2022 là một năm được giới chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ bật tăng trở lại sau một thời gian bị cầm chừng bởi đại dịch Covid-19. Nhưng thực tế, thị trường lại không phục hồi, tăng trưởng mà còn bị “chững lại” mạnh hơn vì liên tục gặp nhiều khó khăn chồng chéo.
Thứ nhất phải kể đến là những khó khăn về nguồn vốn, một vấn đề nhức nhối của thị trường bất động sản được đưa ra bàn luận nhiều nhất trong năm 2022. Đồng thời, đây cũng là vấn đề khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc lao đao, đứng trước ngưỡng cửa “phá sản”.
Bắt đầu từ năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái yêu cầu các ngân hàng thương mại hướng nguồn vốn tín dụng vào sản xuất – kinh doanh theo những lĩnh vực ưu tiên của Chính phủ, đồng thời hạn chế nguồn vốn tín dụng vào những lĩnh vực mang tính chất đầu cơ, tiềm ẩn những rủi ro như bất động sản, chứng khoán. 
Đây được xem là một giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế. Tuy nhiên, động thái này lại như một “cú đấm bồi” vào những thách thức về vốn và tài chính của các doanh nghiệp sau 2 năm chống chọi với đại dịch Covid-19.

Cho đến thời điểm hiện tại, những thách thức này vẫn là một bài toán chưa có lời giải dành cho nhiều doanh nghiệp khi mà thực trạng kẹt hàng, thiếu vốn, mất thanh khoản, thậm chí có nguy cơ “nằm chết trên đống tài sản của chính mình”. 
Chưa kể các nguồn vốn huy động khác của bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp cũng bị kiểm soát chặt sau những vụ việc “lùm xùm” của các tập đoàn lớn. Vì vậy, thị trường bất động sản trong năm 2022 liên tục bị “đứt gãy” dòng vốn đầu tư, khiến nguồn cung, thanh khoản đều bị sụt giảm mạnh.
Thứ hai là những vướng mắc về pháp lý. Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án bất động sản đang triển khai. Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với các dự án nhà đất, khiến nguồn cung trên thị trường bị sụt giảm nghiêm trọng.
Bên cạnh về nguồn vốn và pháp lý, thị trường bất động sản Việt Nam còn phải đối mặt với những khó khăn như: lãi suất, tỷ giá ngoại tệ,… Những nguyên nhân này đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trong suốt một năm vừa qua.

Đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản trong năm 2022, TS Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thị trường địa ốc trong năm 2022 có 2 giai đoạn là hưng phấn vào đầu năm và trầm lắng vào giữa, cuối năm. Nhìn chung, cung cầu trên thị trường đều giảm mạnh, mặt bằng giá bất động sản có xu hướng đi ngang, giảm nhẹ đối với loại hình đất nền và tăng nhẹ đối với loại hình căn hộ.
Ngoài ra, các nhà đầu tư và giới đầu cơ trên thị trường đều không muốn chịu lỗ nên có tâm lý “nằm chờ đợi”. Lượng giao dịch và khả năng hấp thụ giảm mạnh, doanh thu cũng giảm mạnh. Việc tái cấu trúc, sàng lọc, mua bán sáp nhập là những gì đang diễn ra của toàn thị trường. Tác động này đang lan sang các lĩnh vực khác khá rõ nét như chứng khoán, nguyên vật liệu, xây dựng.
Còn theo ông Phạm Tấn Công - Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, 2022 là một năm khó khăn toàn diện của ngành bất động sản khi phải liên tục đối mặt với những vấn đề lớn về nguồn vốn, lãi suất cho vay, thủ tục đầu tư, pháp lý dự án. Những khó khăn này đã ảnh hưởng tiêu cực đến các hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, gây tác động domino đến nhiều ngành, nhiều doanh nghiệp trong nền kinh tế.

