Chung cư vẫn duy trì được “hấp lực” đối với nhà đầu tư bất động sản

Căn hộ không ngừng tăng giá

Theo Dân trí, giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao, trái ngược hoàn toàn với tình trạng trầm lắng chung của thị trường bất động sản trong thời gian qua. Theo ghi nhận, các chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh hiện tại vẫn duy trì hấp lực đối với các nhà đầu tư bất động sản khi là phân khúc đứng đầu mối quan tâm của họ.

Dựa trên báo cáo mới công bố của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, cả thị trường trong quý 3 vừa qua chứng kiến nhiều loại hình giảm tốc ở cả hai mặt mua bán và cho thuê. Thế nhưng căn hộ chung cư vẫn là phân khúc hiếm hoi giữ được con số tăng trưởng dương. 

Cụ thể, căn hộ chung cư tăng 1% về mức độ quan tâm ở thị trường mua bán, phân khúc khác sụt giảm 4-11%. Con số tăng trưởng ở thị trường cho thuê là 6%, còn các phân khúc trên sụt giảm 13-28%.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III của đơn vị trên cho thấy tốc độ thu nhập của người dân từ năm 2015 đến nay đã không theo kịp với chỉ số tăng giá của chung cư các thành phố lớn. Thu nhập của người dân thành thị sau 8 năm chỉ tăng 39% (dựa trên số liệu của Tổng cục Thống kê). Tuy nhiên, chung cư Hà Nội và TP HCM lần lượt tăng giá 56% và 82%.

Bộ Xây dựng cho biết, căn cứ vào tổng hợp báo cáo và thông tin khảo sát đánh giá của các địa phương, các tổ chức nghiên cứu thị trường, chung cư là loại hình bất động sản ít chịu tác động nhất bởi những ảnh hưởng tiêu cực của thị trường trong năm qua bởi loại hình này phục vụ nhu cầu mua nhà ở thực.

Nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý 2 cho thấy mức độ quan tâm chung cư đã có tín hiệu hồi phục. Trong đó các nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng là nhiều nhất. Dấu hiệu hấp thụ tốt diễn ra ở các thành phố lớn, chủ yếu tập trung ở phân khúc chung cư và nhà ở dưới 10 tỷ đồng tại vùng lõi trung tâm. 

Giá bán căn hộ chung cư trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội ghi nhận trung bình tăng gần 7% theo quý và 14% theo năm, đạt khoảng mức 50,8 triệu đồng/m2. Do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỉ trọng lớn khi đạt trên 90% nên gái bán có sự điều chỉnh theo xu hướng tăng. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư bất động sản cũng có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng giá cao hơn. 

Giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp trung bình vẫn giữ đà tăng từ quý trước khi đạt 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% và 0,8% lần lượt theo quý và theo năm. Trên địa bàn Hà Nội, tất cả các quận đều chứng kiến giá bán thứ cấp trong quý 3 tăng so với quý trước, trong đó mức tăng trên 3% ghi nhận ở các quận: Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm.

Trong quý 3, hầu hết số lượng căn hộ mở bán mới tại thành phố Hồ Chí Minh đều đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Có khoảng 60% nguồn cung mới trong 3 quý đầu năm đều đến cùng một dự án khu đô thị tại phía đông. 
Có 4% nguồn cung mới của quý 3 đến từ phân khúc hạng sang và 96% đến từ phân khúc cao cấp từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Cũng trong quý này, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ thành phố Hồ Chí Minh đạt mức hơn 60 triệu đồng/m2. 

Giá trung bình trên thị trường thứ cấp đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý II. Mặt khác, giá thứ cấp ở phân khúc bình dân hay hạng sang không đổi so với quý 2.

Nhà đầu tư bất động sản “lướt sóng”, áp lực giá cao đè nặng người mua

Theo anh Trần Đức Cường ở quận Hoàng Mai (Hà Nội) chia sẻ, anh đã quyết định đặt cọc mua một căn hộ chung cư 72m2 tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) vào thứ 5 tuần trước. Mức giá của căn chung cư này là 2,2 tỷ đồng. Anh cho biết đã mua căn hộ chung cư này từ một nhà đầu tư bất động sản lướt sóng.

Anh Cường nói: "Người bán căn hộ cho tôi là một nhà đầu tư. Họ đã mua căn hộ này với giá 1,9 tỷ đồng từ tháng 9 năm nay và trạng thái giao dịch hiện tại là đã đóng tiền cọc có công chứng 300 triệu đồng".

Anh cho biết thêm việc tìm và mua được căn hộ ưng ý mà giá cao hơn từ nhà đầu tư lướt sóng cũng có thể chấp nhận được bởi nhu cầu mua là để ở. Điều anh lo ngại nhất không phải là về giá bán mà là việc triển khai quy trình chuyển nhượng làm sao cho ít rủi ro và thuận lợi nhất.

Theo anh Nguyễn Văn Nam - một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp ở Hà Nội, phân khúc đầu tư bất động sản được quan tâm nhiều nhất trong 2-3 năm gần đây là chung cư. Căn hộ chung cư có mức tăng giá và lợi nhuận không nhanh như đất liền hay nhà đất thổ cư nhưng căn hộ chung cư lại tăng giá ổn định, ít có rủi ro và đặc biệt rất dễ thanh khoản.

Anh Nam cho biết nhiều nhà đầu tư bất động sản, trong đó có cả anh đã rút vốn khi thị trường đất nền sốt nóng trên cả nước vào cuối năm 2021 để đầu tư vào căn hộ chung cư tại Hà Nội. Việc dùng đòn bẩy tài chính cũng được tính toán một cách thận trọng hơn. 

Nhà đầu tư này cho biết rót vốn vào căn hộ chung cư sẽ không có lợi nhuận lớn và nhanh. Tuy nhiên, đây là phân khúc có thanh khoản tốt ở giai đoạn này. Anh Nam chia sẻ thêm rằng có nhà đầu tư sẽ chọn đầu tư lâu dài và cho thuê tùy theo nguồn vốn. Ngoài ra cũng có nhà đầu tư nhanh nhạy, đi tìm kiếm và làm tốt để lướt sóng nhưng lợi nhuận chắc chắn sẽ không cao. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư sẽ tiếp tục chạy theo xu hướng tăng, nhất là phân khúc bình dân, trung cấp và các dự án đã gần đi về phía cuối bảng hàng. 

Chủ tịch hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh rằng các dự án bất động sản sẽ khó giảm giá và buộc phải giữ giá bán ở ngưỡng cao bởi nguồn cung ngày càng khan hiếm còn chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí tiếp cận tài chính và chi phí nguyên vật liệu đều tăng cao… 

Ông đứng nhấn mạnh rằng một khi các bất cập về pháp lý, thủ tục và nguồn vốn được tháo gỡ, giúp thúc đẩy nguồn cung cho thị trường bất động sản thì đà tăng giá có thể sẽ dừng lại.