Chờ đợi gì ở thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Năm 2022 là một năm có nhiều khó khăn không chỉ với thị trường bất động sản nói riêng mà cả nền kinh tế nói chung. Nhiều chuyên gia nhận định rằng, năm 2023 là một năm ảm đạm, bất động sản hầu như “đóng băng”, không có thanh khoản, nguồn cung mới không có… Thậm chí, có nhiều khó khăn xảy ra một cách bất ngờ và không thể lường trước được.

Anh Nguyễn Minh Công (34 tuổi, sale bất động sản, Hà Nội) chia sẻ, năm 2022 là một năm có nhiều “bất ổn” không chỉ đối với công việc mà còn đối với cuộc sống của anh. Thời điểm anh quyết định nghỉ việc, chuyển qua làm sale bất động sản chính là cuối năm 2021 – khi thị trường địa ốc còn “nóng”. Bỏ công việc làm nghề marketing với thu nhập ổn định, anh Công “lao vào” thị trường bất động sản với nghề sale cùng mong muốn sẽ kiếm được thu nhập khá hơn công việc cũ.

Thời điểm cuối 2021 – đầu 2022, thị trường bất động sản sôi động. Là dân sale phân khúc chung cư, anh Công liên tục “chốt” các giao dịch. Có thời điểm, mỗi tháng anh “chốt được” lên tới tầm 7 căn hộ. Những tưởng thị trường sẽ mãi “hot” thế nhưng, kể từ giữa năm 2022, tình hình ảm đạm bắt đầu bao trùm lên thị trường địa ốc. Từ 5 – 7 giao dịch mỗi tháng, số lượng giảm dần xuống 1 – 2 giao dịch/tháng và rồi không còn giao dịch nào.

“4 tháng nay, tôi không có giao dịch nào. Tình hình thị trường bất động sản nói chung rơi vào ảm đạm. Không có các dự án mới, chúng tôi khó lòng đưa ra các tư vấn phù hợp cho khách hàng. Cuối năm nay, cũng đang trong thời điểm Tết Nguyên đán cận kề, tôi cùng với các đồng nghiệp quyết định nghỉ Tết sớm cũng như kéo dài hơn so với mọi năm. Nếu như Tết 2022, các chế độ của công ty còn tốt, thưởng tết cũng như hội họp, gặp mặt, liên hoan cuối năm rôm rả thì năm nay, công ty quyết định cắt giảm hầu hết để đỡ gánh nặng”.

Câu chuyện của anh Nguyễn Minh Công chắc hẳn không phải là câu chuyện hiếm gặp của những người đang làm môi giới bất động sản. Thị trường kinh tế nói chung và thi trường bất động sản nói riêng rơi vào trạng thái “im lìm” kể từ quý II/2022. Với những nút thắt chưa được tháo gỡ, những ai đang liên quan tới thị trường bất động sản luôn trong trạng thái “đứng ngồi không yên” khi chưa tìm được những hướng đi đúng cho thị trường.

Những nốt trầm… khó quên

Nhiều các công ty – sàn môi giới bất động sản hoặc các chủ đầu tư mở bán một số dự án. Thế nhưng do nguồn cung không dồi dào như trước kia, lực hấp dẫn của thị trường hầu như không có khiến mọi thứ dường như bị đình trệ. Có những dự án phải “treo bảng đóng băng”, chờ thị trường phục hồi mới có thể “đẩy hàng” đi. Điều này cũng dẫn tới những khó khăn cho các doanh nghiệp, công ty môi giới bất động sản với mong muốn duy trì mức thưởng cho nhân viên. Bởi lẽ, dòng tiền không xoay vòng được.

“Sếp tổng có hứa hẹn, đợi khi tình hình thị trường khả quan hơn, công ty ổn định, không còn chới với nữa thì sẽ bù. Thế nhưng chúng tôi cũng không biết rõ, năm 2023 liệu rằng thị trường có khả quan hay không”, anh Công tâm sự.

Không chỉ ở thị trường bất động sản Hà Nội, các doanh nghiệp bất động sản ở TP HCM hay Đà Nẵng… và nhiều tỉnh thành khác cũng gặp tình trạng tương tự. Nhân viên môi giới “bỏ nghề” khá nhiều hoặc nếu còn cố gắng trụ lại thì nghỉ Tết sớm. Chị Hoàng Thu Hằng (39 tuổi, giám đốc sàn bất động sản H.) thẳng thắn, nhân viên kinh doanh của công ty chị nghỉ từ giữa tháng 12 và hiện tại chỉ duy trì bộ phận hành chính để xử lý giấy tờ.

