Chung cư Hà Nội: Tìm mỏi mắt không thấy giao dịch nhưng giá bán vẫn “nhảy số” liên tục

Liên tục thiết lập mặt bằng giá mới

Theo PNVN, chuyên gia đến từ Savills Việt Nam dự báo, 5 huyện sắp lên quận của Hà Nội là Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng với lợi thế quỹ đất lớn sẽ trở thành điểm nóng để phát triển bất động sản nhà ở, cung cấp nguồn cung lớn cho toàn thị trường. 

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận xét, trái ngược với quý cuối năm 2021 khá trầm lắng thì quý đầu năm 2022, thị trường căn hộ Hà Nội đang có sự phục hồi nhanh chóng. Trong đó, cơ sở hạ tầng giao thông phía vùng ven đang được đầu tư sẽ góp phần thúc đẩy bất động sản khu vực phát triển mạnh hơn. 

Từ nay đến hết năm, phân khúc căn hộ chung cư sẽ đón nhận thêm khoảng 1.600 căn tới từ 10 dự án. Các sản phẩm tương lai chủ yếu tập trung tại thị trường phía Tây Hà Nội. Thực tế, thị trường bất động sản Hà Nội hiện đang bị hạn chế về sản phẩm, vì vậy nhà đầu tư sẽ di chuyển tới các địa phương lân cận để tìm kiếm cơ hội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hòa Bình, Hưng Yên. 

Chị Nguyễn Thị Minh (trú tại quận Hai Bà Trưng, Hà Nội), sau khi đã bán căn hộ tại khu tập thể cũ với giá 1,5 tỷ đồng, sau đó vợ chồng chị đã tìm kiếm mua được một căn chung cư khoảng 2 tỷ đồng tại khu vực ngoài vành đai 3 phía Tây Hà Nội. Hiện, chị tham khảo thì giá trị căn hộ này đã tăng mạnh so với năm trước. Chị Minh cho biết thêm, giá một căn hộ chung cư có diện tích khoảng 85m2 thuộc một số dự án tại quận Hà Đông, năm ngoái rao bán giá 2,5 tỷ đồng nhưng năm nay đã tăng đến gần 3 tỷ đồng. 

Ngay từ đầu năm, nhiều dự án chung cư Hà Nội mở bán sản phẩm với mức giá tăng lên vài trăm triệu đồng so với giai đoạn trước đó. Tại quận Hoàng Mai, các dự án mới được bàn giao đã tăng giá cao hơn so với hợp đồng. Cụ thể, căn hộ thuộc dự án Rose Town từng được bán với giá 1,9 - 2,4 tỷ đồng tùy diện tích, nay đã lên đến 2,1 - 2,6 tỷ đồng. Hay căn hộ dự án The Terra - An Hưng tại Hà Đông vào giai đoạn đang triển khai năm 2019, chủ đầu tư chào bán với giá từ 22 - 25 triệu đồng/m2 tùy vị trí căn hộ, đến nay mức giá thứ cấp đang từ 27 - 30 triệu đồng/m2.

Anh Nguyễn Quang Hải - Môi giới bất động sản chuyên nghiệp tại Hà Nội cho hay, từ giữa quý III/2021 đến nay, các sản phẩm căn hộ chung cư với mức giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2 đang rất được quan tâm. Tùy theo vị trí, diện tích mà mức giá hiện tại đã tăng khoảng 10 - 20% so với đầu năm 2021. Về lý do giá căn hộ ngày càng tăng, anh Hải cho rằng nguồn cung trên toàn thị trường đang giảm dần, nhiều dự án vướng mắc về thủ tục pháp lý, giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao khiến các chủ đầu tư bị chậm trễ tiến độ thi công. 

Theo nhận định của anh Hải, phân khúc chung cư tại thị trường Hà Nội đang hình thành mặt bằng giá mới. Vào khoảng 2 năm trước, giá chung cư cao cấp khu vực Cầu Giấy, Mỹ Đình, Thanh Xuân,... chỉ quanh mức 30 - 40 triệu đồng/m2, hiện tại giá bán đã lên 45 - 60 triệu đồng/m2. Nhiều quận/ huyện vùng ngoài thành như Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh trước đây có giá từ 18 - 20 triệu đồng/m2 thì nay đã lên trên 30 triệu đồng/m2, nhiều dự án đã lên tới 60 triệu đồng/m2. Một việc nan giải là, căn hộ có giá từ 20 - 25 triệu đồng/m2 đang dần biến mất tại Hà Nội. Nhiều người chỉ đủ tài chính để mua các căn hộ khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng đều phải di chuyển ra xa vùng trung tâm. 

Giá bán bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực

Theo ý kiến từ nhiều chuyên gia, sở dĩ những căn hộ bị đẩy giá lên cao vì nhu cầu tìm kiếm chung cư tại Hà Nội ngày càng lớn. Bởi, tốc độ đô thị hóa nhanh vượt bậc, dân nhập cư và dân số tự nhiên đang tăng trưởng tốt, số lượng người giàu và siêu giàu tăng nhanh. Dự báo tới năm 2025, dân số tại Hà Nội sẽ đạt 9 triệu người. Trong đó, đến năm 2030, tầng lớp trung lưu Việt Nam đạt 56 triệu người, tăng 23,2 triệu so với năm 2021. Đến năm 2025, GDP bình quân đầu người đạt trên 96 triệu đồng, cao hơn nhiều so với mức hiện tại hơn 67 triệu đồng. 

Trong khi thực tế là nguồn cung đã không thể đáp ứng lại mức cầu. Qúy I/2022, nguồn cung căn hộ chung cư chỉ đạt 2.800 căn,giảm 38% theo quý và 29% theo năm. Thị trường không có thêm dự án mới mà sản phẩm chủ yếu tới từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án đã mở bán trước đó. Thống kê của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý I/2022, số căn hộ bán ra tại Hà Nội đạt 4.000 sản phẩm, giảm 4% theo quý và 15% theo năm. Điều này được các chuyên gia đánh giá là nghịch lý khi nhu cầu mua căn hộ để ở của người dân là rất lớn. Lẽ ra, giao dịch sẽ tăng tương ứng với nhu cầu nhưng thanh khoản ghi nhận lại giảm. 

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội nhận xét, nguyên nhân của tình trạng này là giá căn hộ tại Hà Nội đang rất cao và người mua khó có thể tiếp cận được. Nhất là, phân khúc căn hộ giá rẻ dưới 20 triệu đồng/m2 đang rất thiếu. Đáng lo ngại hơn là các chủ đầu tư địa ốc lại có xu hướng phát triển dự án phân khúc cao cấp, hạng sang mà bỏ qua phân khúc nhà ở giá rẻ. Điều này sẽ khiến thị trường ngày càng bị lệch pha giữa cung và cầu. Trong khi nhà ở cao cấp thì thừa mà nhà ở giá rẻ phục vụ hầu hết các đối tượng trong xã hội lại thiếu hụt. Vì vậy, giá bất động sản chắc chắn sẽ còn tăng và thanh khoản vẫn liên tục giảm.