Chuyên gia xác định nhóm sản phẩm bất động sản đáng đầu tư trong năm 2023

Cơ hội tốt để sang chu kỳ mới

Giám đốc Thị trường vốn & Dịch vụ đầu tư của Colliers Việt Nam - Bà Cao Lê Tường Vân cho rằng, khi đóng một cánh cửa thì sẽ có cánh cửa khác mở ra. Khó khăn trên thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian có có điểm tương đồng với các diễn biến tại một số thị trường châu Á - Thái Bình Dương.

Cụ thể là làn sóng tháo chạy khỏi những tài sản rủi ro cao, kéo theo quá trình thiết lập giá mới. Dự báo, các thị trường trong khu vực này sẽ ổn định trở lại từ nửa sau của năm 2023. Việt Nam cần nắm bắt tốt thời điểm giảm tốc này để có bước chuyển đổi chiến lược phát triển phù hợp. 

Phân khúc nhà ở hiện tại đang ghi nhận nhiều chuyển biến mới, hướng tới sự phát triển ổn định và minh bạch. Nguồn cung thị trường được kỳ vọng sẽ cân bằng với sự đa dạng về sản phẩm và chất lượng trong khi khối ngoại tham gia nhiều hơn.

Bà Vân cho rằng, những tài sản chất lượng cao mang đến giá trị bền vững như nhà ở, văn phòng, công nghiệp và hậu cần tại châu Á - Thái Bình Dương sẽ dẫn dắt sự tăng trưởng thị trường BĐS năm 2023. Tương ứng, các loại tài sản thuộc ba phân khúc trên được kỳ vọng sẽ có chuyển đổi rõ rệt ở Việt Nam trong những năm tới.

Bất động sản công nghiệp như kho bãi, nhà máy, hậu cần là tài sản phòng thủ được đánh giá cao, dự báo diễn biến sôi động nhất trên thị trường Việt Nam năm 2023. 

Tại phân khúc bất động sản văn phòng có khách thuê ngày càng có thêm yêu cầu “khó tính” hơn, cho thấy sự thay đổi về chiến lược tổ chức nhân sự và nơi làm việc trong những năm nay. 

Dù mô hình văn phòng truyền thống vẫn được ưu ái và chiếm tỷ trọng cao hơn nhưng xu hướng làm việc linh hoạt ngày càng nhân ra rộng rãi. Kéo theo đó là yêu cầu tái thiết không gian làm việc theo hướng bền vững, linh hoạt và phải đảm bảo gắn kết nội bộ. 

Trên thị trường bất động sản bán lẻ đang cho thấy một bức tranh có nhiều nét tương phản. Diện tích mặt bằng bán lẻ trên đầu người tại Việt Nam khá thấp, giá thuê mặt bằng bán lẻ tiếp tục tăng vào giai đoạn tới vì các chủ đầu tư có lợi thế cầu vượt cung. 

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng với các dự án mới vì lo ngại lạm phát, chi phí xây dựng ngày càng tăng, quỹ đất lớn khan hiếm và dự án đủ pháp lý còn hạn chế. Chưa kể nhiều yêu cầu khắt khe hơn về mật độ dân cư và mức độ phát triển ở từng khu vực. Ngoài ra, yêu cầu chuyển đổi mô hình bán lẻ kết hợp với bán hàng đa kênh, tập trung vào trải nghiệm của khách hàng đang trở nên cấp thiết. 

Cuối cùng là căn hộ chung cư, nhà phố (nhà ở gia đình) đang dẫn đầu mức độ quan tâm về bất động sản trong xã hội. Tuy nhiên nguồn cung và giá bán, thanh khoản dự kiến vẫn còn khó khăn đến ít nhất là quý III năm nay. 

Nhìn chung, tâm lý thị trường sẽ theo hướng đòi hỏi tính minh bạch và tập trung vào những dự án định vị ở phân khúc có giá bán hợp lý. Thị trường tại các khu đô thị, khu dân cư mới gần khu công nghiệp sẽ tăng trưởng mạnh hơn. Loại hình nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ nhận nhiều quan tâm hơn từ chủ đầu tư, qua đó góp phần giải tỏa áp lực nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình - thấp. 

