Biệt thự “ế ẩm” nhưng giá vẫn neo cao

Biệt thự ế ẩm nhưng giá vẫn cao

Theo báo cáo của Savills, phân khúc biệt thự liền kề có nguồn cung mới khá hạn chế, chỉ 87 căn. Năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% và thấp nhất trong 10 năm; nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. 

Số lượng giao dịch trong quý 4/2023 giảm 37% theo quý và 67% theo năm xuống còn 64 căn. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 9%, giảm 5 điểm % theo quý và 12 điểm % theo năm. Đáng chú ý, năm vừa qua, chỉ 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ trong 2023 chỉ đạt 36% giảm 31 điểm % theo năm.

Mặc dù phần lớn chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng do hàng tồn kho giá cao khiến giá sơ cấp tăng. Giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng mỗi m2 đất. Giá liền kề cải thiện 3% theo quý lên 194 triệu đồng mỗi m2 đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng mỗi m2 đất.

Theo đơn vị này, tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm 31% theo năm. Riêng quý 4/2023, chỉ có 64 căn được giao dịch, giảm 67% theo năm.

Dù vậy, giá bán mới biệt thự liền kề Hà Nội vẫn tăng dù giao dịch trầm lắng. Trong đó, đà tăng mạnh nhất là biệt thự sơ cấp với mức tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2. Ngoài ra, giá liền kề và shophouse cũng tăng 3% theo quý, lần lượt đạt 194 triệu đồng/m2 và 328 triệu đồng/m2.

Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn trước đó, các dự án lớn quanh Hà Nội đều tăng trưởng giá tốt trong những năm vừa qua. Cụ thể, từ khoảng 100 triệu đồng/m2 (năm 2018) thì hiện nay, phía đông Hà Nội là 214 triệu đồng/m2, phía tây là 226 triệu đồng/m2, phía bắc là 244 triệu đồng/m2 và phía nam là 186 triệu đồng/m2.

Trong đó, khu đô thị Ciputra đã tăng giá 24%/năm, khu đô thị Starlake tăng giá 33%/năm, Vinhomes Riverside tăng giá 32%/năm, Mailand Hanoi City tăng giá 29%/năm, ParkCity tăng giá 23%/năm, The ManorCentral Park tăng giá13%/năm, Gamuda City tăng 27%/năm, Vinhomes Ocean Park Gia Lâm tăng 24%/năm…

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng nhận định giá bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội vẫn neo cao dù lượng giao dịch thấp. Phân khúc này có giá bán đều hơn 100 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án hơn 300 triệu đồng/m2 tại Hà Nội; còn tại TP.HCM, giá dao động 140-400 triệu đồng/m2.

Giá cao không bán vì chờ thị trường... phục hồi

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính nhận thấy, mặt bằng giá sơ cấp của bất động sản vẫn ở ngưỡng cao ở tất cả các phân khúc, khó giảm. Thậm chí quý 4 năm 2023 còn tăng hơn so với quý 3; còn giá thứ cấp thì đi ngang hoặc có phần giảm nhẹ, nhất là biệt thự, nghỉ dưỡng… Dù vậy, lượng giao dịch vẫn rất ít ỏi.

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cũng cho rằng, giai đoạn vừa qua thị trường bất động sản có sự lệch pha giữa các phân khúc, trong đó phân khúc cao cấp dư thừa, còn phân khúc nhà ở vừa túi tiền thì khan hiếm. Ngoài ra, vừa qua cũng là giai đoạn chứng kiến làn sóng đầu cơ, lướt sóng, khiến giá cả tăng vọt.

“Thu nhập của người Việt Nam vài chục triệu mỗi tháng, được bao nhiêu người mua được biệt thự nhà hàng chục tỉ đồng? Không ít người mua biệt thự là để đầu cơ là chính, chứ không nhằm mục đích để ở. Vậy tại sao thị trường đóng băng mà các căn biệt thự giá không giảm nhiều? Có lẽ các nhà đầu tư họ đang tính “dài hơi” hơn”, ông Nhân nói.

Ông Nhân dẫn ví dụ, một người mua căn hộ khoảng 10 – 15 tỉ đồng, nếu bây giờ hạ giá để bán thì họ sẽ lỗ, nhưng họ đâu muốn chấp nhận chịu lỗ như vậy? Họ sẽ giữ lại, thay vì bán đi, họ chờ đợi thêm vài năm bán vẫn được giá, nhất là trong bối cảnh lãi suất thấp như hiện nay. Điều này cũng tương tự như việc thị trường khó khăn, nhiều nơi trả mặt bằng nhưng giá cho thuê vẫn ở mức cao.

“Họ cho rằng thị trường bất động sản có thể phục hồi vào quý 2/2025 và khi đó họ bán ra họ vẫn thu được lợi, thay vì bán lỗ bây giờ”, ông Nhân nói.

Theo bà Đỗ Thu Hằng (Savills Hà Nội), năm vừa qua lượng giao dịch biệt thự, liền kề tại Hà Nội thấp nhất trong gần 10 năm bởi nguồn cung ít ỏi. Nguồn cung sơ cấp chỉ đạt hơn 700 căn đến từ 16 dự án, giảm tới 23% theo năm. Còn nếu tính riêng các dự án mới thì cả năm 2023 chỉ ghi nhận hơn 270 căn, giảm 82% theo năm và xuống mức thấp nhất trong 10 năm. 

Hơn nữa, lượng hàng tồn kho giá vốn cao cũng là nguyên nhân khiến các chủ đầu tư không thay đổi giá, thậm chí tăng giá ở rổ hàng mới. Lý do là chi phí đầu tư xây dựng, tiền sử dụng đất lớn đã ảnh hưởng tới giá thành.

Chuyên gia của Savills cũng chia sẻ thêm, nguồn cung mới ít dẫn đến giá sơ cấp cao đã thúc đẩy người mua chuyển sang thị trường thứ cấp phù hợp với khả năng chi trả hơn. Giá biệt thự thứ cấp thấp hơn sơ cấp trung bình 7% trên mỗi m2 đất. 

Nhìn nhận nguồn cung trong tương lai gần sẽ có cải thiện đáng kể, bà Hằng dự báo đến năm 2026, thị trường sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án. Khu vực tập trung nguồn hàng mới là Đông Anh với 30% thị phần nguồn cung mới. Thêm nữa, việc phát triển cơ sở hạ tầng có thể khiến giai đoạn 2024-2026, khu vực ngoại thành sẽ chiếm 75% nguồn cung mới.