Cổ phiếu bất động sản công nghiệp có còn tiềm năng trong năm 2024?

Lợi thế đi kèm rủi ro

Theo giới phân tích, nhóm cổ phiếu BĐS khu công nghiệp trong năm 2024 tiếp tục duy trì đà tăng từ năm ngoái, thu hút thêm nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nguyên nhân là tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở mức cao, giá cho thuê tăng đều. Trong đó, các công ty Trung Quốc đang rất chú ý tới BĐS công nghiệp khu vực phía Bắc.

Báo cáo thị trường BĐS năm 2023 và dự báo thị trường năm 2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, BĐS khu công nghiệp luôn dẫn đầu trong năm 2023.

VARS kỳ vọng, trong 10 năm tới, Việt Nam có thể quy hoạch thêm 115.000ha đất dành cho khu công nghiệp, với khoảng 558 khu công nghiệp trên toàn quốc, tăng gần 1,5 lần so với hiện tại.

Vốn FDI khu công nghiệp, khu kinh tế vẫn duy trì xu hướng tăng. Dự kiến nguồn vốn này trong năm 2024 sẽ chiếm khoảng 45% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của toàn quốc.

Từ bức tranh tài chính của doanh nghiệp trong ngành và các chỉ số dự báo của nền kinh tế, có thể thấy BĐS khu công nghiệp còn nhiều dư địa phát triển trong tương lai.

Vốn FDI khu công nghiệp, khu kinh tế vẫn duy trì xu hướng tăng trong năm 2023

Trong báo cáo ngành BĐS khu công nghiệp, Chứng khoán SSI cho rằng thị trường bất động sản khu công nghiệp có nhiều tín hiệu khả quan trong năm 2024 khi nhu cầu khu công nghiệp đang hồi phục nhanh chóng.

Vốn FDI năm 2023 giải ngân vào Việt Nam đạt 23,2 tỷ USD, tăng 3,5% so với cùng kỳ, chủ yếu chảy vào lĩnh vực sản xuất. Vốn FDI cam kết trong năm qua đạt 28,1 tỷ USD, tăng 24,4% so với cùng kỳ. Qua đó, SSI kỳ vọng nguồn vốn FDI trong năm 2024 tiếp tục tăng trưởng và tập trung vào lĩnh vực sản xuất như doanh nghiệp sản xuất, chất bán dẫn, năng lượng tái tạo.

“Nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết đã ký MOU (biên bản ghi nhớ) về việc cho thuê đất công nghiệp, với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023, vì vậy chúng tôi cho rằng các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024” - Trích từ báo cáo.

Chứng khoán SSI cũng cho rằng, cổ phiếu BĐS khu công nghiệp sẽ hưởng lợi khi giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng trong năm nay. Song, bên cạnh lợi thế là những rủi ro khi nguồn cung đất khu công nghiệp vẫn hạn chế vì những vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp, đền bù giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, doanh nghiệp trong ngành có thể đối mặt với khó khăn vì thuế tối thiểu toàn cầu, điều này làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn đối với khách thuê khu công nghiệp so với thời điểm trước (ưu đãi gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo).

Bức tranh tài chính nhiều điểm sáng

Theo quan sát, từ đầu năm 2024 đến nay, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (BĐS khu công nghiệp) ghi nhận diễn biến khá tích cực, với những điển hình như IDC (Tổng công ty IDICO – CTCP), PHR (Cao su Phước Hoà), SZC (Sonadezi Châu Đức), KBC (Đô thị Kinh Bắc), BCM (Becamex IDC)…

P/E ngành bất động sản công nghiệp giai đoạn 2020 - 2023

Năm 2023, chỉ số giá cổ phiếu BĐS khu công nghiệp rất vượt trội so với chỉ số VN-Index. Dẫn đầu là cổ phiếu SZC ghi nhận thị giá tăng 100%; Tiếp theo là cổ phiếu IDC tăng 77%; Cổ phiếu ITA (Tân Tạo) tăng 60%; Cổ phiếu KBC tăng 29%... Thị giá cổ phiếu ngành này đã tăng đến 46% tính từ đáy tháng 11/2022, trong khi đó chỉ số VN-Index tăng 23%.

Có thể thấy, sự tích cực của nhóm cổ phiếu BĐS khu công nghiệp chủ yếu đến từ sự ủng hộ từ kết quả kinh doanh khả quan của doanh nghiệp. Trong bối cảnh suy thoái diện rộng trên mọi phân khúc, BĐS khu công nghiệp vẫn trụ vững vì không bị ảnh hưởng quá nhiều, thậm chí một số doanh nghiệp đã báo cáo kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ.

Xu hướng dẫn dắt thị trường

Theo phân tích của các chuyên gia MBS, các thị trường loại 2 sở hữu nguồn cung dồi dào và giá thuê thấp đã thu hút dòng vốn đầu tư.

Đồng thời, dòng vốn FDI cũng chảy mạnh vào ngành công nghệ cao nhờ xu hướng phát triển khu công nghiệp xanh. Còn các khu công nghiệp truyền thống chỉ có nhà máy thuần túy, nhà ở cùng các dịch vụ tiện ích ngày càng mất đi lợi thế cạnh tranh.

Phát triển khu công nghiệp xanh là việc tham gia vào hoạt động sản xuất sạch, giảm thiểu tác động tiêu cực tới môi trường, hướng tới mục tiêu đến Net Zero Carbon vào 2050 - đây là xu hướng chung trên toàn cầu.

Dòng vốn FDI cũng chảy mạnh vào ngành công nghệ cao nhờ xu hướng phát triển khu công nghiệp xanh

Nền kinh tế toàn cầu trong thời gian qua cũng rơi vào khó khăn, khi tình trạng mất việc nhiều, lạm phát tăng cao, tâm lý tiết giảm chi tiêu… Tại Mỹ, người dân gặp khó khăn trong việc vay mua nhà vì lãi suất quá cao. Vậy, để giải quyết vướng mắc về BĐS thì phải giải quyết tốt vấn đề về nguồn vốn.

Việt Nam giải quyết bài toán này bằng cách Chính phủ, chủ đầu tư khu công nghiệp, chủ hãng xưởng sản xuất cùng phối hợp để đưa ra một chuẩn mực về Net Zero carbon, khu công nghiệp xanh để nâng cao sức cạnh tranh.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư khu công nghiệp phải thiết lập quan hệ, cần hiểu rõ về định hướng xanh và kỹ thuật thực hiện. Có thể phối hợp với đơn vị quốc tế để học hỏi kỹ thuật từ nước ngoài. Phát triển BĐS công nghiệp xanh không làm tăng chi phí cho chủ đầu tư, thay vào đó sẽ mang đến nhiều lợi thế.