Đầu tư token bất động sản: Cẩn thận không tiền mất tật mang

Tiềm năng rất lớn của Token bất động sản

Token hóa không còn là một khái niệm xa lại trong thời đại của nền kinh tế số như hiện nay. Tháng 7/2014 bắt đầu dự án token đầu tiên với đồng USD. Từ đó tới nay đã có thêm nhiều dự án token hóa tiền USD dưới những hình thức khác nhau. 

Dù đã có nhiều dự án token hóa mọi loại tài sản từ vàng, trái phiếu, ô tô, du thuyền, quỹ, công ty, tín chỉ carbon hay cả cổ phiếu, nhưng không có gì vượt qua được bất động sản với quy mô thị trường cực tiềm năng. 

Nghiên cứu của Savills cho biết, tổng giá trị bất động sản toàn cầu là 326,5 nghìn tỷ USD trong năm 2020. Thị trường thu nhập cố định toàn cầu vẫn ở mức 126,9 nghìn tỷ USD năm 2021. Trong khi thị trường chứng khoán toàn cầu ước tính là 124,4 nghìn tỷ USD năm 2021. Tổng giá trị đồng USD đang lưu hành là 40,8 nghìn tỷ USD vào năm 2021.

Giá trị thị trường tiềm năng của BĐS cao gấp 1,1 lần giá trị thị trường kết hợp của thu nhập cố định toàn cầu, chứng khoán toàn cầu và USD. Điều này giúp BĐS trở thành “vị vua” của tất cả các dự án token.

Vào năm 2018, Token bất động sản thu hút mạnh mẽ sự chú ý của toàn cầu với việc token hóa Khu nghỉ dưỡng St. Regis Aspen của Elevated Returns. Việc token hóa huy động thành công 18 triệu USD cho 18,9% cổ phần của khách sạn nghỉ dưỡng bằng Aspen Coins, thu hút được nhiều sự quan tâm của thị trường. 

Tương tự là dự án token được gọi là RealT vào năm 2019 với các tài sản bất động sản trên khắp nước Mỹ như Cleveland, Chicago, Detroit, Toledo và Florida với tổng giá trị hơn 50 triệu USD được token hóa. 

Năm 2022, dự án token BĐS CitaDAO đã sử dụng mô hình tài chính phi tập trung (DeFi) và token hóa một số tài sản tại Singapore những với giá cao hơn thực tế. Điều này cho thấy, BĐS được mã hóa cũng có thể được định giá cao hơn so với giá trị thực. 

Những dự án này được phát triển rất đa dạng, về địa lý, loại hình BĐS, cấu trúc pháp lý, công nghệ, tính thanh khoản, mô hình hợp tác và vốn đầu tư. Nhưng điểm chung là đều công khai các điểm mạnh như sự đa dạng, dễ tham gia, hiệu quả và minh bạch. 

Những lợi ích của việc token hóa BĐS ngày càng phổ biến. Về bản chất, BĐS là tài sản có tính thanh khoản thấp. Vì vậy lợi ích chính của việc token hóa là khả năng tăng thanh khoản cho thị trường này. 

5 rủi ro chính của dự án token bất động sản

Theo các chuyên gia của Savills, token hóa BĐS cho thấy nhiều lợi ích nhưng vẫn có một số dự án thất bại như Terra UST, cho thấy việc này cũng đầy rẫy những rủi ro. 

Một là rui ro De-tokenisation (chuyển đổi từ token về giá trị thực tế): Khái niệm này khá quan trọng, ảnh hưởng tới khả năng đảm bảo giá trị của mã token. 

Có thể hiểu đơn giản là người sở hữu token phải được đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gốc như BĐS, nợ nần hay vốn cổ phần bằng token của mình, miễn sao tuân thủ tiêu chuẩn về quy trình kiểm tra khách hàng (KYC) và chống rửa tiền (AML). Họ phải được cấp phép làm bất cứ khi nào muốn mà không cần xin phép để chấp thuận việc đổi lấy tài sản. 

Việc này để đảm bảo rằng không có trường hợp giá token giảm quá mạnh so với giá trị gốc của tài sản. Nếu để xảy ra thì một số nhà đầu tư hưởng chênh lệch sẽ tận dụng mua token với giá chiết khấu và mua lại BĐS giá rẻ hơn. 

Hai là rủi ro đối tác, đây là khả năng hoặc xác suất một hay nhiều bên trong giao dịch không thực hiện bổn phận của mình trong thỏa thuận và vi phạm những nghĩa vụ trong hợp đồng. Có thể nhìn vào sự thất bại của FTX, Celsius, Voyager Finance, BlockFi, Babel Finance, Hodlnaut, 3 Arrow Capital… như một lời nhắc nhở về rủi ro đối tác khi giao dịch với những nền tảng tài chính trung lập (CeFi). 

Ba là rủi ro thanh toán: Khái niệm về tính thanh khoản liên quan tới việc ngân hàng rơi vào tình trạng thiếu tiền khi khách hàng ồ ạt rút tiền. Chẳng hạn như trường hợp của ngân hàng Silvergate và ngân hàng Silicon Valle. Các danh mục BĐS có tính thanh khoản thấp hơn cả danh mục cho vay và mất nhiều thời gian bàn giao hơn. 

Bốn là rủi ro pháp lý, các cơ quan quản lý rất quan tâm tới tài sản kỹ thuật số vì nhiều trường hợp sụp đổ đột ngột trong những năm gần đây của một số nền tảng gây thiệt hại hàng tỷ USD. Điều này dẫn tới việc quản lý giám sát chặt hơn và trao đổi quy mô lớn về loại tài sản này. 

Hầu hết những lo ngại về quy định liên quan tới việc lạm dụng tài sản tiền điện tử vào mục đích phạm tội. Các dự án tiền ảo bắt buộc có yêu cầu về phòng chống rửa tiền (AML) và Tổ chức Hành động Tài chính (FATF). Các cơ quan quản lý cũng nỗ lực hơn trong lĩnh vực này để đảm bảo không gây nguy hiểm cho hệ thống ngân hàng truyền thống, làm lan rộng thiệt hại cho các tổ chức tài chính.

Năm là rủi ro cơ sở hạ tầng: Khả năng xảy ra sự cố trong cơ sở hạ tầng của các nền tảng. Thông thường bao gồm những rủi ro liên quan tới công nghệ mà những nền tảng được phát triển trên đó. 

Với hầu hết những dự án token sẽ phải đối diện với những rủi ro về cơ sở hạ tầng, trừ các trường hợp đã được thử nghiệm thật kỹ lưỡng và được kiểm chứng trên thị trường. 

Theo chuyên gia Savills, dù đem lại rất nhiều lợi ích nhưng các nhà đầu tư token hóa BĐS vẫn phải cẩn trọng, nhận thức được rủi ro để tránh bị che mắt bởi những lỗ hổng dẫn tới sự sụp đổ như Terra Project hoặc FTX.