất này giúp giải quyết tình trạng chung cư hết hạn sử dụng, xuống cấp nhưng không thể cải tạo, xây mới như hiện nay. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Như tôi đã đề cập ở trên, nếu giá giảm do sức hút và nhu cầu giảm thì thực sự việc giảm giá căn hộ chung cư không mang nhiều ý nghĩa. Đối với việc giải quyết tình trạng chung cư hết hạn sử dụng, xuống cấp nhưng không thể cải tạo, xây mới thì đây rõ ràng là một ưu điểm của phương án này. Đương nhiên, cần tính toán ưu điểm này có lớn hơn những hạn chế của nó hay không.

- Vậy, ông có đề xuất gì với đề cương Luật Nhà ở sửa đổi lần này? Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư thế nào là hợp lý?

Tôi cho rằng việc sửa đổi thời hạn sở hữu căn hộ chung cư còn 50-70 năm là không phù hợp với thị trường bất động sản Việt Nam ở thời điểm hiện tại. Ta không thể nói rằng một số quốc gia trên thế giới đã và đang áp dụng là có thể áp dụng tại Việt Nam.

Như tôi đã đề cập ở trên, tâm lý của người Việt Nam luôn mong muốn sở hữu tài sản lâu dài, việc điều chỉnh thời hạn sở hữu của căn hộ chung cư sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản căn hộ.

Ngoài ra, việc sửa đổi thời hạn căn hộ chung cư sẽ dẫn đến việc phải điều chỉnh quy định của Luật Đất đai về thời hạn sở hữu nhà ở thương mại.

Tôi cho rằng thay vì điều chỉnh thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, ta điều chỉnh các quy định liên quan đến việc xử lý căn hộ chung cư hết hạn, xuống cấp để đảm bảo an toàn cho người sở hữu căn hộ chung cư.

- Xin cảm ơn ông!