Chỉ cho phép các bên thỏa thuận chuyển nhượng đất làm nhà ở thương mại phù hợp mục đích, quy hoạch sử dụng đất

Ngày 30/8/2023, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Hội nghị Đại biểu Quốc hội chuyên trách lần thứ 4 đã thảo luận về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau của dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó có vấn đề các trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại (Điều 127)

Vẫn còn ý kiến khác nhau về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự luật về dự thảo luật, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc Hội Vũ Hồng Thanh cho biết về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại (điểm a khoản 1 và khoản 6 Điều 127), hiện nay, có 2 loại ý kiến khác nhau.

Loại ý kiến nhất giữ như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Theo đó, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Thanh, quy định như vậy tiếp tục kế thừa quy định Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở; nhưng lại mở rộng hơn so với khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở hiện hành khi được nhận thỏa thuận về quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở mà còn đối với đất hỗn hợp có đất ở và đất khác.

Trong khi đó, nhóm ý kiến thứ hai, sửa đổi quy định tại Điều 127 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng chặt chẽ hơn phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần.

Quy định như vậy thu hẹp hơn quy định hiện hành đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất đang có, nhưng mở rộng hơn về trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Nêu ý kiến về vấn đề này, đại biểu Nguyễn Công Long, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai, nêu rõ phương án 1 quy định đối với dự án nhà ở thuơng mại thì được thỏa thuận quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác, mục đích là cho phép doanh nghiệp thỏa thuận và xây dựng vì mục đích thương mại trên đất không phải là đất ở…

Đại biểu cho rằng vấn đề này liên quan chặt chẽ đến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đây không phải vấn đề mới và được tranh luận rất quyết liệt tại Hội trường. Giải trình, tiếp thu về vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã có Báo cáo số 104 ngày 1/1/2022, nêu rõ quan điểm không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm đự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để tránh xảy ra tình trạng trục lợi chính sách, thất thoát ngân sách nhà nước.

Theo đại biểu, từ đó đến nay, tình hình không có chuyển biến để cần thay đổi quan điểm này và đề nghị làm rõ. Đại biểu nêu quan điểm cần giữ nguyên quy định này, và đề nghị cân nhắc phương án được quy định tại Điều 127 của dự thảo Luật.

Đại biểu tỉnh Đồng Nai cho rằng cần vận dụng Nghị quyết 18-NQ/TW: tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Cần có sự phân biệt rõ giữa thu hồi đất và thỏa thuận vì tính chất hoàn toàn khác nhau; cân nhắc rất kỹ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu quy định như trên, vấn đề khai thác triệt để chênh lệch địa tô vẫn không làm được, rất khó đảm bảo.

Ngoài ra, quy định như thế này tự mâu thuẫn trong chính Luật Đất đai. Bởi nguyên tắc đầu tiên và xuyên suốt từ các luật đất đai là sử dụng đất phải phù hợp với mục đích sử dụng. Đại biểu đề nghị chỉ cho phép các bên thỏa thuận để thực hiện các dự án thương mại phù hợp với mục đích sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Chia sẻ vấn đề này, Đại biểu Lê Thanh Hoàn, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa, nhấn mạnh đến việc thu hồi đất và bồi thường tái định cư là nội dung quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người dân. Hàng năm, tình trạng khiếu kiện liên quan đến đất đai vẫn diễn ra. Do vậy, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần có những chính sách bền vững đối với các trường hợp thu hồi đất bắt buộc.

Theo đó, tại Điều 79 của dự thảo Luật này cần quy định cụ thể các trường hợp phải thực hiện thỏa thuận theo Điều 127. Đại biểu cho rằng, 2 phương án tại Điều 127 chưa thực sự rõ ràng và thỏa đáng. Dự thảo Luật cũng cần bổ sung thêm nguyên tắc đối với việc thu hồi đất bắt buộc…

Cụ thể quan điểm điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra

Đánh giá cao báo cáo giải trình, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Trần Văn Lâm, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang, đề nghị cơ quan soạn thảo đưa vào báo cáo giải trình những điểm đã sửa đổi, cụ thể hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cũng như các dự thảo luật liên quan.

Qua nghiên cứu dự thảo luật, đại biểu cho rằng có một số nội dung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa được cụ thể hóa các quan điểm, chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW. Đó là quan điểm Nhà nước có trách nhiệm điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra để đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch.

Đại biểu cho rằng hiện các chính sách mới chỉ thể hiện được một phần, cần tiếp tục hoàn thiện chênh lệch về địa tô đối với dự án không phải qua đấu giá, đấu thầu, hay người sử dụng đất được hưởng lợi từ chính sách quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng vẫn chưa có quy định về điều tiết như thế nào.

Ngoài ra, Nghị quyết 18 cũng đặt mục tiêu thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phải trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả, nhưng thực tế việc phân bổ đất đai qua cơ chế thị trường đã làm sai lệch méo mó kết quả. Người có nhu cầu, có khả năng sử dụng không tiếp cận đất đai hoặc tiếp cận với chi phí quá cao, làm tăng chi phí kinh doanh, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Đất đai lại trở thành công cụ đầu cơ để sinh lời, không phải được đưa vào khai thác, sử dụng. Vậy giải pháp nào giải quyết vấn đề này vẫn chưa được đề cập cụ thể trong dự thảo luật…

Đại biểu Phạm Văn Hòa, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Tháp, đề nghị cân nhắc đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất mà không trực tiếp canh tác, sản xuất.

Về phương pháp tính giá đất, đây là vấn đề rất quan trọng, nhận được sự quan tâm lớn. Đại biểu đề nghị cần xác định, phân định rõ đất dành cho phục vụ quốc phòng an ninh, phục vụ kinh tế xã hội và đất dành cho phát triển thương mại để có sự hài hòa lợi ích của Nhà nước và người dân.

Báo cáo, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết sau kỳ họp thứ 5, Bộ phối hợp chặt chẽ với Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tiếp thu ý kiến của Đại biểu, cân nhắc, rà soát, thảo luận kỹ các nội dung trình Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách và tiếp tục hoàn thiện trình tại kỳ họp thứ 6 tới.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang chuẩn bị dự thảo 3 nghị định và các thông tư hướng dẫn thực hiện Luật trình tại kỳ họp thứ 6 để đại biểu Quốc hội xem xét cho ý kiến.

Đối với các quy định về thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, dân tộc; về cơ chế thỏa thuận; về giá đất, ban soạn thảo cũng tiếp thu ý kiến đại biểu nêu hoàn thiện quy định này. Liên quan đến ý kiến của các đại biểu về tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp, Bộ trưởng cho biết, dự thảo đã quy định cụ thể, thận trọng, tránh lợi dụng chính sách.