Chiến thuật sử dụng vốn “tay không bắt giặc”, nhà đầu tư thành công kiếm 115 tỷ từ số vốn 0 đồng

Kiên định với chiến thuật riêng, nhà đầu tư này đã “cá kiếm” được hơn 100 tỷ đồng sau 10 năm buôn bán bất động sản. 

Đây là câu chuyện làm giàu nhờ bất động sản từ số vốn 0 đồng của anh P.N (đến từ Đà Nẵng. Năm 2007, anh N. tốt nghiệp đại học, quyết định làm môi giới bất động sản. Khi đó, anh luôn nghĩ rằng: Bất động sản là nghề của người giàu. Thời điểm ấy, nghề môi giới thường được gọi là “cò”. Không ít người kỳ thị nghề này những anh N. vẫn quyết định theo đuổi. 

Anh N. kỳ vọng, nghề này sẽ giúp anh học hỏi được từ những người có tiền. Từ đó, anh sẽ trả lời được loạt nghi vấn của bản thân như: Người giàu làm ăn thế nào? Họ tiêu tiền kiểu gì? Bí quyết nào giúp họ giàu có? 

Từ làm ăn thua lỗ đến kiếm 530 triệu trong 7 ngày

Năm 2008, anh N. cùng với 3 người bạn chung vốn mở công ty bất động sản. Khi đó, dù không có tiền, anh N. vẫn thành lập công ty để dễ dàng giao dịch với đối tích. Thị trường bất động sản Đà Nẵng giai đoạn này chỉ chuộng đất tái định cư. Là dân ngoại tỉnh, công việc làm ăn của N. rất khó khăn. Khi đó, nhà đầu tư này chỉ làm dịch vụ hồ sơ xin phiếu tái định cư.

Hết năm 2008, công ty anh N. lỗ 33 triệu đồng mà không có một khoản lãi nào. Anh N. thậm chí còn vay nợ cả tiền ăn. Với một người mới ra trường, 33 triệu là con số rất lớn. Nó tương đương với 3 năm tiền học đại học. 

Cũng trong năm này, anh N. được tài trợ khóa học bất động sản đầu tiên trong đời. Nhà đầu tư này bắt đầu có cơ hội giao lưu, gặp gỡ những người giàu có tại Đà Nẵng. Anh N. đã nhân cơ hội học hỏi được nhiều kinh nghiệm quý báu, bao gồm là việc buôn bán bất động sản sau này.

Năm 2010, thầy giáo lớp bất động sản giúp anh mua một lô đất dự án ở An Cư 2. Khi đó, đây là dãy đất vàng ven biển. Lô đất này giá 11,6 tỷ đồng, yêu cầu phải cọc 200 triệu đồng trong 1 tháng. Khi đó, anh N. không có tiền nên thầy “thương”, cho đặt cọc 100 triệu trong khoảng 2 tháng. Tuy nhiên, chỉ sau 7 ngày, nhà đầu tư này nhanh chóng sang nhượng và “cá kiếm” được 530 triệu đồng. 

Mua đất lẻ vùng ven để phân lô

Dù thương vụ đầu tiên lời cả nửa tỷ nhưng anh N. vẫn chuyển hướng. Phân khúc này cần quá nhiều tiền đầu tư nên anh cảm thấy không phù hợp. Vì vậy, anh quyết định mua đất lẻ vùng ven để phân lô. 

Lô đất đầu tiên nằm ngay sau bệnh viện Ngũ Hành Sơn. Một mảnh to, chủ nhà bán với giá 2 tỷ đồng. Anh đàm phán với chủ nhà cọc 200 triệu đồng. Sau này tách đôi mảnh đất, bán có lãi sẽ chia đôi.

Công việc phân lô tách thửa rất thuận lợi. Nhà đầu tư này nhanh chóng thu về hơn 600 triệu đồng. Ước tính đến năm 2010, từ số vốn 0 đồng anh N. đã kiếm được 1,6 tỷ. Chỉ sau 1 năm, anh N. đã có trong tay 2,5 tỷ đồng. 

Năm 2012, chỉ thị số 10 về việc cấm phân lô tách thửa được ban hành trùng thời điểm thị trường bất động sản Đà Nẵng lao dốc. Số tài sản của anh N. vì thế cũng bay phân nửa, chỉ còn 1,3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, anh không chùn bước. Nhà đầu tư này quyết định khởi nghiệp lại. Anh tham gia công ty phát triển dự án. Sau 2 năm, anh chuyển sang triển khai chiến lược môi giới công khai. Anh “đào tạo” mỗi khách hàng của mình thành một người môi giới. Lô nhỏ, anh chia chi phí hoa hồng là 5 triệu, lô lớn là 7,5 triệu đồng và thực hiện cam kết không tăng giá. Có những năm, doanh số lô đất lẻ của anh N. lên tới 450 nền. 

Kiếm tiền chênh từ việc mua đi bán lại

Năm 2015, anh N. gặp nhà đầu tư ở Sài Gòn, được họ hướng dẫn về cách sử dụng vốn. Tất cả giao dịch anh chuyển hết vào tài khoản của một ngân hàng, chấp nhận mất phí. Dòng tiền lưu thông trong tài khoản có thể lên tới 100 tỷ. Vì vậy, anh N. có thể thoải mái vay tiền từ ngân hàng.

Khi đó, anh có thể vay hơn 14,5 tỷ đồng dù còn nợ 600 triệu đồng. Số tiền này tương đương khoảng 4000-5000m2 đất tại một dự án G.H ở Đà Nẵng. Trong giai đoạn từ 2015 đến 2019, anh lựa chọn những lô đẹp đắc địa tại dự án G.H để lại. Những lô kia anh bán qua lại, lấy việc nâng vốn để trả lãi. Từ cuối 2018 đến tháng 5/2019, anh quyết định thoát toàn bộ số hàng đang có. 

Sau khi tất toán, tổng tài sản của anh là khoảng 115 tỷ đồng. Nhà đầu tư chuyển sang đầu tư đất biển ở đường Nguyễn Tất Thành. Khi thị trường bất động sản Đà Nẵng lao dốc, đất ở đường này vẫn không bị ảnh hưởng. 

5 bài học xương máu đúc rút sau 10 năm buôn đất

Thời điểm hiện tại, anh N. chọn nghỉ đầu tư bất động sản để dành thời gian cho gia đình. Đối với anh, khi việc tăng hay bớt 1 tỷ không còn ý nghĩa nhiều, việc nghỉ ngơi là cần thiết để tăng động lực. 

Ngoài ra, thị trường bất động sản có tính chu kỳ, nên đã làm là phải chấp nhận. Hiện tại, anh N. đang học về đầu tư ngoại hối. Thi thoảng, nhà đầu tư này vẫn đá chéo sang bất động sản nếu có anh em rủ chung vốn cho vui. 

Qua hơn 10 năm lăn lộn thị trường bất động sản, anh N. rút ra 5 bài học xương máu. Bài học thứ nhất đó là: Bất động sản luôn có tính chu kỳ. Thứ hai, môi giới chính là nền tảng cho việc đầu tư.

Thứ ba, chúng ta chỉ có tiền với vai trò là nhà đầu tư mà thôi. Thứ tư, cần xác định được thị trường. Nếu thị trường có xu hướng lên, cố vay cho thật nhiều. Khi thị trường đảo chiều thì lời hay lỗ cũng chốt hết.

Thứ năm, thành công của một người môi giới bất động sản không phải là số tiền kiếm được sau mỗi giao dịch. Nó thể hiện ở việc bạn có thêm bao nhiêu nhà đầu tư theo mình sau mỗi giao dịch như thế.