Cổ phiếu bất động sản Công nghiệp sẽ tiếp tục tăng sau kỳ nghỉ Tết Nhâm Dần 2022

Cổ phiếu vẫn dậy sóng trong “cơn bão” dịch bệnh

Cuối tháng 4/2021 là thời điểm dịch bệnh Covid - 19 lại bắt đầu bùng phát khiến nhu cầu về các khu công nghiệp giảm. Các chủ dự án và nhà đầu tư phải tạm dừng mọi hoạt động về khảo sát, quyết định đầu tư cho đến nay. Một số doanh nghiệp phải giảm quy mô hoạt động, nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng phải trải qua nhiều khó khăn trong việc sang Việt Nam để hợp tác, ký hợp đồng, hoàn thiện các thủ tục liên quan.

Trong khi đó, theo khảo sát thực tế thì giá đất vẫn tiếp tục gia tăng. Theo JLL Việt Nam, giá đất tại các khu đất công nghiệp miền Nam trong Quý III/ 2021 đã tăng đến mức 114 USD/ m2/ chu kỳ thuê, tăng thêm 7.1% so với cùng kỳ năm 2020. Còn tại các khu công nghiệp miền Bắc đạt mức 108 USD/ m2/ chu kỳ thuê, tăng lên 6.1% so với cùng kỳ năm 2020. 

Ngoài ra, giá thuê đất tại một số khu công nghiệp đã tăng mạnh trên mức trung bình. Ví dự như tại khu công nghiệp Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) có mức giá thuê tăng 26%; giá thuê tại khu công nghiệp NTC và Bàu Bàng mở rộng (Bình Dương) tăng 23%. Nguyên nhân để đáp ứng nhu cầu mở rộng của khách hàng cũng như nguồn cung mới hạn chế. 

Giám đốc cấp cao thị trường Việt Nam JLL - bà Trang Bùi đánh giá về tác động của dịch bệnh ảnh hưởng rất lớn tới thị trường. Tuy nhiên bất động sản công nghiệp vẫn bất chấp đại dịch vẫn tiếp tục nằm trong phân khúc rất hấp dẫn. Lý do vì sở hữu nhiều lợi thế riêng biệt như vị trí địa lý, thu hút vốn FDI thành công, giá thành cho thuê kho bãi phù hợp, nhân công rẻ,...

Theo thống kế của SSI Research trên thị trường chứng khoán đưa ra, nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp trong năm 2021 đã tăng trưởng 62%, đặc biệt là nhóm vốn hóa vừa và nhỏ. Mã cổ phiếu TID của Tổng công ty IDICO đã tăng 125% do kỳ vọng lợi nhuận từ cổ đông công ty mẹ tăng 117% vào năm 2022 và khả năng nới room nước ngoài từ 0% lên 49%.

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc với mã cổ phiếu KBC trong năm 2021 đã tăng 146% nhờ thông tin khởi động dự án Khu đô thị Tràng Cát. Kèm với việc mở rộng quỹ đất của Công ty tại các khu công nghiệp trọng điểm. Một số cổ phiếu tiềm năng như SZC, ITA, DTD, DPR và BCM cũng tăng ở mức 62% đến 153%. Riêng mã NTC có mức tăng khá ít với 32% do doanh thu từ hợp đồng cho thuê đất giảm so với cùng kỳ năm trước, dự án Khu công nghiệp NTC3 cũng bị trì hoãn. 

Ông Hà Tiến Hoàng - chuyên gia cao cấp Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định trong năm Nhâm Dần 2022, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp sẽ dẫn đầu nhờ các thông tin tích cực về việc mở rộng đầu tư công từ Chính Phủ. “Nhà đầu tư có thể tiếp tục hy vọng vào năm 2022, nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn sẽ tăng trưởng ổn định. Tuy nhiên, cần tìm hiểu kỹ vì không phải mã cổ phiếu nào cũng sẽ bứt phá” - ông Hoàng chia sẻ.

Sự thúc đẩy tăng trưởng trong năm 2022

Các chuyên gia của SSI Research dự đoán nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp vào năm 2022 sẽ phục hồi sâu. Khi các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã được ký trong năm 2021 sẽ được hoàn thiện vào năm 2022. Theo thông tin từ Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương, có tổng 250 ha đất tại Bình Dương đã ký MOU. Trong đó, Khu công nghiệp Cây Trường với diện tích 700 ha và Khu công nghiệp NTU3 (tổng diện tích 346 ha) sẽ đi vào hoạt động năm 2022. 

Thông tin từ Ban Quản lý các Khu công nghiệp Bình Dương cho thấy, diện tích đã ký MOU tại Bình Dương đạt 250 ha. Trong đó, Khu công nghiệp Cây Trường (tổng diện tích 700 ha) và Khu công nghiệp NTU3 (tổng diện tích 346 ha) sẽ đi vào hoạt động năm 2022. Diện tích đã ký MOU tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An đạt lần lượt 200 ha. Cùng với đó là 200 ha diện tích đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu đã ký MOU. 

Cùng với đó, theo đánh giá của nhóm nghiên cứu, khi hộ chiếu vaccine được thông hành và triển khai lại các chặng bay quốc tế. Các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục thực hiện các cuộc khảo sát đã bị trì hoãn trước đây. Một lợi thế nữa, giá đất tại Việt Nam đang thấp hơn giá đất so với các nước trong khu vực từ 20 - 33% như Indonesia và Thái Lan. 

Từ thống kê của Colliers, giá thuê tại các trung tâm công nghiệp như Bogor - Sukabumi, Bekasi, Tangerang tại Indo đang dao động trung bình ở mức 157 - 295 USD/ m2/ chu kỳ thuê. So với các khu công nghiệp tại Việt Nam như Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai thì cao hơn từ 42 - 51%. 

SSI Research ước tính lợi nhuận ròng của khu công nghiệp sẽ hồi phục ở mức 18 - 26%. Tổng diện tích đất cho thuê dự kiến tăng từ 15 - 20%. Cụ thể, đối với mã cổ phiếu NTC, BCM, LHG, KBC ước tính tăng mạnh do doanh thu từ các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động như Cây Trường, NTU3, LH3, Nam Sơn Hạp Lĩnh. 

Các khu công nghiệp như Hựu Thạnh (IDC) và Châu Đức (SZC) đang giữ lợi thế về chi phí đầu tư thấp sẽ có biên lợi nhuận cao. Giá đất cho thuê khu công nghiệp sẽ tăng, tại miền Nam ước tính tăng khoảng 9% và từ 6 - 7% tại miền Bắc trong năm 2022. Theo những thông tin tích cực thì dự đoán cổ phiếu của BCM và NTC sẽ có tiềm năng phát triển rất hấp dẫn. Đối với các cổ phiếu như LHG, PHR và KBC cũng đang có dư địa tăng trưởng tốt, đây sẽ là điểm nhấn trong sự tăng trưởng của nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp năm nay. 

Các chuyên gia ước tính doanh thu và lợi nhuận sau thuế của mã LHG sẽ đạt mức 907 tỷ đồng và 369 tỷ đồng. Còn với PHR, lãi ròng có thể đạt mức 1.243 tỷ đồng, so với năm 2021 tăng khoảng 150%. Những tiềm năng về quỹ đất và hưởng lợi từ các dự án lớn sẽ đưa mã cổ phiếu KBC tăng trưởng nhanh chóng. Chỉ dựa vào việc đàm phán buôn 50 ha đất Tràng Cát cũng có thể giúp KBC thu về 10.000 - 12.000 tỷ đồng.