Đánh thuế cao người sở hữu nhiều nhà, đất: Nhiều vấn đề cần làm rõ!

Đánh thuế cao với người có nhiều nhà đất: Nên làm sớm!

Vấn đề đánh thuế cao hơn đối với người có nhiều nhà đất từng được đề xuất nhiều lần nhưng chưa được thực hiện. Mới đây, Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16.6.2022 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa 13 đã yêu cầu hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai. Trong đó, yêu cầu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Để thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết 18, trong Tờ trình tóm tắt về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) mới được Chính phủ gửi đến Quốc hội cũng có nội dung quy định mức thuế cao hơn đối với người có nhiều nhà, đất.

Thực tế, trước tình trạng sốt đất, giá tăng liên tục, cử tri các tỉnh, thành phố cũng đề nghị cần có quy định đánh thuế nhà đất để hạn chế tình trạng đầu cơ, găm đất.

Cụ thể, cử tri TP.HCM kiến nghị cần có quy định thuế suất cao đối với những trường hợp đầu cơ bất động sản, ví dụ như đánh thuế đối với nhà sở hữu, đất nhận chuyển nhượng thứ 2 trở đi; xử lý các hành vi gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, tiến hành rà soát, hoàn thiện các quy định về xác định giá khởi điểm đấu giá đất để đảm bảo khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường; cử tri tỉnh Lâm Đồng cũng kiến nghị nhà nước nên có chính sách đánh thuế lũy tiến trên số tài sản bất động sản và giá trị tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Trao đổi với phóng viên về đề xuất này, TS Phan Phương Nam, Phó Trưởng khoa Luật Thương mại, Đại học Luật TP. HCM cho rằng đây là vấn đề không mới. Trước kia, khi xây dựng dự thảo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, cơ quan chức năng đã có ý tưởng đánh thuế người có nhiều nhà đất.

“Đây là giải pháp không chỉ Việt Nam mà nhiều quốc gia khác, trong đó có Trung Quốc cũng đang áp dụng giải pháp này. Thực tế, đây là giải pháp tốt, quan trọng là cách triển khai thực hiện thế nào cho hiệu quả”, ông Nam nói.

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối cho biết Nghị quyết 18/NQ-TW đã nhận định rất rõ ràng về bất cập trong quản lý đất đai, chính sách, pháp luật, đánh giá thực trạng đất đai trong thời gian vừa qua. Trong đó nhận định khách quan về thực trạng sử dụng đất không hiệu quả, tình trạng đầu cơ đất còn phổ biến, nhiều dự án bỏ hoang, chưa đưa vào khai thác, sử dụng. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân gây lãng phí tài nguyên đất.

Ông Hùng cho rằng việc đánh thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ, chậm sử dụng hoặc bỏ hoang đất là những biện pháp cần thiết, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trong bối cảnh hiện tại.

“Tình trạng sử dụng lãng phí đất cũng diễn ra khá phổ biến, có nhiều người thì ôm rất nhiều đất, coi nó là tài sản dự trữ, trong khi đó cũng có nhiều người không có đất, nhà để ở. Vì thế, việc đánh thuế này vừa mang tính chất điều tiết vấn đề cung, cầu sử dụng đất của người dân, hướng tới đánh vào những người đầu cơ, tích trữ đất. Góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ đất đai để đẩy giá đất lên cao nhằm trục lợi”, ông Hùng nói.

Với giải pháp này, ông Hùng cho rằng sẽ tạo cơ hội cho những người chưa có nhà, đất và những người có nhu cầu thật sự được mua với giá hợp lý. Đặc biệt với những người bỏ hoang đất, chậm sử dụng đất thì đánh thuế cao cũng là giải pháp ngăn chặn, giảm thiểu việc bỏ hoang đất, đưa đất đai thành nguồn lực xã hội và phục vụ nhu cầu ở, sản xuất, kinh doanh của người dân, doanh nghiệp.

Còn nhiều băn khoăn

Các chuyên gia đều đồng tình rằng việc đánh thuế cao với người sở hữu nhiều nhà, đất, đầu cơ đất là nên làm, nhưng quy định thế nào để hiệu quả, đúng đối tượng là điều cần tính toán kĩ lưỡng.

