Cách thức giải phóng hàng tồn bất động sản

Chưa hồi thanh khoản

Theo báo Đấu Thầu, báo cáo nghiên cứu thị trường vừa được DKRA Group công bố cho thấy, lượng tiêu thụ mới trong tháng 8/2023 ở mọi phân khúc đất nền, nhà phố, căn hộ, biệt thự và BĐS nghỉ dưỡng đều sụt giảm so với cùng kỳ năm 2022. Nhất là ở phân khúc nhà phố/ shophouse nghỉ dưỡng, ghi nhận sức cầu thị trường rất thấp, lượng tiêu thụ bằng 1% so với cùng kỳ. 

Tính chung 8 tháng đầu năm 2023, thanh khoản thị trường bất động sản liên tục lao dốc. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, kết thúc quý II/2023, lượng hàng tồn kho BĐS trên cả nước vẫn tăng so với cùng kỳ và giá trị tồn kho BĐS đã lên hàng chục tỷ đồng. Tính riêng 10 doanh nghiệp BĐS nhà ở đang niêm yết trên thị trường chứng khoán, lượng hàng tồn kho đã lên hơn 270.000 tỷ đồng tính đến hết quý II. 

Các doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho nhiều nhất là Novaland với khoảng 139.000 tỷ đồng, Vinhomes khoảng 55.000 tỷ đồng, Nam Long trên 16.200 tỷ đồng, Đất Xanh khoảng 14.800 tỷ đồng, Khang Điền gần 12.700 tỷ đồng, Phát Đạt gần 12.170 tỷ đồng, An Gia khoảng 3.350 tỷ đồng…

Điểm chung của các doanh nghiệp này là sản phẩm tại những dự án quy mô lớn gặp khó khăn khi bán hàng. Nguyên nhân chính không đến từ yếu tố chủ quan của chủ đầu tư mà chủ yếu do yếu tố khách quan như vướng mắc pháp lý, hạn chế tín dụng, thị trường rơi vào chu kỳ trầm lắng. Đây là một áp lực lớn đối với doanh nghiệp BĐS kể từ đầu năm 2022 đến nay. 

Nhiều chủ đầu tư cho biết, hiện nay các nhà đầu tư vẫn còn khủng hoảng niềm tin và có tâm lý chờ đợi, chưa muốn xuống tiền mua nhà. Trong khi điều kiện vay tín dụng ngân hàng vẫn đang thắt chặt nhằm đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô. Hai mắt xích cơ bản này khiến cho thị trường vẫn luôn ảm đạm. 

Nhiều chính sách đáng mong đợi

Tổng Giám đốc DKRA Group - Ông Phạm Lâm cho hay, vì dự báo tính thanh khoản vẫn còn thấp, do đó động thái của nhiều chủ đầu tư thời gian qua phải thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường. Nhất là việc nhiều chủ đầu tư tập trung vào việc tái cơ cấu hoạt động kinh doanh sau khi chịu tác động bởi sự bất ổn kinh tế và sức ép đáo hạn trái phiếu giai đoạn cuối năm dự kiến tiếp tục tạo sức ép cho thị trường. 

Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2023, dù có các tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, nhưng vẫn còn nhiều dự án BĐS tạm dừng do vướng mắc liên quan tới quy định pháp lý, điều chỉnh quy hoạch giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu… Bên cạnh đó, các dự án gặp khó khi bị hạn chế vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp. 

Vì vậy, dự báo lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu là BĐS nhà ở riêng lẻ, đất nền thuộc các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng của các doanh nghiệp BĐS trong lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng, giá trị tồn kho BĐS hiện nay đã lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng. 

Trước những khó khăn trên, Bộ Xây dựng thời gian qua đề nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục đôn đốc, chỉ đạo các tổ chức tín dụng, giảm mặt bằng lãi suất huy động và cho vay trên cơ sở bảo đảm sản xuất, kinh doanh hiệu quả. Tiếp tục triển khai thực hiện việc chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33/NQ-CP.

Bộ cũng đề nghị các địa phương tập trung vào nghiên cứu, ban hành các quy định cụ thể theo thẩm quyền để triển khai thực hiện hiệu quả các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và quy định pháp luật khác liên quan. 

Đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát để hướng dẫn, nhắc nhở, đôn đốc thực thi công vụ một cách hiệu quả, bỏ qua tâm lý né tránh, đùn đẩy, sợ trách nhiệm của cán bộ, công chức gây ách tắc, cản trở sự phát triển kinh tế nói chung và việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho dự án, thị trường BĐS nói riêng trên địa bàn. 

Theo các chuyên gia trong ngành, thực chất các chính sách đều có độ trễ khi đưa vào thị trường. Suy cho cùng, độ trễ này xuất phát từ những người thực thi công vụ. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM - Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, các doanh nghiệp BĐS vào lúc này đang chờ đợi nhất một niềm tin là sự điều chỉnh chính sách liên quan tới tín dụng bất động sản, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý cho dự án. Vì thế, để giúp nguồn lực đầu tư cho dự án được khơi thông và giải quyết bài toán cung - cầu trên thị trường và hạn chế lượng hàng tồn kho tăng cao thì cần có những sửa đổi phù hợp từ Luật Đầu tư, Luật Đất đai và các luật liên quan khác. 

Không ít chủ đầu tư chia sẻ, trong thời gian qua đã có nhiều dự án đang đền bù hoặc xây dựng dở dang vướng pháp lý nên bị đình trệ tới nay. Nhiều doanh nghiệp rơi vào tình cảnh này đều bị chôn vốn một thời gian dài dẫn tới kiệt quệ về tài chính. Các nguyên nhân này nếu không kịp thời khắc phục sẽ khiến cho hàng tồn kho bất động sản gia tăng, doanh nghiệp sẽ không biết làm gì với khối tài sản trước mắt.