Đất nền dự án là gì? Cách chuyển nhượng đất nền dự án như thế nào?

Khái niệm đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án là những mảnh đất chưa có bất cứ sự tác động nào của con người như đào bới, đắp bồi, san đất mà vẫn còn giữ nguyên được hiện trạng. Vậy, đất nền dự án chính là những lô đất quy hoạch nằm ở trong dự án quy hoạch của đơn vị chủ đầu tư, chưa được tiến hành triển khai xây dựng và vẫn duy trì được trạng thái như ban đầu. 

Đất nền dự án và đất nền thực chất là một, đều là chỉ những những lô đất đã được triển khai quy hoạch nhưng vẫn chưa được tiến hành xây dựng.

Nhìn chung, đất nền dự án thường được lựa chọn nằm ở trong khu vực có quy hoạch chi tiết, rõ ràng, được chính quyền phê duyệt, có nhiều hệ thống tiện ích xung quanh. Nhằm mục đích sử dụng ở trong các dự án xây dựng quy mô lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là những dự án nhà ở, tòa nhà văn phòng, trụ sở công ty, kho bãi, nhà xưởng.

Kiểm tra yếu tố tính pháp lý của đất nền dự án

Để kiểm tra về tính pháp lý, thì đất nền dự án cần phải có tất cả những loại giấy tờ văn bản, hồ sơ cơ bản sau:

• Văn bản thỏa thuận về địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng;
• Hồ sơ chứng minh rằng đã hoàn tất thủ tục giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu thuộc trường hợp đất nền phải đền bù)
• Hồ sơ chấp thuận của đơn vị UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận việc phê duyệt quy hoạch
• Văn bản thể hiện rằng khu đất dự án đó được đơn vị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành giao đất
• Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất cho khu vực triển khai dự án đất nền đó.

Ngoài ra, người mua cũng nên xem xét đến khả năng tài chính của đơn vị chủ đầu tư, nhất là nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước cũng như là độ uy tín của nhà đầu tư qua những dự án họ đã từng triển khai thực hiện (các dự án này có được suôn sẻ và trôi chảy hay không).

Điểm khác biệt cơ bản giữa khái niệm đất thổ cư và đất dự án 

Có không ít những thuật ngữ khác nhau có liên quan đến đất khiến cho nhiều người bị nhầm lẫn giữa loại hình đất thổ cư là gì và đất nền dự án là gì. Cụ thể, có 5 điểm khác biệt cơ bản lớn nhất giữa loại hình đất thổ cư và đất dự án như sau: 

Về định nghĩa: 

• Đất thổ cư: đất thổ cư thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất ở tại khu vực nông thôn và khu vực đô thị. Đất thổ cư chỉ sử dụng để ở, xây dựng công trình nhà ở và các loại hình công trình phục vụ đời sống. 
• Đất dự án: là lô đất nằm ở trong những dự án quy hoạch của đơn vị chủ đầu tư, đang trong giai đoạn triển khai nghiên cứu, chưa được tiến hành xây dựng và vẫn nằm ở trạng thái lô đất ban đầu. Đất dự án thường được triển khai xây dựng ở các khu dân cư, khu sinh thái, các tòa nhà cao ốc văn phòng hay nhà máy, nhà xưởng,... 

Về pháp nhân: 

• Đất thổ cư: thường là do cá nhân triển khai thực hiện việc tách thửa
• Đất dự án: do doanh nghiệp thực hiện và phân lô các dự án 

Về thời gian ra sổ con nếu phân lô và tách thửa: 

• Đất thổ cư: khoảng 2 - 6 tháng tuỳ thuộc vào vào việc làm hồ sơ tách thửa 
• Đất dự án: khoảng 1 - 2 năm tuỳ thuộc vào vấn đề điều kiện triển khai của các chủ đầu tư 

Về khả năng tiếp tục được tách thửa: 

• Đất thổ cư: tuỳ thuộc vào khu vực xây dựng và điều kiện được cấp phép để tách thửa khác nhau. Có thể được phép tách thửa tiếp nếu dự án có thể đảm bảo được diện tích mảnh đất tối thiểu theo những quy định của khu vực đó
• Đất dự án: vì đất dự án đã được quy hoạch theo như bản đồ chi tiết 1/500 thì sau này sẽ không thể triển khai thực hiện tách lô thêm. 

Về cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh: 

• Đất thổ cư: nền tảng hệ thống cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, hệ thống về tiện ích và các vấn đề có liên quan đến vấn đề an ninh còn phụ thuộc vào vị trí đặc thù của mảnh đất
• Đất dự án: cơ sở hạ tầng thường được triển khai quy hoạch đồng bộ và rõ ràng, có những tiện ích cơ bản như đường xá, chợ, khu mua sắm, công viên,... Với các khu đất được dùng để triển khai xây dựng khu dân cư hay toà nhà văn phòng,... thì vấn đề đảm bảo trật tự an ninh và phòng cháy chữa cháy sẽ phải được quan tâm, chú trọng hơn cả. 

Có thể chuyển nhượng đất nền dự án được hay không?

Theo luật đầu tư, trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đáp ứng được những quy định pháp luật theo thủ tục thay đổi mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp phép.