Những khó khăn trong năm 2022 đã khiến thị trường bất động sản Việt Nam chịu nhiều tác động nghiêm trọng. Trong suốt một năm vừa qua, thị trường tăng trưởng chậm lại, nhu cầu suy giảm, nguồn cung thiếu hụt, doanh nghiệp bất động sản không triển khai được dự án mới.
Theo Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng nguồn cung trong đạt 41.886 sản phẩm, chỉ tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng quý III/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. 
Sự mất cân đối về sản phẩm bất động sản nhà ở trên thị trường bất động sản Việt Nam thể hiện khá rõ nét. Cụ thể, giá nhà ở tăng quá cao khiến nhà ở xã hội, dành cho những người có thu nhập thấp luôn là vấn đề nan giải ở các thành phố lớn, điển hình là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Trong một báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng đã cho thấy, giá căn hộ chung cư theo quý ở Hà Nội tăng bình quân 2-3% và ở TP Hồ Chí Minh tăng 3-4%. Các dự án căn hộ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, hầu như chỉ có ở những khu vực xa trung tâm, hạ tầng kém phát triển.
Những bất cập của thị trường địa ốc còn thể hiện rõ ở những người đang làm việc trong ngành bất động sản. Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản đều phải tái cơ cấu như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới, mua lại trái phiếu, trả trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tập trung tái cấu trúc lại hoạt động kinh doanh của mình, chỉ tập trung vào các sản phẩm chủ lực, thu gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự, tăng chiết khấu cho khách hàng để kích cầu.
Vị Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đặc biệt nhấn mạnh đến những biến động trong đội ngũ nhân sự trong ngành bất động sản trong một năm khó khăn vừa qua. Trong một khảo sát mới đây của đơn vị này, có đến 60% sàn môi giới bất động sản cho biết họ phải cắt giảm nhân sự, 31% giữ nguyên và 8% tăng.
Ngoài các sàn giao dịch, đội ngũ môi giới bất động sản cũng chịu bị ảnh hưởng không nhỏ. Trong cuộc khảo sát hơn 400 người làm nghề môi giới bất động sản của đơn vị này có đến 55% môi cho biết họ vẫn tiếp tục với nghề này, 32% môi giới sẽ đi tìm thêm công việc khác để làm song song với việc kinh doanh bất động sản, 7% sẽ chuyển hẳn sang làm công việc khác, 2% lựa chọn chuyển công ty mới.
Có thể thấy, những khó khăn trong năm 2022 đã khiến thị trường bất động sản Việt Nam gần như “đóng băng” khi mức độ quan tâm, lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Trong khi đó, những nhà đầu tư, doanh nghiệp, môi giới đều chịu nhiều áp lực, khó khăn, đồng thời phải tập thay đổi để thích ứng với những biến động trên thị trường.

Giới chuyên gia bất động sản nhận định, trong năm 2022, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam trầm lắng và đối diện với nhiều thách thức song vẫn còn nhiều điểm sáng tích cực, tạo tiền đề để thị trường phục hồi trong năm 2023. Đó là tâm lý của người mua bất động sản đã chuyển hướng sang những lựa chọn an toàn, bền vững hơn, thay vì mạo hiểm đầu tư như giai đoạn trước. Điều này tạo cơ hội cho những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Chia sẻ thêm về những “điểm sáng” của thị trường trong năm 2022, ông Quốc Anh cho rằng, nếu như nhìn vào các chỉ số kinh tế thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng. Cụ thể, chỉ số GDP của Việt Nam dự kiến sẽ tăng 7,5-8,2%, cùng với chỉ số CPI 3,8-4,2% cho thấy một bức tranh kinh tế triển vọng, thu nhập của người dân ổn định.
Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam còn thấp, chỉ đạt mức trung bình khoảng 40%. Còn ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ này chưa đến 50%. Cho nên, ở những đô thị lớn, kinh tế phát triển, tập trung đông dân, bất động sản vẫn có nhiều cơ hội phát triển.
Trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc thị trường đang khủng hoảng. Thủ tướng Chính phủ đã khẳng định Chính phủ và các cơ quan chức năng sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và tập trung phát triển một thị trường ổn định, lành mạnh và bền vững, đồng thời sẽ ưu tiên vào việc phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.
Cụ thể, mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký công điện đề nghị các bộ ngành vào cuộc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Trong công điện, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng chủ động làm việc với các doanh nghiệp, địa phương chủ động, tích cực rà soát khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai, thực hiện các dự án bất động sản. Đặc biệt, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật trong thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập gây cản trở trong quá trình triển khai thực hiện các dự án bất động sản.

Về nguồn vốn, Thủ tướng chỉ đạo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cung ứng đủ và kịp thời nguồn vốn tín dụng đúng đối tượng, đúng trọng tâm, trọng điểm đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều điều kiện theo đúng quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, Thủ tướng giao cho Bộ trưởng Bộ Tài chính rà soát việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, có giải pháp phù hợp, hiệu quả góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sự phát triển của thị trường.
Về phía các doanh nghiệp bất động sản, người đứng đầu Chính phủ cho rằng các doanh nghiệp cần tích cực, chủ động cơ cấu lại các sản phẩm, giá cả, thời hạn và phương thức thanh toán sao cho phù hợp, khả thi nhất cho những đối tượng khách hàng có nhu cầu thực sự.
Năm 2022 sắp kết thúc cùng với nhiều rào cản của thị trường bất động sản chưa được tháo gỡ. Điều này khiều nhiều  nhà đầu tư lo ngại, những khó khăn, thách thức về nguồn vốn, thủ tục pháp lý sẽ “đeo bám” thị trường địa ốc trong năm 2023. Tuy nhiên, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất lớn, đặc biệt là nhu cầu thực về nhà ở tại các thành phố lớn, nhỏ. Cùng với đó là những chỉ số tăng trưởng tích cực của nền kinh tế và động thái vào cuộc kịp thời của Chính phủ sẽ giúp thị trường địa ốc phục hồi và khẳng định được vị thế thị trường quan trọng.