“Các sản phẩm đều có, thế nhưng thực tế chúng tôi không bán được. Chính vì thế tôi đành để cho nhân viên nghỉ sớm để phần nào cắt giảm được chi phí nhân sự”, theo chị Hằng nói.

Những số liệu thống kê thị trường năm 2022 đã nói lên những khó khăn mà nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng đang gặp phải. Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ lệ hấp thu toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt ở mức 39% (tương đương 19.000 giao dịch thành công) và chỉ bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quí 4, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%. Những con số đấy đã chỉ rõ rằng, thị trường bất động sản năm 2022 đang có những dấu hiệu chững lại.

Mặc dù vẫn có các giao dịch thế nhưng khó khăn bủa vây, chồng chất và cho tới hiện tại, vẫn chưa có nhiều tín hiệu khả quan. Ngân hàng đang tăng lãi suất, room tín dụng bị thu hẹp, các vấn đề trái phiếu dường như vẫn chưa có hướng giải quyết một cách triệt để. Các nhà đầu tư, doanh nghiệp vẫn đang chật vật với thị trường, thậm chí nhiều nhà đầu tư hay doanh nghiệp phải bán bớt bất động sản để “cắt lỗ” nhằm giải quyết các vấn đề về dòng tiền cuối năm.

Theo tìm hiểu thì tình trạng bán cắt lỗ đã diễn ra trên thị trường diễn ra khá nhiều, nhất là thời điểm cuối năm 2022. Ở nhiều nơi, giá đất nền ở các khu đô thị đã có quy hoạch giảm khoảng 400 – 500 triệu đồng tuỳ vào vị trí (giảm tới 20 – 30% giá trị so với đầu năm 2022).

Kỳ vọng gì ở thị trường địa ốc 2023?

Nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện tại cũng đang “nằm im” để đợi thở. Nhiều ý kiến, quan điểm khác nhau về thị trường năm 2023 cũng được đưa ra khi đại đa số đều tin tưởng rằng, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội phục hồi, nhưng là sớm hay muộn. Thực tế đã chỉ ra rằng, từ những trở ngại của nền kinh tế toàn cầu và một số yếu tố tài chính về mặt trong nước cuối năm 2022 đã khiến thị trường bất động sản chững lại. Tuy nhiên, với nhu cầu mua để ở thực vẫn còn rất lớn. Đây sẽ là phân khúc điểm sáng của thị trường bất động sản 2023.

Theo nhiều chuyên gia, thay vì đầu tư lướt sóng thì hãy đầu tư dài hạn, gắn nhu cầu thực sẽ là xu hướng đầu tư thông minh khi bước sang năm 2023. Và đây cũng là cơ hội để các chủ đầu tư, doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính, quỹ đất tiếp tục triển khai các dự án có tính thanh khoản tốt của thị trường khi đang khan hiếm nguồn cung.

Chu kỳ thị trường đã ghi nhận sự tăng giá chóng mặt ở các thị trường phía Bắc và phía Nam, thế nhưng thị trường bất động sản ven biển miền Trung (Quảng Bình – Bình Định) lại chỉ ghi nhận sự tăng trưởng nhẹ. Nếu như xét về dư địa, tiềm năng phát triển của thị trường các tỉnh thành miền Trung chiếm ưu thế cao hơn so với các tỉnh thành khác. Và hiện tại, miền Trung là một “miếng bánh ngon”, vùng trũng về giá cho nhiều nhà đầu tư trong năm 2023.

Nhiều chuyên gia nhận định thêm, thị trường bất động sản 2023 sẽ có nhiều chuyến biến tích cực dựa trên việc ngân hàng sẽ có room tín dụng mới và sẽ ưu tiên cấp nguồn cho các dự án đủ điều kiện về mặt pháp lý. Luật Đất đai 2023 sẽ hứa hẹn giải quyết được các vấn đề như đền bù giải phóng mặt bằng, gỡ vướng phát lý nhiều dự án. Nguồn vốn đầu tư công cũng sẽ đẩy nhanh tiến độ giải ngân về địa phương và đây sẽ là nguồn vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng và thúc đẩy phát triển kinh tế vùng miền.