Dòng tiền đầu tư ngoại chảy mạnh vào phân khúc nhà ở

Nhìn dưới góc độ đầu tư, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Colliers Việt Nam - Ông Nguyễn Việt Hoàng nhận định, bất động sản nhà ở vẫn có sức hấp nhất nhất định đối với dòng tiền đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. 

Trong bối cảnh dòng vốn và tín dụng chưa được khơi thông, đây sẽ là cơ hội tốt để các quỹ hưu trí, quỹ vốn bảo hiểm, các quỹ tài sản có chủ quyền từ Bắc Mỹ, châu  u, châu Á - Thái Bình Dương tiếp cận những dự án BĐS nhà ở tại Việt Nam - nơi thị trường luôn nghiêng về khối nội. 

Trong năm 2022, thị trường BĐS Việt Nam chịu liên tiếp hai cú sốc là: Tắc nghẽn dòng tiền và thử thách niềm tin. Dù sẽ khó có một cuộc khủng hoảng toàn diện xảy ra, nhưng năm 2023 dự báo vẫn còn nhiều trở ngại trong bối cảnh kinh tế toàn cầu bất ổn kéo dài và biến động trong nước chưa thể giải quyết sớm. 

Lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới là 3 yếu tố tiếp tục cản trở đà phục hồi của các thị trường BĐS trọng điểm khu vực châu Á - Thái Bình Dương tới ít nhất nửa đầu năm 2023. 

Các nhà đầu tư chuyển hướng sang phòng thủ, dẫn tới làn sóng tháo chạy khỏi những tài sản rủi ro cao. Việt Nam cũng nằm trong quỹ đạo chung, giao dịch trầm lắng từ giữa năm 2022 tới nay vẫn chưa dừng lại. Tuy nhiên, mỗi phân khúc lại ghi nhận tác động khác nhau, khắc họa khuynh hướng thị trường đối diện với các biến động. 

So với những nước cùng khu vực, Việt Nam sở hữu lợi thế là ổn định chính trị, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế, cấu trúc dân số vàng, tốc độ đô thị hóa nhanh. Hầu hết các phân khúc BĐS Việt Nam đều có cầu nhiều hơn cung, đồng nghĩa với việc dư địa còn rất lớn.

Ông David Jackson - Tổng Giám Đốc Colliers Việt Nam nhận định: “Thị trường giảm tốc và còn nhiều rủi ro, nhưng cũng mở ra các cơ hội mới để chuyển đổi bền vững. Theo đó, đây sẽ là thời điểm vàng để BĐS tái định hướng, gắn với các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội như giải quyết vấn đề an cư, BĐS cho sản xuất - kinh doanh. Một khi những nền tảng cung - cầu, giá thành - lãi suất và chính sách được củng cố, thị trường BĐS sẽ có đà tăng trưởng ổn định dài hạn và gia tăng sức chống chịu trước những cú sốc bên ngoài”. 

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, vấn đề pháp lý vẫn là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường BĐS Việt Nam mất đi sức hút với các nhà đầu tư ngoại. Nhà nước cần nhanh chóng có thêm giải pháp thực tế để thu hút nguồn lực, nhất là dòng tiền FDI vào tất cả các phân khúc BĐS như văn phòng, bán lẻ, nhà ở, khu công nghiệp. 

Vướng mắc pháp lý dẫn tới thời gian thực hiện đầu tư dự án quá lâu sẽ làm ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư và đẩy giá cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Đây cũng là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường BĐS Việt Nam mất đi sức hút với nhà đầu tư nước ngoài, hạn chế tiềm năng của thị trường.

“Các nút thắt pháp lý cần được tháo gỡ sớm hơn để khơi thông dòng vốn, cũng chính là mong muốn của các doanh nghiệp địa ốc hiện nay. Dưới góc độ quản lý Nhà nước, cần tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ doanh nghiệp, tạo hành lang pháp lý để dự án được triển khai nhanh chóng. Việc này giúp cho chi phí đầu vào của doanh nghiệp giảm đi và làm tăng lợi ích cho người tiêu dùng” - Vị chuyên gia nói.