Chuyên gia: Thị trường bất động sản có tín hiệu khởi sắc nhưng khó khăn vẫn còn, cần thời gian để khắc phục

Đó chính là quan điểm mà nhiều đại biểu nêu ra ở Hội nghị Ban Thường vụ Hiệp hội bất động sản Việt Nam lần thứ IV, nhiệm kỳ V (2022 - 2027) tổ chức mới đây. Theo đó, các diễn giả đều có chung một nhận định, thị trường bất động sản đang có nhiều tín hiệu khởi sắc nhưng hàng loạt khó khăn vẫn còn hiện hữu, cần thời gian dài để khắc phục.

Doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu nhiều áp lực từ cơ chế, chính sách

Có thể thấy, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương nhằm mục đích tháo gỡ khó khăn cho các dự án, trong năm 2023, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến tích cực; cung - cầu đều tăng và nhiều nhà đầu tư đa rục rịch quay lại thị trường, nhiều dự án đã được tái khởi động, nhiều chủ đầu tư đã tự tin chào hàng, lượng giao dịch cũng đã tăng theo quý,...

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở xã hội, phân khúc bất động sản công nghiệp đã liên tục là những điểm sáng ở trên thị trường. Và theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, hiện nay cả nước đã hoàn thành hơn 40 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với quy mô hơn 20.000 căn. Và các địa phương đã công bố danh mục nhà ở xã hội để mời nhà đầu tư vào triển khai; danh mục dự án đủ điều kiện được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; danh mục hơn 100 dự án đang được UBND cấp tỉnh chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ thủ tục đầu tư để tăng tốc từ năm 2024. Ngoài ram hàng loạt dự án bất động sản dở dang cũng được các bộ, ngành, địa phương quan tâm phân theo nhóm khó khăn và đã có các giải pháp tháo gỡ cho hàng trăm dự án.

Có thể thấy, cơ chế chính sách liên quan đến bất động sản còn nhiều vướng mắc, thủ tục vẫn còn rườm rà, số lượng giải ngân gói 120.000 tỷ đồng còn rất hạn chế; Luật Đất đai (sửa đổi) chưa được thông qua sẽ có nhiều dự án không thể triển khai được. Nguồn ảnh: Internet

Song song với đó, xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư bất động sản công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia vào thị trường Việt Nam trong thời gian qua đã tác động khiến cho nhu cầu về bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng tích cực trong năm 2023.

Phó Chủ tịch Thường trực VNREA - ông Đỗ Viết Chiến cho biết: “Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp ở các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở mức 85 - 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho xây sẵn. Tỷ lệ giao dịch về đất công nghiệp ghi nhận tăng khoảng 5,9% so với quý trước. Như thế, tính chung 9 tháng đầu năm 2023, tỷ lệ này cao hơn 20% so với cả năm 2022. Nhu cầu thuê và công suất cho thuê bất động sản công nghiệp trong quý 3/2023 có xu hướng tăng so với quý trước”.

Mặc dù vậy, ông Chiến cũng nhìn nhận rằng bởi chịu tác động chung của nền kinh tế nên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trầm lắng, dòng tiền luân chuyển bị hạn chế bởi không huy động được nguồn vốn trả trước của khách hàng, cũng không huy động được nguồn vốn từ các kênh tài chính quen thuộc như trái phiếu, tín dụng ngân hàng, đặc biệt là trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp cùng với niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục hoàn toàn.

Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn có nhiều khó khăn trong đầu tư, giao dịch và mất cân đối giữa các phân khúc. Doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải chịu áp lực từ nhiều vấn đề về thể chế, nguồn vốn, thủ tục hành chính,... Song song với đó, doanh số nhiều doanh nghiệp đã giảm đến gần 50% so với cùng kỳ năm 2022, phần lớn các doanh nghiệp phải cắt giảm lao động và giảm lương,...

Và từ thực tế hoạt động, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển nhà Constrexim - ông Nguyễn Đức Cây cho biết, cái khó nhất của doanh nghiệp làm bất động sản hiện nay chính là cơ chế và chính sách. Không phải doanh nghiệp không có tiền và không có môi giới bán hàng, không có kinh nghiệm để làm bất động sản mà vấn đề chính là cơ chế không ổn định, luật chồng luật, thông tư hướng dẫn của Bộ này mang tư duy, lợi ích quản lý của Bộ này, hướng dẫn của Bộ kia mang dấu ấn lợi ích quản lý của Bộ kia cho nên thường mâu thuẫn, chồng chéo và làm khó doanh nghiệp.

Ngay trong phân khúc nhà ở được quan tâm, thúc đẩy nhiều nhất hiện nay đó là nhà ở xã hội thì doanh nghiệp vẫn đang vấp phải nhiều trở ngại. Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân - ông Trương Anh Tuấn cho biết: “Hoàng Quân chuyên nhà ở xã hội và cũng chật vật trong 10 năm qua. Vừa rồi có gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, 10 căn nhà ở xã hội mà chúng tôi thực hiện nằm trong danh sách đủ điều kiện pháp lý để được vay, tuy nhiên thì Hoàng Quân chưa được vay đồng nào. Bởi vì hết tiền nên các dự án đang phải tạm dừng.