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng cho rằng cần thể chế hóa, quy định rõ ràng về định mức sử dụng đất phù hợp với từng vùng, miền, khu vực trong hoàn cảnh hiện tại, tương lai. Xây dựng các khái niệm rõ ràng về đất bỏ hoang, đất chưa đưa vào sử dụng, sử dụng nhiều đất. Hoàn thiện các chính sách miễn giảm thuế đất cho những đối tượng đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Đồng thời, cần hoàn thiện, xây dựng hệ thống thông tin theo dõi tình trạng sử dụng đất, biến động đất đai, người sử dụng đất, cập nhật tình trạng sử dụng đất từng địa phương để có cơ sở đối chiếu, áp dụng việc thu thuế cao với người dân.

TS Phan Phương Nam dẫn chứng, trong thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có quy định mức thuế suất ngày càng cao nếu như ngày càng có nhiều nhà đất hơn. Tuy nhiên, mức đánh thuế của Việt Nam khá nhẹ, “kiểu như “giơ cao vuốt má” chứ không phải “giơ cao đánh khẽ nữa”. Do đó, nếu này thực hiện việc đánh thuế thì cần phải thực hiện một cách quyết liệt hơn”.

Ông Nam cũng băn khoăn việc đánh thuế liệu có đúng đối tượng hay không? Ví dụ, cách tính thuế hiện nay là tự khai, tự nộp, nhưng liệu cơ quan Nhà nước có đủ dữ liệu để xác định một người có nhiều đất ở các tỉnh khác nhau này không? Nếu không xác định được thì cơ quan thuế đâu thể đánh thuế đúng được?

Ngoài ra, theo ông Nam, với trường hợp nhờ người khác đứng tên thay thì giải quyết thế nào? Nếu công chức thì còn đặt vấn đề kê khai tài sản, còn người dân bình thường thì căn cứ vào đâu để xác định? Do đó, khi làm luật phải tính toán đến những vấn đề này.

Thêm nữa, chuyên gia này cũng khuyến nghị cần xác định đúng những đối tượng sở hữu nhiều nhà đất để thực hiện hoạt động đầu cơ. Còn những người chỉ mua để đảm bảo nhu cầu sinh hoạt của họ thì phải có phương án khác.

Ví dụ một người có một căn nhà, nhưng chật chội, nhỏ bé, trong khi con cái đông đúc nên họ mua thêm miếng đất xây nhà cho rộng rãi hơn. Nhưng khi mua được miếng đất thì hết tài chính để xây nhà. Nếu nhà nước chỉ căn cứ rằng họ có 2 miếng đất để đánh thuế thì không hợp lý, bởi bản chất họ không phải muốn đầu cơ mà thực tế chưa có tiền để xây nhà ở.

“Do đó, Nhà nước cần tính tới những yếu tố đó và có những quy định miễn hay buộc nộp cho đúng đối tượng, tránh trường hợp người đáng được miễn thì không được, còn người phải nộp thì lai lách luật không nộp”, ông Nam nói.

Cũng theo TS Phạm Phương Nam, muốn tránh việc găm giữ đất, đầu cơ thì bên cạnh việc đánh thuế thì cần công khai, minh bạch thông tin, xây dựng đẩy đủ cơ sở dữ liệu…; đồng thời có thể tiến hành thêm phương án kiểm soát việc cấp tín dụng với người vay tiền mua nhà đất đầu cơ. Ví dụ họ vay mua nhà là căn thứ 2, thứ 3 thì hạn mức cấp tín dụng phải khác đi, tránh họ dùng đòn bẩy lớn để đầu cơ.

Ngoài ra, việc đánh thuế cũng cần tính đến trường hợp như một người có nhu cầu mua nhà ở thứ nhất để ở với gia đình, lúc đó nhà là tiêu sản, khi có nhiều tiền thì có nhu cầu mua, cho thuê thì lại đứng ở vai nhà đầu tư, kinh doanh và theo đúng luật thì đăng ký kinh doanh theo Luật Kinh doanh Bất động sản.

“Căn nhà đó không hề bị gọi là găm giữ mà là cơ sở kinh doanh của nền kinh tế. Nhà nước phải khuyến khích hình thức này, không thể nói tôi có nhiều nhà đánh thuế cao được”, ông Nam nói.