Đất khai hoang là gì? Quy định & thủ tục mua bán đất

Đất khai hoang là gì? Chuyển nhượng đất, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang, các quy định liên quan để xin xác nhận, thu hồi đất khai hoang có được nhận đền bù không? Là những vấn đề có tầm ảnh hưởng trực tiếp đến đối tượng người đang sử dụng đất khai hoang. Để tìm hiểu rõ hơn về những câu hỏi trên, mời các bạn tham khảo bài viết của chúng tôi.

Có thể bạn quan tâm: Đất tái định cư là gì? Điều kiện được đền bù theo Pháp Luật

Thế nào gọi là đất khai hoang?

Đất khai hoang được định nghĩa trong điều 2 Thông tư số 55/2014?TT/BNNPTNT là: đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, việc trao quyền sử dụng đất đã được khai phá này phải được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, khi đó mới có hiệu lực quyền sử dụng đối với người dùng. Việc được nhà nước công nhận hay các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có nghĩa là nhà nước đã thực hiện việc giao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng.

Phân biệt đất khai hoang và đất lấn chiếm

Một trong những lưu ý cần đặc biệt quan tâm đó là cần phân biệt rõ ràng đất khai hoang với đất lấn chiếm. Nếu đất khai hoang là đất hoang hóa, thuộc vào nhóm đất chưa được sử dụng (chưa được xác định mục đích dùng) mà nay lại được người dân khai phá và được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, chấp nhận. Hành động này được nhà nước khuyến khích thực hiện và gọi đó là đất khai hoang.

Ngược lại với đó là hành động lấn chiếm đất đai. Sử dụng đất khi chưa được sự phê duyệt của các cơ quan chức năng, thuộc nhóm hành vi vi phạm pháp luật. Theo quy định tại điều 03 của nghị định 102/2014/NĐ-CP về việc xử phạt vi phạm hành chính trong đất đai thì hành động lấn chiếm đất đai được hiểu là:

• Lấn đất là hành vi của người sử dụng đất chủ động dịch chuyển dấu mốc đã được phân chia, làm thay đổi ranh giới của mảnh đất đó với ranh giới của những mảnh đất liền kề.
• Chiếm đất là hành vi chiếm giữ, sử dụng đất trái phép của người có hành vi vi phạm quy định của nhà nước trong đất đai như: đất hết thời hạn được nhà nước cho thuê, giao đất mà hết thời hạn mà người đó cố ý không trả lại.

Quy định về đất khai hoang mới nhất năm 2021

Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không, có được cấp giấy chứng nhận hay được đền bù khi nhà nước thu hồi không? Đây là một số câu hỏi được người sử dụng đất khai hoang quan tâm rất nhiều.

Theo luật pháp thì đất khai hoang có thể sẽ được cấp sổ đỏ, hoặc có thể không. Nó sẽ được dựa trên từng trường hợp người sử dụng. Trên thực tế nếu đảm bảo được các điều kiện luật định thì có thể xin cấp sổ đỏ. Và sẽ không được cấp sổ đỏ nếu không đảm bảo được các điều kiện quy định về đất khai hoang.

Đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

Như bên trên thì đất khai hoang có thể được cấp sổ đỏ. Thậm chí nhà nước còn rất khuyến khích hộ gia đình, cá nhân hoặc các chủ đầu tư đưa đất chưa sử dụng và sử dụng. Tuy nhiên cần phải sử dụng và đảm bảo sử dụng theo quy định và kế hoạch sử dụng đất khai hoang đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Muốn được cấp giấy quyền sử dụng đất thì người sử dụng cần đáp ứng một số điều kiện sau:

• Đất trước khi đưa vào sử dụng có mục đích phải là đất hoang hóa (đất chưa khai hoang) , chưa từng được đưa vào sử dụng với bất cứ mục đích gì
• Người khai hoang phải là công dân Việt Nam, có quốc tịch Việt Nam
• Đất khai hoang phải phù hợp với quy định và kế hoạch sử dụng đất của địa phương đó
• Phải là đất được sử dụng ổn định và lâu dài: là những loại đất vô thời hạn được xác định tại mục sử dụng đất tại điều 125 của luật đất đai năm 2013. Ví dụ như đất được sử dụng với mục đích là đất ở, đất nông nghiệp cho cộng đồng dân cư sử dụng,...
• Được nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Đất khai hoang có được cấp giấy chứng nhận không?

Tại điều 100 của luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận sử dụng đất khai hoang có giấy tờ. Trong đó, những quy định để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quy định thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

Đối với trường hợp đất khai hoang không có giấy tờ, có thể vẫn sẽ được cấp nếu đảm bảo các điều kiện quy định tại điều 101 luật đất đai 2013 đó là:

1. a) Cấp giấy CNQSD cho đất khai hoang, sử dụng trước ngày 1/7/2004:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng nếu có đủ các điều kiện dưới đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Đất khai hoang sử dụng ổn định từ trước ngày 1/72004
• Không vi phạm pháp luật về đất đai
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch

1. b) Cấp giấy CNQSD cho đất khai hoang, sử dụng trước ngày 1/7/2014:

Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 nhưng nếu có đủ các điều kiện dưới đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

Đất khai hoang có được đền bù không?

Dù đất đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất hoặc đất khai hoang đủ điều kiện làm giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng chưa làm sổ đỏ hoặc đất khai hoang không có giấy tờ xác nhận thì vẫn sẽ có thể bị thu hồi theo quy định nếu thuộc một trong những trường hợp sau:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
• Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Ở mỗi trường hợp thu hồi, luật quy định cũng có những chính sách đền bù và bồi thường khác nhau. Căn cứ vào giấy tờ cũng như tính hợp pháp của các loại đất mà có thể sẽ được bồi thường hoặc không. Một số trường hợp đất khai hoang không được hưởng chế độ đền bù, bồi thường là:

• “1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này
• Đất được Nhà nước giao để quản lý
• Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này
• Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Có thể bạn quan tâm: Đất chuyên dùng là gì ? Quy định chi tiết về đất chuyên dùng

Trên đây là những giải đáp về các vấn đề như: đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cần đảm bảo những gì và có được bồi thường khi thu hồi đất không. Những vấn đề liên quan tới đất đai và đặc biệt ảnh hưởng đến quyền lợi cá nhân của mỗi người là rất phức tạp. Mong rằng bạn đọc đã có thể hiểu thêm về đất khai hoang và các vấn đề xung quanh đó. Nếu bạn đọc muốn cập nhật thêm nhiều bài viết hơn nữa có thể theo dõi chuyên mục Tư vấn luật của chúng tôi nhé!