• Dự án đất nền đầu tư không thuộc vào trường hợp bị chấm dứt hoạt động dựa theo quy định của khoản 1, điều 48 trong luật đầu tư năm 2014
• Dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô cần phải thực hiện phù hợp với kế hoạch khai thác sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
• Chủ đầu tư của dự án cần phải hoàn thành việc triển khai đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm những hệ thống công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo bản kế hoạch quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt từ trước. Đồng thời, chủ đầu tư cũng phải đảm bảo được việc kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi tiến hành thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân và cung cấp đầy đủ những dịch vụ quan trọng thiết yếu như là điện, nước, đường ống thoát nước và thu gom chất bẩn rác thải,... 
• Chủ đầu tư cũng cần phải hoàn thành đầy đủ các loại nghĩa vụ tài chính có liên quan đến đất đai của dự án bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay lệ phí liên quan đến đất đai. 
• Dự án thuộc vào các khu vực, các loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức tiến hành phân lô, bán nền được quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ - CP. 

Những điều cần lưu ý trước khi mua đất nền dự án 

Đất dự án ngày càng xuất hiện nhiều trên thị trường hiện nay với mức giá thành khá hợp lý, có tính pháp lý an toàn cao đồng thời cũng dễ sang nhượng. Nhà đầu tư hãy lưu ý đến 4 điều dưới đây để quá trình đầu tư được đảm bảo an toàn và đạt được hiệu suất lợi nhuận tốt nhất. 

Nắm vững thông tin về chủ đầu tư 

Chủ đầu tư là một trong những yếu tố đặc biệt quan trọng có ảnh hưởng rất lớn đến sự thành công khi đầu tư vào loại hình đất nền của một dự án. Nắm vững thông tin về chủ đầu tư là một trong những điều kiện đầu tiên mà khách hàng cần phải tìm hiểu khi mua đất nền dự án. 

Các nhà đầu tư nên dựa vào những sự thành công trước đó để đánh giá được chính xác sự uy tín, đáng tin cậy của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư có danh tiếng, uy tín tốt ở trên thị trường bất động sản thì dự án đó nên xem xét để đầu tư. Còn nếu chủ đầu tư không có danh tiếng, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc một cách chi tiết, cụ thể, kỹ lưỡng xem có nên đầu tư vào dự án hay không để tránh những kém may mắn, rủi ro đáng tiếc xảy ra. 

Không nên mua đất nền của dự án theo sổ chung

Các nhà đầu tư cần phải chắc chắn rằng mình mua được đất dự án có sổ riêng từng mảnh, nói không với việc đầu tư vào những dự án đất nền sổ chung. Trong trường hợp nhà đầu tư muốn tách sổ hay thực hiện việc chuyển nhượng thì quá trình thực hiện sẽ cực kỳ khó khăn, rắc rối do không thể tìm được tiếng nói chung hay không đủ có đủ điều kiện để thực hiện việc tách thửa theo quy định về diện tích của luật pháp.

Hiểu rõ về trình tự mua bán 

Đất dự án cũng cần phải tuân theo một số những thủ tục chuyển nhượng nhất định. Để đảm bảo quá trình mua đất nền dự án được diễn ra một cách nhanh chóng và an toàn, các nhà đầu tư cần phải làm theo trình tự thủ tục các bước chuyển nhượng đất nền dự án cụ thể như sau: 

• Về yếu tố giấy tờ hồ sơ pháp lý: các nhà đầu tư cần chuẩn bị các giấy tờ như sau: đơn đăng ký đất đai, liệt kê các loại hình tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu về nhà ở. 
• Về thủ tục sang tên và sang tiền: các nhà đầu tư cần lưu ý về một số vấn đề cần chuẩn bị: hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và các công trình quy hoạch, xây dựng công trình theo quy định của luật pháp. Thêm vào đó, các đơn vị nhà đầu tư cũng cần phải chuẩn bị các biên bản đất đai dự án đến từ chủ đầu tư. 

Để đảm tính được yếu tố an toàn về mặt pháp lý, các nhà đầu tư có thể liên hệ với luật sư hoặc các chuyên gia về bất động sản để nhận được sự tư vấn cụ thể, chi tiết nhất.

Giấy tờ mua bán chi tiết rõ ràng 

Ngoài những yếu tố trên, giấy tờ thực hiện mua bán rõ ràng cũng là yếu tố đặc biệt quan trọng bởi nó liên quan mật thiết đến tính chất pháp lý của đất dự án mà nhà đầu tư sẽ sở hữu. Từ ngày 1/1/2007 theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, tất cả mọi giao dịch mua bán tài sản bất động sản đều sẽ phải thực hiện thông qua sàn. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay, chính sách quản lý thị trường bất động sản của các đơn vị cơ quan chức năng vẫn chưa có thông tin rõ ràng, cụ thể hay quy định rõ ràng về vấn đề này. 

Do đó, dễ dàng dẫn đến những sai phạm nghiêm trọng về giấy tờ pháp lý của dự án. Vì vậy, việc kiểm tra, đánh giá và thẩm định tính chính xác, quyền hạn của đất nền dự án là một điều cực kỳ quan trọng. Đặc biệt trong trường hợp của các nhà đầu tư tiến hành mua bán sản phẩm thông qua các môi giới bất động sản. 

Với những thông tin trên đây bạn đã có thể hiểu rõ đất nền dự án là gì cũng như tính chất pháp lý của loại tài sản này. Đất nền dự án là loại bất động sản rất xứng đáng để đầu tư.