Vì chịu tác động chung của nền kinh tế nên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trầm lắng, dòng tiền luân chuyển bị hạn chế bởi không huy động được nguồn vốn trả trước của khách hàng. Nguồn ảnh: Internet

Ngoài ra, với lĩnh vực được đánh giá là nhiều tiềm năng như đất công nghiệp thì Hoàng Quân cũng còn ế đất khu công nghiệp ở Bình Thuận. Ông Tuấn bộc bạch: “Cái khó cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp là không được trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê, cũng như chỉ được cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Trong khi đó, các doanh nghiệp thuê đất mong muốn được trả luôn 1 lần để có kế hoạch xây dựng nhà xưởng, ổn định sản xuất và đặc biệt là với thị trường phía Nam, nơi có vốn đầu tư lớn, lượng công nhân nhiều. Luật Đất đai (sửa đổi) có cho phép điều này nhưng lại chưa được thông qua”.

Đối với những vấn đề mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt, có nhiều ý kiến ví von rằng với sự vào cuộc quyết liệt trong tháo gỡ khó khăn và vướng mắc cho các dự án từ Chính phủ, Bộ, ngành thì giờ đây doanh nghiệp bất động sản như người mới bị rắn cắn đang được chữa trị, dưỡng thương gần xong nhưng còn sợ không dám bước tiếp, còn xem ai là người sẽ vào trước.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nhiều cơ hội

Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam - ông Trần Đình Thiên cho biết, dù thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực, bền vững hơn tuy nhiên thực tế vẫn còn rất nhiều khó khăn, bởi nền kinh tế của ta vẫn còn nhiều bất ổn, không thể tránh khỏi được những tác động tiêu cực. Dù vẫn có những điểm sáng tuy nhiên chưa thể mang đến sự lạc quan cho toàn thị trường.

Ông Thiên cảnh báo: “Sau thời gian 3 năm chịu ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19 thì cấu trúc nền kinh tế Việt Nam vẫn còn nhiều vấn đề. Và gần đây nhất, các vướng mắc chính sách, những vụ án gây thất thoát hàng triệu tỷ đồng sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, gây dư chấn lên bộ máy, hệ thống kinh tế thị trường. Không bi quan, tuy nhiên chúng ta cũng phải nhìn thẳng vào vấn đề, nhận diện rõ ràng các vấn đề, để từ đó bình tĩnh, đưa ra hướng xử lý đúng và sớm nhất, bởi nếu không đề phòng thì tôi e rằng hậu quả còn lớn hơn”.

Doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nhiều cơ hội. Nguồn ảnh: Internet

Trong khi đó thì không ít ý kiến lại khích lệ các doanh nghiệp bất động sản đang trong trạng thái bi quan cần phấn chấn lên, đừng như chim sợ cành cong, đừng vì một lần bị rắn cắn mà mười năm sợ dây thừng.

Còn Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Khôi cho biết, dù hầu hết các đại biểu tham gia hội nghị đều nhận định thị trường vẫn khó khăn và phải có thời gian mới có thể khắc phục. Mặc dù vậy thì nếu chỉ thấy khó khăn còn dài thì không đúng, chúng ta cũng phải thấy được cơ hội để nắm bắt.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nói rằng: “Ví dụ như với vấn đề nhà ở xã hội, mặc dù việc giải ngân cho nhà ở xã hội còn mỏng tuy nhiên đã có những dự án được giải ngân, hiện có khoảng 100 dự án đang chờ thẩm định. Điều này cho thấy lĩnh vực nhà ở xã hội đang được quan tâm sâu sắc cho nên chúng ta cần phải tận dụng cơ hội. Theo đó, các doanh nghiệp nên bám sát chỉ tiêu, tiêu chí, quy hoạch ở các địa phương để có thể triển khai sớm. Còn đối với bất động sản công nghiệp, 170 hội viên của các hội nhóm thuộc Hiệp hội Bất động sản vẫn đang tiếp tục vận động chính sách, hơn thế, cũng đang có sự hưng phấn của các nhà đầu tư hạ tầng công nghiệp”.

Nguồn ảnh: Internet

Cũng đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành phân tích, nhìn vào ba điểm niềm tin chính trị; công nghệ; lợi thế nhân công, logistics thì Việt Nam là quốc gia hàng đầu để các doanh nghiệp nước ngoài ngắm nghía đầu tư. Ông Võ Trí Thành nhận định: “Chúng ta là một quốc gia tự do, chuyển đổi số rất phổ biến, phủ sóng đến 4G, 5G, người xe ôm cũng có 2 - 3 điện thoại kết nối internet. Chúng ta đang đàm phán và hoàn thành đàm phán với những đối tác lớn nhất. Chúng ta có niềm tin chính trị khi là đối tác của tất cả các thành viên Hội đồng bảo an Liên hợp quốc, là đối tác chiến lược toàn diện đối với nhiều quốc gia lớn. Và chỉ khi có niềm tin chính trị thì các nước mới tin tưởng đặt công nghệ lõi ở nước ta”.

Ngoài ra, Việt Nam cũng có xanh trong khẩu hiệu chính trị, cam kết chính trị và kinh tế tuần hoàn. Ông Thành nhấn mạnh: “Tôi nghĩ rằng chúng ta cần dùng tư duy để kết nối với nhau nhằm giải quyết, xử lý những khó khăn một cách tích cực, lạc quan, chủ động để tất cả đều có lợi”.